【大纪元12月18日讯】(大纪元记者王严、李天宇编译报导) 房产市场现金交易渐盛行
为了避免麻烦，已经有买主现开支票购房。据纽约Real Deal杂志报道，现金订屋至少占房产销售的40%。
现金人见人爱，这可没啥稀奇的。但在房产市场中，以现金交易尤为令卖主倾心。据经纪人、律师和开发商说，某些交易非得一次性现金付清才行。而以全额现金购买常常能得到各种折扣。
现金交易还有其他好处：如减少文件工作，及时完成交易。无需长时间等待银行审查买方的财务记录，还可能在交易拍板前夕拒绝贷款。
“现金过去曾经是‘国王’，而如今简直成为‘皇帝’了，”房地产律师路易吉.罗莎比安卡说，今年他50%的客户都以现金支付，而在房产顶峰的2007年，大约只有20%的现金支付。
现金交易的确切数额难以确定；纽约市财政局有关房产记录的文件中并没有诸如公寓房是以何种方式支付的具体说明。因为总交易量持续低迷，所以现金交易的实际数量也似乎没有提高。
不过据房地产分析师统计，现金交易占总销售额的份额上升了。事实上，被采访房地产经纪人们称，在过去几个月中，现金交易占他们的销售量的40%至100%。
那些担心自己的交易会在最后一分钟被银行拒绝的买主们，更为现金交易潮推进一把，易吉.罗莎比安卡说。卖主还会在原有的20~30%折扣上另加5%给现金购房者，或者如买家以现金支付，卖方同意来承担转让税。
有时完成现金交易如闪电，10天之内即可成交。而等待按揭贷款却需要两个月的时间。
据米勒塞缪尔考核公司( Jonathan Mill)总裁米勒，现金支付购买高档房产的趋势更为显着（注：10月份纽约西村的全额现金交易为2, 500万美元）。
普天寿道.格拉斯.埃利曼副总裁劳伦斯说：今年秋季，一位教师以72.5万美元的价格一锤定音，购买了在纽约上东城的一套卧室。她以60万美元的价格出售了自己原先的公寓，加上自己的积蓄，还清按揭贷款后一次性付清新购屋的房款。
即便没有争取到很大的折扣，这一全现金交易的确让她在其他竞标者们中脱颖而出。里奇说，这例子很典型，尤其在转售房产交易中。
这似乎有悖常理，尽管经济一落千丈，一些买家的手头上却有很多现金。
去年春天，当道琼斯工业平均指数缩量并预计将进一步下跌时，许多纽约人从股市的投资中退出。虽然很多人认为房地产价格仍有下降空间，另一些人则认为的这一市场风险较低，因此吸引人购房。此外，利率持续走低。这对借款人有利，却不利于存款储蓄。
根据房利美和房地美最近收紧的贷款申请资格，应有70%的新的公寓房出售给了那些符合更严格审批标准的购房者。
“狗行屋”行情差 逆境上游
纽约市地产市场低迷，其中被称为“狗行屋”(dog lines)的物业最难出售，因此价格下跌更快，成为开发商最头疼的烫手山芋。
公寓楼中除了供宣传、明亮宽敞又具景观的楼面外，另一边缺乏视野、格局特殊的楼面，就是所谓的“狗行屋”，这些公寓户大多也是采光差，坪数比邻户小。在地产市场热络时，它们因较为经济，虽比其他物业出手慢，但还是有人购买，但是在市场低迷、代售物业库存大、竞争激烈时，开发商最难出手。
西格曼（David Sigman）是LCOR 地产开发公司高级副总裁，公司在纽约拥有多个地产项目。他说，开发商如果已经与贷款银行定有最低售房价格，一旦狗行屋市场价格低于该定价，那么开发商就特别受到影响。他说，面临公园的公寓比较容易保值，但是视野受到影响到狗行屋最不保值，而这个因素通常在与贷款银行定价时不被考虑。所以，开发商可能能以定价出售较好的物业，但是由于狗行屋价格下跌最大，可能没法售出。
鲍文（Doug Bowen）是专门出售新地产项目的Core公司的副总裁。他介绍说，不同公寓行间的价格差异在纽约市外行政区最为明显，因为在哪些地方，有些公寓可以看到曼哈顿外景，而有些则不能。出售公寓的最大挑战是售出那些视野不好的公寓行。
Core的创始人兼总裁奥谢尔（Shaun Osher）介绍说，为了售出狗行屋，开发商通常给其加上阳台或露台等以吸引买家。奥谢尔指出，开发商遇到的另一个难题是有些公寓一卧太大，两房则不够。额外的空间理论上可以增加房价，但事实上对买家用处不大。
在纽约市内开发有23处公寓楼的Alchemy物业董事长霍恩（Kenneth Horn）说，他的公司在一些项目中将额外的空间做成一个小书房。他说，有时一个建筑不可避免地会有一些中间物业会比较暗，他们比较喜欢将其建成书房。
开发商一般总在开工前试图减少不同公寓行间谍差异。但是在狗行屋建成后，就很难以价格战来弥补，为此开发商可能被迫重新设计公寓设置，例如增加壁橱空间等。
奥谢尔指出，经纪人和开发人员需要在定价和管理上下功夫，以确保没有只售出某些公寓行，而留下狗行屋。他说，聪明的营销人员总是试图通过定价策略来平衡物业销售。
物业估价公司米勒塞缪尔的总裁米勒（Jonathan Miller）指出，降价售出狗行屋是一种促销策略，但长期慢销也是一种策略。他说，在去年之前，经纪人最不想做的就是降价脱销手上所有的物业。他们总是试图将不同的物业组合投放市场。当有个公寓楼的某些行售出，而某些行滞销时，这将影响整个大楼和剩下的库存。
霍恩指出，合理的定价作用还是最大。他举例说，他们公司在曼哈顿东20街42号的被称为Bullmoose公寓楼中，由于布局和电梯的局限，他们被迫建成了一些采光不好的二卧公寓。而后，他们降低了房价。有趣的是，最后那些公寓由于价低、所处的社区好而成为最早售出的公寓。
霍恩说，他与贷款银行签订的最低售价，不仅以行为基础，而且具体到每个单元，不会仅定下单一的总价。
鲍恩介绍说，在威廉斯堡，狗行屋的影响最为极端。他说，他们将销售的北10街125号公寓楼中，85个公寓竟有55个不同布局。开发商决定在这两个6层公寓中，避免建成整行的公寓。他说，从营销的角度，这真是太棒了，因为人们都喜欢独特。“通过这，我们与其他更大的临水项目区分开来，因为它们通常都建成整行整行的相同布局的公寓。 (http://www.dajiyuan.com)
