【大紀元3月12日訊】(大紀元記者王煇澳洲墨爾本編譯報導)無論是買賣雙方、地產代理或者是市場分析師，誰都不喜歡劇烈波動的市場。這樣的市場讓預測失准，打擊人們擁有房屋的希望，引發市場動盪和不安。
然而，令人驚奇的是，墨爾本住房市場卻能夠衝破過去兩年動盪不安的全球市場環境，上演幾乎讓人驚嘆的表現。
2009年初試探性的復甦很快便加快步伐，演變成了一波接近創紀錄的高成交率的市場行情，尤其是在過去六個月中。
時代報的專欄作家韋戴拉格（Chris Vedelago） 在他的市場回顧中認為，引發這種市場行情的因素很簡單：供不應求。政府新資金的注入和超低的利率使得人們重新成群結隊在住房市場上激烈競爭。
根據維省房地產研究院（REIV）的報告，去年的拍賣成交率為81%， 而2007年為82%， 2008年為63%， 過去12個月的表現非常強勁。
但是現在出現的一些因素可能會稍微削弱這個勢頭：房源短缺依然會繼續，然而利率在上漲，政府對首次購房的補貼在削減。每個人都在猜測這將會怎樣影響2010年初的行情，然而經過這兩個多月，大致的市場走勢正在顯現：大多數分析師預測今年會是一個溫和增長的行情，穩定的增長而不是牛氣沖天的猛漲。
所有這一切都將使人們重新聚焦於一個古老的問題：支付能力。維省房地產研究院總裁雷蒙先生（Enzo Raimondo）擔心，如果沒有採取有效措施應對房源短缺問題，而建築業又沒能得到刺激的話， 第四季度創紀錄的540，500澳元的房屋中間價會把很多人關在市場之外。
隨著城市環境的變遷，城市住房類型也在變化。時代報的另一位專欄作家馬克‧ 帕利斯科(Marc Palisco) 注意到，重要的地點越來越讓位於另一個崛起的市場趨勢：公寓房的迅速增加。
那麼買家到哪裡去看哪？完全取決於你自身的實際情況：你是首次購房者還是已經踏入市場，我們在未來幾期中將會提出對各地區，從城區到沿海以至於鄉村的未來展望，對照一下維省房地產研究院的各區成長表，看看你所在區的表現，可能會是一個未來之星。
市場解讀
強勁的需求，不斷上升的價格以及潛在的風險，也許這就是對目前墨爾本房地產市場最好的概括。
從2009年獲得的一個最大的教訓就是解讀房地產市場更應是一門藝術而非是一門科學。即使是事後諸葛也很難闡明2009年年初大家所恐慌的和最後實際表現形成的鮮明對比。2008年金融危機無情的癱瘓了全球發達國家的經濟，曾經同樣威脅著澳洲經濟，當時到處都感到末日來臨。
幸運的是，我們躲過了最壞的結果，當然，也有創痛：股市大跌，但金融系統並未破產，失業率上漲，但並未失控，房地產價格下跌，但市場並未崩潰。
看來市場頂住了不利的環境並且打破了最不利的預言，在2009年開始不久，隨著大幅降息和政府數十億刺激消費資金的注入，情況開始好轉。
沒有比墨爾本住房市場更明朗的了，資深市場觀察員們震驚的發現2009年初的初始復甦，隨之演變為年底的近乎創紀錄的行情。
分析師們對於物業價格上漲多少意見不一，但是無一否認這是過去十年中最強勁的行情之一。
根據Residex和RP Data-Risark, 2009年內，住宅價值分別上升了14.25% 和14.9%，澳大利亞地產觀察（隸屬於Fairfax 集團）則認為上漲高達18.5%。
三家機構認為公寓住宅上了11.5%-18%。
然而，維省房地產研究院表示，其實市場的漲勢並沒有那麼高調。維省房地產研究院根據截至2010年1月31日1年間的數據發現，城市住宅中間價上漲4.3%， 而公寓上漲9.2%。
「2009年是市場變化很極端的一年，但有時僅靠統計數據本身 無法看清市場全貌。」 維省房地產研究院總裁雷蒙先生說，「這些房產中價數字涵蓋了整個這一階段，但實際上並沒反應2009年最後一個季度的上漲量。」
統計數字也無法表達市場的急劇變化，因為這只能在市場的更深層次才體驗得到。那些由於市場冷清將拍賣讓位於私下銷售的地區，重新迎來了競爭激烈的拍賣。在中間城區，變化尤為明顯，這裡只有在2007年的大行情中，拍賣才是熱門的銷售方法， 在高端市場，由於擔心銷售成本和無法售出，在市場下跌時，賣主也轉向了私下交易。
害怕無法在拍賣中售出是2008年市場下跌時信心崩潰的最明顯表現，不久，就被沒有多少房子可看的抱怨聲所替代，維省房地產研究院報告2009年平均拍賣成交率為81%，與之相比，2007年為82%，2008年為糟糕的63%。共同的評價是墨爾本的拍賣市場不能再火了，即使很差的房產也能吸引多個競拍者並能以遠高於賣主（越來越不現實）的期望價成交。
到年底，時代報Domain Property Review將會在其細分市場的報告中表明：復甦實際上已擴散到墨爾本住房市場的每一個角落。需求和價格如此強勁，一些業內人士開始談論一個可能與2007年大漲時期相提並論的新牛市的產生。
為什麼會這樣呢？ 買家太多，房子太少，就這麼簡單。
原本就房源短缺的市場，又大量湧入人為因素造就的新買主，這就無可避免地造成了接近創紀錄的快速大幅的價格上漲。好幾年了，由於一系列原因，包括快速的人口增長（現在每週平均增加1700人），異常緊缺價格高昂的租房市場，以及長期以來無力建造房子和公寓來應對以上兩種情況， 墨爾本的房屋供需已經失衡。
然後，2008年金融危機導致大規模的經濟干預—央行降息至49年來最低，首次購房者得到政府巨額補貼，這促使大量買家湧入房地產市場，而供應基本上沒有增加。
（雖然初次購房者買新建房的補貼明顯高很多，但墨爾本人依然傾向購買建成的房屋）
聖喬治銀行維省執行總裁 羅克（Peter Lock）先生說，嚴格的金融規章和早期的干預措施對於抑制危機對經濟和房地產市場的破壞起到了關鍵作用。「確實穩定了信心，重要的是，在放貸上，信心通過工作保障和就業體現出來。 羅克先生講道，「通過低利率和政府的首次住房補貼，人們發現進入房產市場非常吸引人。」
幾十年來第一次，房貸還款成本和交房租的差距大大縮小，房價的下跌也使得危機前不存在的購房機會出現了。
「事後看來，如果你有一份穩定的工作，最起碼在年初入市，那是一個絕佳的機會。」 Charter Keck Cramer 的研究經理羅伯特‧帕帕裡歐 （Robert Papaleo）說「這把許多人拉進了市場，比他們本來要買房早幾年。」
結果就像從山頂往下滾雪球，擁有了大量政府現金和面對的似乎是長期低利息還款的首次購房者，湧進了低端市場。據RP Data 統計，墨爾本的外圍城區，一直以來停滯不前或增長緩慢的地區，在2009年初，成了表現最出色的地區。
自用房屋業主利用漲價和低息，升級換大房或住小房，地產投資者重新開始出動「到年中，這些外圍的市場的上漲步伐放緩，隨著買主信心地增加，更貴地區的增長加快，」 RP Data 的研究經理， 羅裡斯先生（Tim Lawles） 說。
最初的應急措施最終導致了城市大部分地區的猛漲，海外投資政策的改變更起到了推波助瀾的作用，這使得海外投資人更容易進入國內市場，加劇競爭，使房屋供應處於更大壓力之下。
「在這諸多因素之下，市場只有一條路可走，就是向上。」 Stockale Leggo 的總裁托馬斯（Peter Thomas）說。
與此同時，房源荒不會很快結束，據房屋工業協會，到2009年底，相對於增加的人口，維省短缺8800套房屋，供應不足仍會在2010年推動市場上漲。
房產代理和買家代理報告大量的看房數目使得這個一月份成為紀錄上最忙的 一月份之一。
但是非常不明朗的是墨爾本近年的市場會如何表現，儘管大家一致認為不可能重複2009年年底的走勢。
Domain Property Review 咨詢的大多數分析師和經濟學家都預測2010年隻是溫和的一位數的增長，可能是因為造成2009年大漲得因素正在消失。
央行已經三次升息，除2月份維持不變之外， 隨著經濟恢復到危機前的「正常」狀態，必將有更多次升息。
雖然貸款利率從極低的情況下開始，一個大問題就是房主有多大能力消化短時間內的多次升息，即使利息只是回到「正常」水平。
首次購房補貼也已經被削減回危機前水平（除維省政府為新房建設提供的數額依然巨大的補貼）
需求仍然堅挺，但存在風險，主要看利率還要漲多高，首次購房需求降低多少，而這正是持續漏斗效應到達更高價格的重要因素。BIS Shrapnel 的分析師 其格曼內斯(Angie Zigomanis) 說「但人口增長很快，沒有足夠多的新建房能使他們長期不進入市場。
RP Data 認為，鑒於墨爾本引領房地產市場進入了一個新的增長週期，就有可能成為最早放慢下來溫和增長的地區之一。
然後市場有可能由於去年高漲的價格和被壓抑了的需求而導致下跌。「支付能力將在2010年成為主要的問題，工資的增長無法與過去12個月中房價的大幅上漲同步，WBP 物業集團總裁帕布斯特先生（Grevie Pabst）說。
開發出了房貸壓力表的富士通咨詢公司的總裁諾斯（Martin North）說，全國2008年底以後入市的250，000首次購房者中，多達40%的會在2010年底經歷「房貸困難」，「如果你是為了利用低利率和政府補貼而拚盡全力進入市場的，你有可能在今後12-18個月內經受非常痛苦的時間。「他說「如果你還沒有入市 ，而在存款準備入市，(高利率和高房價)將會使入市更加困難。」
「但是如果你已在其中，並且有好的收入，(經濟上)情況就比較美好，你將能獲得一些實實在在的資產增值。」
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