【大紀元2011年01月03日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）便宜的美國物業真的是投資者的獲利天堂嗎？也許只有身在其中的人才能體會到箇中的苦樂滋味。本期我們一起分享一下Dayle和Bob Walker夫婦的投資故事，他們早在金融危機以前就看好美國市場，並義無反顧的一頭扎進去。
案例三：Dayle & Bob Walker 請問，哪裡才是出口？
Dayle和Bob 2006年在紐約州買了兩套物業，一套是在Hornell，那是一個可供兩個家庭居住的兩層樓，當初買下來的時候花了$41,000美元，另一套是在Elmira，買價是$31,000美元。幾年下來，經歷了酸甜苦辣的滋味，如今這對夫婦只想安然無恙地退出美國市場。澳洲物業投資雜誌（API）專門對他們進行了採訪。
API：自從全球金融危機襲擊美國房地產業之後，你的兩套投資房情況怎麼樣？
Dayle：金融危機使房子貶值了，出售也變得很困難（市場上的投資者減少了），我們在2008年4月把Hornell的物業賣掉了，賣了$36,000美元（買價$41,000美元，損失$5000美元），Elmira的物業現在只值$13,000美元左右(買的時候花了$31,000元)。
投資也不能說沒有錢賺，但是錢來了又走了….每三個月有學校稅$426.57，物業稅$600元（相當於澳洲的Rates），業主和公共保險每年300元，市政廳的罰款1700元(如果沒有按時倒垃圾、割草，鄰居就會報告市政廳，市政廳會罰我們)。
API：你的房子租出去了嗎 ？
Dayle：其實房子大部分的時間都租出去了，並沒有空著，只是租金有時不能按時付。我們現在手頭上剩下的那套物業，也是有租約的，但是從我們買下來到現在已經幾年了，租金從來沒有漲過。
API：你的物業經理怎麼樣？
Dayle：我們有一個專門的物業經理，他非常努力地試圖管理好物業。我們平時通過電子郵件溝通，打過去的電話他也會接。在找到這個物業經理之前，我們確實花了很多功夫尋找合適的物業經理人。這個代理當初我們就是從他手中買的物業，所以才認識他。
目前最大的問題是，我們已經習慣了澳洲高標準的物業管理模式，已經習慣了租客定期把租金打到銀行賬戶上，如果他們遲交租金的話，有一整套辦法保護業主。
但是在我們投資的地區，物業經理必須要親自上門收租，除非租客是拿福利部租房補貼的，如果是那樣的話，福利部定期會把支票寄給物業經理，他只要去存一下就好了。
我們和其他的澳洲投資者這些年一直在教這位物業經理該如何做，他現在也知道去定期檢查房屋，每月給我們交報告，時不時會把房子的圖片Email給我們，但這只是6個月之內的事，之前從來沒有什麼報表，我們要查看銀行賬戶才知道有沒有房租進賬，進了多少。如果租客拖欠房租的話，我們就要催物業經理，物業經理再去催租客。物業經理需要上門收租，如果租客不開門或不在家的話，那只能自認倒霉了，沒租可收。
API：你曾經對投資美國物業信心十足，現在怎麼看呢？
Dayle：我們不會再投資美國物業了，儘管我們只有在紐約州投資的經驗，但我們發現問題太多了，而且也不像想像中回報那麼高。我們的租客對房子不很愛惜，時不時要維修，而且鄰里之間的抱怨導致了市政廳的一大筆罰款，這些問題我的物業經理都不擅長處理。
API：你有什麼經驗教訓？
Dayle：雖然我們的租金回報很高，在買房之前還親自去美國看房，但整個投資就像一場噩夢，我們承受了不該承受的。我們在澳洲也有很多投資物業，商業的、居民住宅都有，以前從沒想到美國的物業管理、溝通、甚至銀行系統都這麼落後。
API：你對想要投資美國的其他投資者有什麼建議？
Dayle：以我的經歷來看，我不建議投資者投資外國物業。我們信任人，也相信人說的一切，但是別忘了，你要與許多外國人打交道，大家做事的標準不同，有時就連收租、寄報表這種小事都要大費周折。
API：現在澳洲有很多專門代理美國物業的公司，與他們見面時，你會問什麼問題
Dayle：我會問他們，將會為客戶提供什麼樣的支持？會為他們找到物業經理嗎？物業經理會像澳洲的物業經理那樣容易聯絡並且真正管理好物業嗎？能告訴我與物業有關的一切稅收嗎？（州與州之間都不同）房子的狀況怎樣？屋頂有多少年了？壁爐有多好？租金是如何支付的？誰去收租？我可能會沒完沒了的問很多問題。是的，代理只想把房子賣掉，然後告訴買家，租金收入足以應付一切支出，這固然好，但現實可能會完全不同。
API：如果時光能夠倒流，你在選購物業的時候會做些哪些曾經忽略的事情？
Dayle：其實，當時能做的一切我都做了，我們看了物業的統計數據，拜訪了原先的物業經理，告訴他我們的需要。投資不盡人意並不是我們的疏忽，我們只是在事情應該怎樣做的問題上與美國人有不同的理解罷了，我們沒料到他們會以這種方式做生意，我們事先沒有心理準備。
API：如果你當初選擇在比較好的地區購買物業，會不會減少你的風險？
Dayle：可能吧。那樣我們的租客素質可能比較好，也沒那麼多維修的麻煩，但管理的問題依然存在。另一方面看，金融危機可能會使房價猛跌，令我們損失一大筆錢。目前我們的損失不太大，因為我們買的是市場的低價房。
API：對於其他想要在美國買房的澳洲投資者你有什麼建議？
Dayle：如果你選定了投資地點，看看當地有沒有其它的澳洲投資者，聽聽他們的意見，這往往是寶貴的現實經驗，不要害怕問粗魯的問題。（全文完）
