美房價漲多逆轉住房決策 大都會買不如租

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【大紀元2014年05月26日訊】(大紀元記者王明編譯報導)隨著美國房價持續上漲,許多民眾對於當前應該買房還是租屋猶豫不決。專家建議,由於各地房價漲幅不一,消費者不妨利用房價及租金孰高孰低的線上計算公式來進行評估。例如,若有人考慮購買50萬美元的房子並在當地居住7年,此時若能以月租低於1,956美元找到房子,租房就比買房划算。

據《紐約時報》最近報導,加州居民加斯帕裡諾(Billy Gasparino)和其妻子精於理財,十年前房地產市場繁榮時期,長期等待並賃房居住。直到2010年房地產進入蕭條時期,他們才花81萬美元買下一棟洛杉磯市威尼斯(Venice)地區的房子,距離海邊不到1英里。

僅僅4年後,他們發現房價超漲,毅然決定賣房並租屋居住。他們即將完成賣房交易,售價為135萬美元,獲利率竟高達67%。現年37歲的加斯帕裡諾先生說:「這次房市回春訊號來得如此強烈、迅速,也許房產泡沫快要到頂點了。」

大都會交投過熱 專家:買不如租

據報導,以房價與租金或收入之間的關係來看,美國住房市場最昂貴的地區,包括紐約、舊金山灣區和洛杉磯,似乎買房又將成為冒險投資。從更多都會區的房價趨勢觀察,如波士頓、邁阿密和華盛頓等地,價格也上漲至買方難以討價還價的地步。

債券評級公司穆迪(Moody’s Analytics)首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)說:「與房屋租金相比,許多沿海住房價值過於高估。一般而言,即使全國其它市場大致呈現均衡的情況,這些市場似乎是買房不如租房。」

舉洛杉磯市威尼斯地區為例,該地區受益於高科技產業員工大舉湧入,其中包括2011年谷歌成立洛杉磯辦公室。威尼斯地區房產經紀商負責人帕蒂(Tami Pardee)說:「那裡住著工程師、視覺效果藝術師,他們年收入達20至40萬美元。我現在苦於無庫存住房,無法滿足市場需求。」

就全美而言,由於低利率政策和住房平均價格仍低於2006年高點13%,買房似乎仍屬划算範圍。譬如,鳳凰城、拉斯維加斯和佛羅里達州的奧蘭多市等曾經歷泡沫化的市場,一般住房價格仍然低於2006年高點的30〜40%,如果考量通貨膨脹的因素,實際價格甚至還更低。

舊金山買房比租屋貴6%

然而,加州和美國東北部大部份地區,要想擁有自己的房子,總成本過高,包括一些相關費用:房產稅、維修費、房產經紀人仲介費和抵押貸款利息;即使減稅後,依然高於實際經濟效益。

2004~2006年房市繁榮期間,不少美國人誤以為房價不會下跌,但在全美大多數地區,民眾壓倒性地青睞租房而不買房。而在2009~2011年蕭條期,當時買房的人常常被認為是不同凡響的交易決策者。房價上漲至今雖未創下2006年新高價,但買方出價時已漸趨謹慎,僅會小幅加價因應。

自2011年以來各地房價漲幅不一,舊金山地區33%,邁阿密為30%,洛杉磯是24%(熱門地段漲幅更大)。在舊金山灣區,房價已漲至年租金的20倍。根據房產商Zillow的數據分析,這個比例與2003年相同,當時舊金山房地產市場尚未進入失控的泡沫階段,而且發展相當順遂。

如果把抵押貸款的低利率考慮在內,在舊金山買房似乎更吸引人,然而,若考慮10%首付款及現今房貸利率,買房比承租同地段相等面積的房子還要昂貴6%,這個多出6%的比例與1999年網絡泡沫期間的數據相同。兩年前,購買舊金山地區的房屋,相同面積租房較買房便宜24%。

三因素助房價高估

專家分析,美國當前房價高估是由市場三股勢力運作的結果。一是2008年的經濟衰退以來,美國經濟復甦帶動強勁的就業增長。

其次,低利率政策推動房產市場,這項政策旨在強化美國整體經濟,沒有地域性的差別。即使舊金山住房市場存在過熱風險,購房者無論身處何處(如景氣衰退的底特律或克利夫蘭),都能享有美聯儲所訂定超低利率的好處。

最後,過去由於建築開發案的數量限制,阻礙了房舍興建,現在則受到市場需求不斷增長的影響,房地產市場出現新的住房供給。去年,德州達拉斯地區和舊金山地區注入了一些就業人數,達拉斯當地政府核准新住房許可證增加近4倍之多。

對於美國當前或許有些高估的房價,專家提醒,市場上可能還存在一些值得留意的個案,但由於出價的買方已開始謹慎,購屋者最好考慮個人的財務狀況量力而為,目前的房市或許未必是泡沫,但消費者在買房時最好有房價下跌的風險承擔能力。

(責任編輯:張東光)

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