專家談外國投資者強弱項

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【大紀元2014年06月27日訊】(大紀元記者李嘉宜綜合報導)加州房地產協會國際地產分會(C.A.R. 2013 International Real Estate )在6月17日發佈關於五月房屋房價報告中,C.A.R. 會長Kevin Brown指出:「由於部分貸款利率降低,房貸申請數目激增(a recent surge in mortgage applications),預示在未來房屋需求仍持續。」這些趨勢也將帶動商業地產。

外國投資者強項和弱項

近年,華裔開發商在大洛杉磯地區投資活躍。在近期西聖蓋博谷房地產經紀人協會(West San Gabriel Valley Association of Realtors)舉辦的講座中,亞太集團執行董事趙履仁應邀介紹他們曾代理的大型投資項目。比如,洛杉磯國際機場附近的Sheraton Gateway Hotel-LAX, 該大型旅館擁有802房間,5萬會客設施,成交額九千六百萬,買方是Hazens地產集團。另一棟Sheraton Hotel-University City,該大型旅館擁有457房間,2.8萬會客設施,成交額九千兩百萬,2012年初成交,買方是深圳新世界集團(Shenzhen New World)。深圳新世界集團早先在2011年三月購得位於洛杉磯市中心的Marriott Hotel-Downtown LA,擁有469房間,2.8萬會客設施,成交價為六千五百萬。

趙履仁指出,外國買主需求因人而異,他們中有的需要資產增值、有的資金儲備、或擁有物業的身價感等。他們也有的希望得到綠卡和為下一代的教育。

趙履仁介紹,國際買主有強項和弱項。他們的強項包含雄厚的現金,成交快。有雄厚的現金和高額存款,會得到銀行的推薦信,並且成交時間靈活。他本人曾在美東看到客戶同賣主,現場一千三百萬美元現金成交。

他們的弱項是缺乏美國當地市場信息,沒有專業知識,不熟悉賣主,沒有融資信息管道。對於如何克服弱項,趙履仁的建議是外國買主要尋找好的顧問,經紀人和律師, 可以得到資深信息諮詢,了解美國商業地產常規傳統的做法。聘請專業團隊,法律和繳稅的建議,辨別投資目標,構建合理的物業資產。

投資回報之外,國外投資者要考慮納稅。TemoArjani LLP公司總裁Gary Chan指出,國外投資者要符合FIRPTA納稅法規(Foreign Investment in US real property),收入所得稅以Graduated rates納稅。可先諮詢稅務顧問,了解國際買主繳稅稅率,建立公司未來投資的信貸額度,並建立銀行關係,這樣會得到最佳的策劃和投資回報。

大型商業中心經營 淨益率4%即為中上

據資深房地產經紀人lazar張楊舜指出目前洛杉磯大型商業中心的經營,扣除管理費、產業稅、保險費後為淨益,南加州目前淨益率4%即為中上水平。他介紹,投資人要注意承租客戶之信用,大多選擇全國知名連鎖公司,較有保障。

對於辦公大樓,張楊舜認為,工業倉庫廠房,當經濟景氣大好時,長發生產業短缺,致使租金調漲,建議投資者要慎重選擇地區。因為每次經濟不景氣來臨時,第一波直接影響的是辦公大樓,再而倉庫。利益淨益一般稍高,為6%~10%。

據亞太集團執行董事趙履仁Eddy Chao指出,商業地產發展同周邊的商業生態相關,根據去年資料,商業地產投資回報在全美最好的城市是達拉斯,洛杉磯不及聖地亞哥。

2014年加州生產總值 加州房地產業佔16.1%

曾最早預測2007年經濟風暴的經濟專家之一Christopher Thornberg預測國際貿易出口的增加,房地產業界房價將繼續回升,加州新建築申請仍在增加中。據他的資料顯示,2014年加州生產總值(Gross State Product )中房地產業將佔16.1%,比去年增長2.1%。在住宅房方面,2014年形勢看好,房價持續穩升。在建築業方面,橙縣有許多新增加的建商正在申請建築多家庭房屋,建築業將佔加州生產總值2.9%,比去年增長6%。 ◇

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