【大紀元2015年01月24日訊】（大紀元記者徐玥報導）在香港上市的深圳房地產公司佳兆業日前停牌，再度引起各界對中國大陸房地產業界的關注，擔憂佳兆業違約事件反映了政商關係緊密的大陸房地產市場的經營環境“惡化”，更多房企將面臨衝擊。
落馬貪官多涉房地產
在過去十多年間，房地產無論對地方政府還是發展商都已經成為最賺錢的行業。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉撰文說，房企，尤其是民營房企的成功高度依賴政商關係。
他寫道，地方政府的資源配置權力集中體現在房地產。地方政府不僅可以在規劃過程中決定哪些區域的土地會升值，升多少；另一方面，在土地（使用權）出讓的過程中，政府還可以採取各種方式決定土地可以給誰，以什麼價格給，等等。房企只有憑藉政商關係才能勝出。
李宇嘉引述了一項統計：自2000年以來，落馬的中共省部級高官中超過一半涉及房地產。綜合中共“中央巡視組”以及內部的整改通告，在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地產腐敗。他認為，此次佳兆業集團在深圳的樓盤被鎖，涉及政商勾結和貪腐案件的概率極大。
僅從市場層面來看，李宇嘉認為，中國新房開發已經見頂，在目前的6萬多家房地產開發企業中，預計其中一半或將不得不黯然退出。
財政收入靠賣地 政府推動房地產
德意志銀行（香港）在本月發表的一份特別報告中提到，賣地（即土地使用權出讓）帶來的收入佔中共地方政府總收入的比例高達35%，地方政府——而非市場——才是地產業的真正推手。
這份報告以發展模式較為典型的江蘇省常州市為例，闡述了地方政府在房地產市場的重要角色。擁有470萬人口的常州市，其房地產市場供需嚴重失衡，房屋供应遠超需求，造成空置率極高，是一座出名的“鬼城”。然而蹊蹺的是，在這種情況下，政府在2013年依然成功賣出大量土地（使用權）。經調查，德銀發現，在2011年開始，政府設立的融資平台成為主要的買家。
報告指，在2013年至2014年，常州市政府所設的融資平台購入的土地使用權佔整個市場的70%，同時真正意義上的房企在2013年跌至僅11%，在2014年跌至2.3%。過去四年中總計有14宗超過10億元（人民幣，下同）的土地轉讓交易，其中13宗都是由政府融資平台購入，而且成交價都是拍賣的起始價。過去七年，常州市前三個土地所有權買家都是政府融資平台：常州市城市建設集團有限公司、常州市晉陵投資建設有限公司和常州市交通產業集團有限公司。
德銀的報告稱，因為政府未循市場規律介入房地產業，大力增加基礎建設投資，常州的GDP成長率才得以保持在10%以上。
同時，土地（使用權）出讓所獲的資金也成為常州市政府的主要收入。據德銀統計，從2008年1月至2014年10月，當地政府共進行了3070筆土地（使用權）出讓交易，所得金額從2008年的54億元飆升至2012年的494億元，是當年常州市政府預算盈利的1.3倍。2014年土地（使用權）出讓收入下跌，仍錄得330億元。
政府融資平台擔保多 超過淨資產
政府融資平台是指地方政府設立，以融資為目的公司。在地方政府注入土地、國債、股權、規費等資產後，這些公司在資產和現金流方面可以迅速達到融資的標準。，並往往会再辅以财政补贴作为还款承诺或者担保，以便能順利融資。融資所得用作公用建設和城市建設，不過，多年來，政府融資平台成為地方官員干預市場、提升GDP政績和貪腐的一項重要工具。
德銀的報告寫道，規模不大的常州市目前有15個政府融資平台發債，部份通過子公司獨立發債。根據德銀的分析，這15個機構的債務平均每年增長30%，至2014年上半年，其債務總額為2690億元，相當於當地GDP的58%。
報告還指出，很大程度上，這些公司的資產增長是靠借債和注入新的土地才能維繫的。而這些融資平台之所以能不斷地通過借債來增加資產是因為互相之間提供錯綜複雜的擔保。該行針對最大的五個融資平台的調查分析結果顯示，這些公司提供的擔保在2012年已經超出他們的淨資產，而且擔保金額還在不斷攀升。
責任編輯：蔡恆
