【大紀元2015年11月22日訊】（大紀元記者黃威瑞典報導）近兩年瑞典房地產價格一路飆升，業內業外人士都在熱議這是不是「泡沫化」。那麼這個瑞典式「泡沫化」和大陸樓市的「泡沫化」是不是一個概念呢？瑞典房產供求甚麼時候會平衡？樓市價格飆升的原因到底是甚麼？未來房價會不會大跌？本報採訪了斯德哥爾摩市政建築負責人，瑞典房產市場分析顧問和房產中介，看看他們從不同角度的分析。
「泡沫化」概念不同
來自瑞典北歐房地產分析公司Evidens Grupp的房地產研究顧問理查德． 貝爾．馮． 林德（Richard Berg von Linde) 表示，瑞典房產市場上被稱之為的「泡沫化」和中國大陸的「泡沫化」雖然都是使用同一個詞，但實際上有本質的區別。
瑞典這裡從來沒有過政府出面大量刺激建房，而且買房者絕大部份都是為了住房，而不是為了出租或炒賣。事實上瑞典對出租住房也有很多限制，買房出租多數是租給孩子、親戚，或者是因為工作出差時間長，如幾個月到一年，而把空檔期租給短期房客。加之瑞典住房供不應求情況嚴重，絕不會出現大陸無人入住的「鬼城」現象。
瑞典房地產市場高度透明，運營系統成熟，從長久來講市場比較穩定。
事實上瑞典的「房產泡沫」和美國的「房產泡沫」也不是一回事。林德說他們即將發表的研究報告顯示， 十年前美國人對房地產價格的期望值遠遠高出實際價格，這是造成2007-2008年美國房產泡沫破裂的原因之一。 而瑞典人目前對房地產的期望值基本符合房價的實際水準。
房產中介公司Karlsson Uddare 的房產經紀人約納斯． 蒂爾曼（Jonas Tillman) 對房價飆升有自己的看法，甚至直接就否認了瑞典房產「泡沫化」的說法！ 他說房價飆升的關鍵是住房市場供求懸殊，供遠不應求，尤其是斯德哥爾摩這類的大城市，這裡是瑞典經濟的馬達， 多數工作機會在這裡， 租房供應又太少，一套很小的一房一廳的房租就可達到至少1萬克朗（約合1千歐元），找到工作就有貸款能力，買房的人就會很多，當然房價就漲。
斯德哥爾摩的多數新建房是賣圖紙，也就是圖紙設計好了，房子還沒建就都賣出去了。蒂爾曼認為政府必須刺激建新房，現行政策已經成為經濟增長的阻礙了。
同時他表示市場上可買賣的房子有限的另一個原因是老房子少。這主要是「歸功於」瑞典稅務制度，賣方利潤會被打稅，這造成很多老人不敢賣房。例如一對老年夫婦可能在一套大房子裡主了半輩子，這期間房價可能漲了5、6倍，甚至10倍，如果其中一個老人先走了，還在世的那個老人想買一個小公寓住，可是賣老房的利潤會讓這個老人突然揹負巨大的稅債， 她（他）就寧願還住在那套大房子裡也不願賣了！
蒂爾曼認為政府取消利息補貼（Ränteavdrag) 也不會有甚麼大的作用， 最重要的是多建新房，和鼓勵賣舊房。他說允許老人把賣房時的盈利稅全部無限推延，市場上馬上就會多出很多房產來賣。
破世界記錄的住房排隊隊伍？
據租房機構「瑞典住房中介」（Svenska Bostadsförmedling)， 2014年底瑞典有47萬多人在排隊等租房。今年人民黨人羅伯特．漢納（Robert Hannah)把這個數據送到吉斯尼世界記錄大全（Guinness World Record)，他說吉尼斯還未曾有過這項記錄，他這麼做是要引起各界關註：「在我們鄰國的城市，奧斯陸、赫爾辛基、柏林、阿姆斯特丹、布魯塞爾最多需要一週就可以租到房子，而在斯德哥爾摩要最少等8年半！這讓我們的年輕人怎麼走入社會？」
「瑞典住房中介」預計2015年等房排隊人數會增至51萬人， 因為可出租的新建房比去年更少。在這個隊伍中的人並不是都沒有房子住。例如有的人買了住房，但可能想以後老了或者有其它甚麼原因想賣了現在的房子，改成租房住。也有可能是滿了18歲的青年想排隊等自己將來離開父母家時入住。
據統計，斯德哥爾摩作為歐洲發展最迅速的城市之一，人口增加量相當於每天都有兩輛大巴車的人口入駐, 未來10年會增加35萬新人口。這給這個地區的基礎建設包括新房建設都帶來非常大的挑戰。
為甚麼新建房這麼少？
斯德哥爾摩預計到2030年建新房14萬套。其中4萬套要在2020年也就是4年後建成。 按照這個建房計劃，未來每年建房量必須比過去高出一倍， 但仍然需要加速度。
建房業面臨的挑戰是甚麼，斯德哥爾摩市政廳建房負責人圖爾勒夫 ．凡客 （Torleif Falk) 解釋說，因為瑞典建房程序比較複雜，影響因素很多， 不是人為加速得了的。他舉例說儘管市政府對各個小區的發展有規劃，對許多地區都有建房計劃，但只有其中一些區的新建房多，因為那裏建房公司的經濟效益好， 例如Hammarby, Bromma, Liljeholmen 等區都是靠近水，近市中心，房產價值高的大型建築群。也就是說建房是經濟行為，商家看利潤而行事。
林德說全瑞典同期（到2030年）計劃新建25萬套新房，這意味著過去的建設速度是每年建1-2萬套新房，目前是每年4萬套， 還需要激增到每年6萬套房，可是能不能如期實現，還要看瑞典的宏觀經濟有沒有提供這個條件。他認為影響房地產走勢有主要5個因素：
1. 家庭的購買力
2. 央行調控利率
3. 就業
4. 建房成本
5. 可建房土地的供應
建房成本高
林德表示瑞典建房成本的臨界數是每平方米1800-1850 克朗， 建房成本很高，這除了瑞典的本土因素，例如因為冬季寒冷窗戶需要多層——有時3-4層玻璃，需要節能建材和建築設計，隔音度要高，當地人工比較貴，還有就是民主因素， 例如所有的新建房必須具備殘疾人居住的條件，浴室的大小有一定比例要求等等，條件非常繁雜。建築人員缺乏，許多建築公司尋求外來工， 而對技能的高要求也讓外國來的建築工人感到很大挑戰！
租房市場房租管控嚴苛
瑞典住房市場有三類住房，租房權（Hyresrätt)， 住房權(Bostadsrätt) 和房產權（Fastighetsrätt) 後兩類都需要居住者有一部份或全部的投資，而租房則不需要投資，以斯德哥爾摩為例50萬在排隊等租房。
這麼巨大的租房市場為甚麼沒有人大量建房出租呢？
理查德說瑞典房租的定位不是由市場定的, 有慣行的管控系統控制。舉個例子說，新房入住，房客對房租不滿意，他可以向住房 租房法庭（Hyresnämden) 抱怨， 租房法庭會看看周邊的租金情況制定房租。 由於這個原因，斯德哥爾摩市區鬧市區的房租價格是遠遠低於市場價格的。也因為這個原因， 很多住房價格高的地區房東如果想要提高房租，必須和租房戶協商。 每年也可以按照通貨膨脹率提高房租，這也得和租房戶協商。這是一個比較嚴苛的系統。
近年來，瑞典市場上更多出現了出租給公司形式的租房， 所謂B2B——公司對公司的出租房屋， 主要是提供給僱外來工時員工找不到住處的問題。這種形式的租房主要是協商定價，也就是市場定價。
央行調控利率自相矛盾的局面
2015年瑞典房產價格持續飆升，多方警告私人家庭房貸過高。同時央行的調控利率一再下降， 甚至成為副值， 成為導致房貸增加的原因之一。林德認為短期內調控利率不會有太大變化，因為目前瑞典經濟算是低潮期，央行在通過低的調控利率刺激經濟，所以央行是處在一個自相矛盾的狀態，需要平衡房產泡沫和刺激經濟低潮的關係，瑞典政府可以考慮取消利率補貼，但政府需要和各黨派協商到實施也需要時間。
事實上，私人購買力的變化是造成房價是否大幅度變化的主要原因。這和瑞典整體經濟是否走向高潮，是否還在低谷中徘徊，甚至與金融市場的穩定、失業率的變化相關。
據林德所在北歐房地產分析和顧問公司Evidens Grupp 判斷，2016年瑞典經濟會是相對穩定的一年。
責任編輯：童景
