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魁北克房主協會:智慧漲租收回投資

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【大紀元2015年02月07日訊】(大紀元記者Nathalie Dieul加拿大蒙特利爾報導)2月3日,魁北克房主協會(APQ)在蒙特利爾嘉鼎大樓(complexe Desjardins)為當地的出租房業主開了一天的「漲租診所」Clinique d’augmentation de loyer),內容包括明白租金、期限、通知和含義,和解說加租計算表,如何把出租房作為一個企業來管理。

這個診所實際上是房主怎樣在合理的範圍內漲租,避免投資難收成本,並實現收益最大化的課程。APQ說,以往的方式是要求房主申報前一年的花費,否則就會損失掉這筆錢,因此計入每花一元錢都很重要。另外,對於大型維修的計算,房管局(Regie du logement)設定了最高的可漲租比例,如此一來,例如翻新一次屋頂通常只能維持15年左右,如果住著的租戶不搬走,可能需要等30年的漲租才能回收這項成本。或者只能在租戶搬走時,將這筆成本轉嫁到租賃市場去。

維修與其他漲租因素

APQ主席梅西耶(Martin Messier)在接受大紀元的採訪時表示:「我們的培訓以及網站上的內容都是為了讓房主了解(APQ)這種計算方法,因為正確地認識能夠讓我們掌握一些技巧,特別是當我們受到房租價格波動的影響時,這讓您可以知道如何操作。」

他說:「比如在保險費用較低的一年裡進行屋頂維修,或者減少采暖總開銷,或采暖費用降低只是因為燃油或者天然氣價格下降了,這都會讓可以漲租的總額減少。因此房主確實應該掌握在魁省經營收益樓房的方法,並且了解如何能夠在現有狀況下實現收益最大化。」

當天的漲租診所模擬了翻修工程為房主計算租金漲幅,梅西耶說,「讓房主能夠更好地決定應該漲多少,以及進行工程的最佳時間。同時也能看到房管局在不同因素計算下的效應。」

他說:「我們需要考慮校稅和地稅、保險、燃油和天然氣成本,電力成本,此外還有維護開銷,大型工程開銷(修理窗戶、屋頂、牆磚等等)。」

「這些都會直接影響到房租。每年房管局都會發佈一個計算表格,其中會考慮到不同開銷的通脹因素,計算開銷的變化。如果其中一個開銷變高了,這將導致房租上漲,如果降低,則導致房租下降。對於校稅和地稅方面,變化是直接的,因此增長也是即時的。如果我們的成本增長是1,000元,這將在整座樓的房租增長中體現出來。」

5年內新樓可自己定租

對於新加入房東隊伍的投資華人,梅西耶說:「如果樓房是新的,房主可以根據市場價格設定房租。如果是購買了一座已經建好的樓,則需要遵照現行的租約。在租約到期時,用同樣的方法進行漲租,無論是同一個房主經營了50年,還是每年更換房主,都是用同樣的方式計算。只有在樓房建成的前5年可以例外(我們可以自己設定房租)。應該確保在擬定租約時,在租約上體現出這是一座新樓房,否則不可享受這個例外。樓房應該是新建的而且要租約上寫明。」

另外通知漲租的時限也很重要,梅西耶說:「這也是培訓內容的一部分。對於標準的12個月租約,應該在租約到期前的3~6個月寄出漲租通知。對於少於12個月的租約,是在租約到期前的1~2個月期間寄出。」

索要APQ漲租培訓視頻

梅西耶說:「沒有參加我們活動的人,可以和我們聯繫,我們可以把活動當天的視頻(法語)發給他。我們也可以用英法語為協會成員進行諮詢。」

「當我們擬定租約的時候,要保證填寫內容無誤,因為如果出現錯誤,特別是在房租的計算上,一旦出現有利於房客的錯誤,影響將是長期的,因為租約會每年延續。因此要謹慎擬定租約,在簽署之前檢查兩遍。房主如果願意,(我們協會)可以幫助房主檢查租約。」

一般說來,房主需要成為APQ會員才可享受其服務(除了一些特定活動,如2月3日的漲租診所)。APQ(www.apq.org)網站上「devenir membre」(成為會員)一欄下可以看到成為會員的條件和價格清單。

2015年版本計算房租增長的Excel表格可以在APQ網頁上免費下載:http://www.apq.org/calcul-daugmentation-de-loyer-2015.aspx。

責任編輯:蔣真

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