加息對美國房市將產生什麼壓力？

【大紀元2015年07月19日訊】（大紀元記者林清泉報導）房貸利率在過去五年徘徊在50年來的最低點，最近美聯儲可能在下半年加息的議論甚囂塵上，房市能否撐過加息的壓力，是房地產界關心的焦點。

對於房價昂貴的城市，如舊金山、洛杉磯、聖地亞哥等，些微的利率上漲都會帶來巨大後座力，並使更多潛在購屋人更買不起房子。根據房地產網站Zillow的資料，以洛杉磯為例，如果房貸利率為4%，便意味著當地一般的家庭須付上收入的41%，來負擔一個中位價房屋的房屋支出。

如果利率漲到5%，那洛杉磯的一般家庭更要付出收入的46%在房屋支出上。在這種情況下將會使更多人無法申請到房貸，因為銀行審核房貸申請的標準是房屋支出必須在年收入30%以下。

但一些經濟學家們認為，如果房貸上漲能讓這些地區房價上漲趨緩，或許對這些房市過熱的地區並非是壞消息。

房屋可負擔性降低

根據全美房地產經紀商協會上月發佈的五月份房市報告，全美房市五月份中位房價為228,700元，這個數字和上一次房價高峰時相去不遠，當時在2006年7月時全美房屋中位價為230,400元。房價的上升再加上可能上漲的利率，將使房屋可負擔性再降低。

全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun認為，在新屋營建並沒有大增加的情況下，供給面的緊俏仍會使房價繼續抬升。他在接受CNBC訪問時更預測，至今年底房價將超過2006年的高點，但他認為這次房市並不會像2006年一樣走向泡沫化。

他認為，所謂泡沫化是房屋銷售量和房價都漲升到無法支撐的地步，但目前房市的需求比2006年時少了四分之一，新屋營建只有當時的一半，全部的房貸總額也比那時少了10%。

五月份房屋銷售量和四月相比增加5.1%，和去年同期相比增加9.2%。全美房地產經紀商協會會長Chris Polychron認為，這與購屋人預期利率上漲有關。他說：「隨著利率將上漲，許多家庭趕緊把利率鎖在目前的水平上，並且準備在新學期開始前搬進新家。」

十大房價新高點市場

Yun預測今年的房價將逾2006年高點，無獨有偶，房地產資訊公司Reatly Trac也表示，不少城市的中位房價在去年即已超過上一次房價高點。居冠者為矽谷核心城市San Jose，就業率和低房貸利率是促成矽谷灣區房市需求的兩大推手，但灣區的房屋銷售量仍低於長期的平均量，因此未來若房貸利率上漲，將對灣區房市帶來衝擊。

其他前五名的城市中，羅利（Raleigh）及納甚維爾（Nashville）的房價上漲，被視為是華爾街對沖基金投資的機構在當地大量買房轉出租，以及一些私人投資客尋找20萬元以下獨立屋再轉租出去。

資料來源：RealtyTrac

責任編輯：黃小渝