【大紀元2018年11月05日訊】文：趙靜暉・灣區地產經紀（專精南灣、東灣）
聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）房市剛走過第三季度，市場延續了上季度後半段的情況，成交持續放緩。傳統7、8月份是暑期淡季，但今年9月份假期結束並沒有迎來量價回升，而是繼續冷靜，庫存進一步增長，創近年新高，成交量和價格則持續回落。
Santa Clara房市報告：中位價降，庫存增加
和上季度相比，第三季度房價中位價從$1.261M下降至$1.18M，降幅6.4%；庫存從1,451 上漲至2,003，漲幅達38%，房子在市場上的週期由第二季度的14天延長到21天，溢價比則從109%下降到102%。雖然各組數據都反映出市場的降溫，但是筆者認為，如果就此確定市場已徹底進入買方市場還為時過早。從成交狀況來看，如果房子本身地理位置理想，房屋狀況和定價相匹配的房源還是能吸引多個買家競搶。
買家競搶還存在
比如最近兩個月成交的這幾套房源，1072 Freestone Ave., Sunnyvale，4房2衛開價$175萬，最後售價$202.2萬，收到6個offer，溢價$27.2萬。再比如19770 Lanark Ln., Saratoga，4房2.5衛，吸引了6個買家競搶，售價$285萬，售出比開價高出$261,112。最誇張的是521 Patrick Way, Los Altos，房子本身 不大，需要裝修或擴建，最後一共收到了23個offer，賣了$350萬，比開價的$250萬足足超出了百萬。
買家出手謹慎，賣家開價宜合理
由此可見市場上並不缺乏買家，只是大家出手更加謹慎，更加想找到Good Deal。如果房子本身有缺陷，或者賣家對價格預期過高的話，就沒有那麼受歡迎了，要麽上市兩三週無人問津，要麽主動降價求售。
從各城市來看，第一季度上漲最多的城市，第三季度下降幅度也較大，主要原因是這些核心城市的房源在第一季度收到了很多非理性加價，造成房價像坐了火箭一樣，一週一個價，在目前市場降溫的大環境下，再也沒有買家願意為一季度高高在上的競價買單，出現了成交價的明顯回落。
房市的利空消息
縱觀過去5年整個Santa Clara房價走勢圖，明顯看出每年的第二季度是價格的最高位，然後第三季度開始回落，到了次年一季度又開始回升，所以目前房價走勢還是符合傳統淡季旺季的價格走勢，並未出現所謂「跳水」的現象。
大環境來看，9月27日，美聯儲宣布加息25個基點，將聯邦基金目標利率區間上修至2-2.25%，這是美聯儲今年繼3月和6月以來的第3次加息，也是2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮週期以來的第8次加息。
利率的升高意味著購買力的下降，這個對房市無疑是一個利空消息。另外中美貿易戰升級也對未來兩國的經濟產生了很多不確定因素。川普（特朗普）移民政策的縮緊，以及中國境內的資金出境困難，都對灣區的房市有著直接或間接的影響。
剛需買家留意出手時機
縱觀美國歷史房價，有5～7年週期的概念，也就是說房市每5～7年的上升通道後就會有一次或大或小的調整期，然後再次攀升。從2012年開始灣區房價已經歷了6年的飛速增長，所以預計未來房價很難再有過去6年那樣的大幅增長。
因此，對於投資者來說，要著眼於資產配置和投資回報比，謹慎投資。對於剛需買家來說，現在還是比較好的機會，可以有更多的房源選擇，可以有談判的機會，在年底再次加息前還能鎖定一個不錯的利率。第四季度11、12月是傳統假期房市淡季，房源會逐步減少，所以對房子有需求的買家要積極行動，挑一個滿意的房子。對賣家來說，要調整自己的心理預期，制訂合理定價策略，加強對自己房子的美化和修繕，爭取吸引更多買家。#
千萬地產經紀Joyce Zhao趙靜暉（專精南灣、東灣）
DRE #01958319
電話：408-249-0908
郵箱：jzhao@apr.com
本文刊載於舊金山10月27日地產版
每週為您獻上舊金山最新消息
責任編輯：李歐
