【大紀元2018年10月30日訊】在西澳進行房地產開發，多數投資者通過以下方式：
- ◎找一個當地開發商一起合夥;
- ◎通過注入資金投資開發項目;
- ◎如果有相關技能或專業知識，可自己購買並開發土地。
不管你選擇哪種方式，最重要的是，您需事先了解在西澳投資或進行房地產開發有哪些主要法律問題和潛在風險。
盡職調查
以我接觸客戶所得的經驗，投資者經常在跟當地開發商發生糾紛，或他們對開發或投資項目有嚴重顧慮後才找我諮詢。究其原因，投資者在考慮合適投資項目時，往往不自覺地放鬆了警惕，他們或是「太容易相信他人」，或是不相信他們的投資會出差錯。
實事上，大多數投資機構或發展商用於籌款的方式都受到高度監管。例如有些投資計劃需要跟澳大利亞證券和投資委員（Australian Securities and Investments Commission 簡稱ASIC）註冊。開發商或投資計劃的推廣者對某些類型的投資者有強制的信息披露義務。發展商可能需要通過上市公司籌款並持有金融服務執照。這是因為有些地產投資可以歸為金融產品，所以發展商一定要有資格和執照提供財務建議。
由於上述原因，在考慮投資哪個發展項目時，您有必要聘任專業人士幫你事先進行盡職調查。這是為了確保開發商遵守法律，資金籌備過程合法進行，特別是投資者有足夠信息讓他們做出是否投資的決定。
我也建議您進行財務盡職調查，確認開發商是否有足夠資金完成開發項目，此開發公司是否成熟，它之前的項目結果如何等等。
警惕高回報承諾
老話說「好得令人難以置信」。如果某人信誓旦旦某個項目能給您很高的回報，您要考慮這項投資的潛在風險而不僅是其表面價值。投資本質上具有風險且其收益取決於諸多因素。按照澳洲法律，一個人若無適當根據而做出承諾，可以被看成是誤導或欺詐。但是您自己也有在信任他人之前完成盡職調查的義務。
簽署「投資協議」前 儘早尋求法律建議
據我的觀察，許多投資者在簽署發展商或售房中介提供的書面合同（或其它文件如信任契據Trust Deed）時，沒有足夠警惕。很多情況下，有的投資者甚至沒有讀一下合同或提一些重要問題。很不幸的是，當開發商或房戶中介的所為不是投資者所預期時，他們所簽署的合同或信任契據不足以保護他們的利益或給他們機會改變處境。
毫無疑問，在此情況下所要採取的行動將十分破費（假設您此時還有通過法律手段解決問題的可能）。因此，我們建議投資者「投資」一位有經驗的律師來檢查合同或信任契據，以做出適當更改以保證文件包含一定的機制，確保在出乎意料情況下保護投資者及其投資利益。
外國投資的政府批准
對於來自國外投資的監管主要是依據【外國投資併購法】( Australia’s Foreign Acquisitions and Takeovers 簡稱FATA)。一般來說，只要是不影響到澳洲國家利益，外國投資都會獲得批准。按照FATA的定義，下列幾類人被考慮為「外國人」:
- ◎一個非平常意義居住在澳洲的個人；
- ◎非平常意義居住在澳洲的個人、外國公司或外國政府擁有實質權益的公司；
- ◎有受託人是非平常意義居住在澳洲的個人、外國公司或外國政府時，該信託也被考慮為「外國人」。
一般來說，外國人購買下列類型居民住宅地產時必須獲得【外國投資審查委員會】（Foreign Investment Review Board 簡稱FIRB）的批准：
- ◎全新住宅/公寓
- ◎開發所用的空置居民住宅地塊
- ◎已建成居民住宅用於開發目的
至於商業地產，一般來說外國人必須先獲得FIRB批准，才能購買空置的商業地塊 ，且無論所提議的收購價值多少，就算FIRB批准，其都可能會包括如下條件：
- ◎外國人必須在獲批日期起始的5年內，持續在其地塊上按提出的開發計劃進行施工，並且
- ◎外國人不得在工程結束前出售此地塊
如若外國人想要購買已開發的商業地塊（比如，一塊已經建有辦公樓或酒店的地塊）, 如果其所投資的價值超過澳元2.61億（$261 million，這個尺度每年會調整），投資者必須獲得FIRB批准。
在申請FIRB批准過程中還涉及一些費用問題，投資者必須確認他們的合同中表明獲得FIRB批準是購買地產的先決條件。如果因任何原因，FIRB申請未獲批准，投資者可以在無需承擔任何責任或不良後果情況下終止合同。但若違反【外國投資併購法】則將面對十分嚴重的法律後果。
對開發注資或提供借款？
您可以考慮採用不同的投資方式。如果注入資金來換取股份，相對於提供借款，會有些風險。如果借款，您將成為公司的債權人，一旦公司遇到財務問題或資不抵債，你有一些權利和優先權。而且你的借款最好是以該公司擁有的一些有價值的
資產作為抵押，例如以正在開發中的土地做為擔保。以上問題需要您比較投資回報率做出平衡抉擇。
我能支配投資款或管理項目嗎？
如果你決定成為一個用於投資房地產的信託基金公司股東或單位持有人，我建議你就該公司的結構尋求法律諮詢。你要確保，一旦項目管理出現問題或項目遇到困難時，你擁有某些權利能做決定或進行干預。
準備開發合同時需要法律援助嗎？
在澳洲做生意和進行交易往往通過書面合同來監管，但是有書面合同可能還不夠。重要的是合同需要準確反應雙方意圖和所達成的協議。一份好的合同會降低糾紛的風險。即便有糾紛，一份正確起草的合同會比一份糟糕的合同能提供更好的保護。
地產開發的周期和過程涉及很多人和方面，例如投資者、開發商、項目經理、金融機構、建築公司、銷售代理和買家。針對每次轉手或交易正確起草合同至關重要，而且你要確保通過法律諮詢和協助充分了解合同內容，並知道風險所在，以便做出理性決定。
希望這篇文章可為你在澳洲進行的下一個房地產投資提供簡略指導並能加強您的法律意識。我鼓勵你儘早尋求專業建議，以便降低投資風險，並保障更好結果。
本專欄由珀斯君華律師事務所Meritus Legal提供，更多商業法律信息，請聯繫郭緒忠（Shawn Koy ）律師電話：(08) 6119 4391。
責任編輯：楊新雲
