【大纪元2018年10月30日讯】在西澳进行房地产开发，多数投资者通过以下方式：
- ◎找一个当地开发商一起合伙;
- ◎通过注入资金投资开发项目;
- ◎如果有相关技能或专业知识，可自己购买并开发土地。
不管你选择哪种方式，最重要的是，您需事先了解在西澳投资或进行房地产开发有哪些主要法律问题和潜在风险。
尽职调查
以我接触客户所得的经验，投资者经常在跟当地开发商发生纠纷，或他们对开发或投资项目有严重顾虑后才找我咨询。究其原因，投资者在考虑合适投资项目时，往往不自觉地放松了警惕，他们或是“太容易相信他人”，或是不相信他们的投资会出差错。
实事上，大多数投资机构或发展商用于筹款的方式都受到高度监管。例如有些投资计划需要跟澳大利亚证券和投资委员（Australian Securities and Investments Commission 简称ASIC）注册。开发商或投资计划的推广者对某些类型的投资者有强制的信息披露义务。发展商可能需要通过上市公司筹款并持有金融服务执照。这是因为有些地产投资可以归为金融产品，所以发展商一定要有资格和执照提供财务建议。
由于上述原因，在考虑投资哪个发展项目时，您有必要聘任专业人士帮你事先进行尽职调查。这是为了确保开发商遵守法律，资金筹备过程合法进行，特别是投资者有足够信息让他们做出是否投资的决定。
我也建议您进行财务尽职调查，确认开发商是否有足够资金完成开发项目，此开发公司是否成熟，它之前的项目结果如何等等。
警惕高回报承诺
老话说“好得令人难以置信”。如果某人信誓旦旦某个项目能给您很高的回报，您要考虑这项投资的潜在风险而不仅是其表面价值。投资本质上具有风险且其收益取决于诸多因素。按照澳洲法律，一个人若无适当根据而做出承诺，可以被看成是误导或欺诈。但是您自己也有在信任他人之前完成尽职调查的义务。
签署“投资协议”前 尽早寻求法律建议
据我的观察，许多投资者在签署发展商或售房中介提供的书面合同（或其它文件如信任契据Trust Deed）时，没有足够警惕。很多情况下，有的投资者甚至没有读一下合同或提一些重要问题。很不幸的是，当开发商或房户中介的所为不是投资者所预期时，他们所签署的合同或信任契据不足以保护他们的利益或给他们机会改变处境。
毫无疑问，在此情况下所要采取的行动将十分破费（假设您此时还有通过法律手段解决问题的可能）。因此，我们建议投资者“投资”一位有经验的律师来检查合同或信任契据，以做出适当更改以保证文件包含一定的机制，确保在出乎意料情况下保护投资者及其投资利益。
外国投资的政府批准
对于来自国外投资的监管主要是依据【外国投资并购法】( Australia’s Foreign Acquisitions and Takeovers 简称FATA)。一般来说，只要是不影响到澳洲国家利益，外国投资都会获得批准。按照FATA的定义，下列几类人被考虑为“外国人”:
- ◎一个非平常意义居住在澳洲的个人；
- ◎非平常意义居住在澳洲的个人、外国公司或外国政府拥有实质权益的公司；
- ◎有受托人是非平常意义居住在澳洲的个人、外国公司或外国政府时，该信托也被考虑为“外国人”。
一般来说，外国人购买下列类型居民住宅地产时必须获得【外国投资审查委员会】（Foreign Investment Review Board 简称FIRB）的批准：
- ◎全新住宅/公寓
- ◎开发所用的空置居民住宅地块
- ◎已建成居民住宅用于开发目的
至于商业地产，一般来说外国人必须先获得FIRB批准，才能购买空置的商业地块 ，且无论所提议的收购价值多少，就算FIRB批准，其都可能会包括如下条件：
- ◎外国人必须在获批日期起始的5年内，持续在其地块上按提出的开发计划进行施工，并且
- ◎外国人不得在工程结束前出售此地块
如若外国人想要购买已开发的商业地块（比如，一块已经建有办公楼或酒店的地块）, 如果其所投资的价值超过澳元2.61亿（$261 million，这个尺度每年会调整），投资者必须获得FIRB批准。
在申请FIRB批准过程中还涉及一些费用问题，投资者必须确认他们的合同中表明获得FIRB批准是购买地产的先决条件。如果因任何原因，FIRB申请未获批准，投资者可以在无需承担任何责任或不良后果情况下终止合同。但若违反【外国投资并购法】则将面对十分严重的法律后果。
对开发注资或提供借款？
您可以考虑采用不同的投资方式。如果注入资金来换取股份，相对于提供借款，会有些风险。如果借款，您将成为公司的债权人，一旦公司遇到财务问题或资不抵债，你有一些权利和优先权。而且你的借款最好是以该公司拥有的一些有价值的
资产作为抵押，例如以正在开发中的土地做为担保。以上问题需要您比较投资回报率做出平衡抉择。
我能支配投资款或管理项目吗？
如果你决定成为一个用于投资房地产的信托基金公司股东或单位持有人，我建议你就该公司的结构寻求法律咨询。你要确保，一旦项目管理出现问题或项目遇到困难时，你拥有某些权利能做决定或进行干预。
准备开发合同时需要法律援助吗？
在澳洲做生意和进行交易往往通过书面合同来监管，但是有书面合同可能还不够。重要的是合同需要准确反应双方意图和所达成的协议。一份好的合同会降低纠纷的风险。即便有纠纷，一份正确起草的合同会比一份糟糕的合同能提供更好的保护。
地产开发的周期和过程涉及很多人和方面，例如投资者、开发商、项目经理、金融机构、建筑公司、销售代理和买家。针对每次转手或交易正确起草合同至关重要，而且你要确保通过法律咨询和协助充分了解合同内容，并知道风险所在，以便做出理性决定。
希望这篇文章可为你在澳洲进行的下一个房地产投资提供简略指导并能加强您的法律意识。我鼓励你尽早寻求专业建议，以便降低投资风险，并保障更好结果。
本专栏由珀斯君华律师事务所Meritus Legal提供，更多商业法律信息，请联系郭绪忠（Shawn Koy ）律师电话：(08) 6119 4391。
责任编辑：杨新云
