【財商天下】泡沫多嚴重?大陸房地產未來走勢

【大紀元2021年06月16日訊】目前,中共政府一直在用各種手段打壓房地產市場的熱度,但是大陸的樓價,卻似乎是越「調控」越上漲。我們看到,幾天前,中共銀保監會主席郭樹清又再次警告,那些押注房地產價格永遠不會下跌的人會付出沉重代價。而在6月初的時候,中共央行還剛剛在一個草案中,把房產開發企業和仲介機構一併納入了反洗錢調查範圍。

那麼,中共如此重視防範房地產業的金融風險,到底是為什麼?中國房地產業的未來又將如何呢?我們今天就來談談這些問題。

中國房地產業將要退燒?

在6月10日的上海陸家嘴論壇上,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清,對金融衍生品等高風險投資,再次發出了嚴厲警告,但讓人關注的是,這個警告是用房地產作比喻。

郭樹清說:「那些炒作外匯、黃金及其它商品期貨的人很難有機會發家致富,正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。」這個警告,雖然是針對那些炒人民幣升值預期和大宗商品漲價的個人,但是最終指向卻落到了炒房地產升值的人。

其實,從去年8月份到現在,郭樹清已經多次提到了房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛,但這次陸家嘴論壇上的警告,不但更加嚴厲,而且聽上去有些威脅的意味,很像是最後通牒,直接警告炒房者「會付出沉重代價」。

郭樹清這個話剛講完,6月12日的時候,中國房地產報就跟著刊登了一篇評論文章,題目是《炒房者是時候放棄幻想了》。文章中說,「郭樹清的言論和思路代表著高層的看法。所以每次講話都透露或暗示著未來的某種風向。」並提到「可以預見樓市的活躍性短期會受到一定程度的抑制,房價增長必然會進入低速、震盪調整的周期。」

所以,郭樹清的講話實質是傳遞了一個信號,也就是監管層調控未來房價的信心很堅定,不排除還會有政策會陸續出台。

另外,從媒體輿論上,我們也可以看到風向,比如最近陸媒一直在大力宣傳深圳炒房「穩賺不賠已成過去」,比如還特別提到一個炒房巨虧的案例,一棟深圳別墅,4年前花了1500萬人民幣買進,但是,現在降價到630萬元沒有人要。這種警告炒房者後果自負、放棄幻想的意思非常明顯。

這種官方警告和民間輿論的雙重加力,也反映出目前中國房地產業的泡沫化非常嚴重。而郭樹清的講話,也驗證了我們之前節目中的預測,那就是,北京非常擔憂熱錢流入房地產和大宗商品這兩大板塊,所以希望在降低房地產金融風險和通脹壓力的情況下,將資金引導到股市和債市中去,讓實體經濟受惠。

比如,我們看到,6月1日的時候,銀保監會副主席梁濤講,今年,銀保監要把服務實體經濟放在更加重要的位置,截至4月末,銀行業境內總資產同比增長8.3%,對實體經濟發放的人民幣貸款同比增長12.7%。

同時,銀保監會也強調,資金過度流入房地產市場問題得到了初步扭轉,房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。那麼,中國房地產泡沫化有多嚴重呢?我們來看看大陸經濟學家的分析。

中國房地產泡沫化有多嚴重?

6月10日,中國民營經濟研究會副會長管清友和他的團隊發表了一篇文章,題目是《全球核心城市房價對比:京滬深到底有沒有泡沫?》

管清友團隊,採用了目前全球最大的在線協作數據庫網站Numbeo 6月份的數據,並選取了全球最具代表性的20個核心城市作為樣本,分析它們的絕對房價和相對房價水準,結果發現中國的房價都是名列前茅。

首先,從中心城區的絕對房價來比較,中國一線城市深圳、北京、上海,分別位居第四、第五、第七,平均房價在每平方米15,500至16,500美元之間,低於香港、新加坡和巴黎。但是,考慮到中國大陸常用的建築面積,核心城市大多是帶電梯的住宅,所以選用75%的得房率進行折算後,可以發現,深圳、北京和上海中心區域的實際房價是在每平方米20,000至22,000美元之間,這個價格已經超過新加坡和巴黎,僅次於香港。

而以非中心城區的房價來看,深圳、北京、上海等核心城市的平均價格是在每平方米7,500至9,000美元之間,大約是中心城區的一半,位居第五、第八、第九。但是,如果非中心城區也按照75%的得房率進行折算,那麼,深圳、北京和上海的非中心城區房價將排在第三位,是在每平方米10,100至12,000美元之間,僅次於香港和巴黎。

其次,如果以相對房價來比較,管清友團隊的研究發現,不管是採用房價收入比,還是採用房價租金比,深圳的房價都是全球最高的。

例如:以房價收入比來衡量,香港以44.95排名第一,而深圳、北京、上海的房價收入比位居第二、第三、第五。這個房價收入比,簡單講就是:「每戶住房總價」和「每戶家庭年總收入」的比值。

但是,如果用得房率折算修正後的房價去計算房價收入比,深圳、北京和上海將是全球買房負擔最高的城市,房價收入比分別達到57.97、55.80和45.55,都超過了香港。

我們再看房價租金比,深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別是82.15、60.39和47.97,排在第一、第五和第六的位置,而三個城市的非中心城區的房價租金比也都超過49,位居第一、第六和第七。因為租房的基本都是實際居住需求,而買房的有些是投機需求,房價租金比過高,說明投機需求超過了實際居住需求,存在泡沫。

其實,在管清友團隊發布分析之前,6月2日的時候,平安證券的首席經濟學家張明也發表了一篇文章,題目是《房地產周期變化背後的政策邏輯》。文章中談到,這一輪房地產調控政策,特徵是「房住不炒、因城施策、長效機制」,是從2016年底開始實行的,但為什麼已經持續4、5年了,到了今天調控力度仍然如此之強呢?歸根結底,就是因為北京已經深刻認識到,過度依賴房地產投資來刺激經濟增長,已經面臨越來越大的風險。

這些風險至少可以歸結為四個層面:第一,中國經濟增長過度依賴房地產相關投資;第二,中國地方政府過度依賴土地出讓金這一預算外收入;第三,中國商業銀行體系的信貸資產過度集中在房地產和土地上;第四,中國老百姓存量財富過度集中在房地產。這四個方面的風險,意味著,一旦房地產行業未來面臨重大調整,那麼中國的經濟增長、金融穩定、以及國民財富都可能遭受重大損失。

另外,中共在去年下半年提出了,構建以內循環為主體的發展格局,在這個基礎上,消費擴大和消費升級扮演著至關重要的角色。但事實上,從2015年起,房地產行業過快發展對居民消費的擠出效應已經越來越明顯。因此,對中共政府來說,把「房住不炒」的房地產調控政策長期化、持續化,也就變得非常必要。

未來中國房地產業的走向?

也就是說,無論從哪個角度分析,中共遏制房地產泡沫化和金融化的態度都不會放鬆。我們也看到,從去年底開始,銀行業金融機構「房地產貸款集中度管理制度」新規出台,再加上隨後一連串的政策干預,像是土地兩集中出讓制度、二手房指導價機制,以及嚴厲打擊經營貸違規入樓市等等。那麼,在這一系列的房價嚴控措施下,房地產價格會不會下降呢?

關於這一點,我們財商團隊的投資顧問德山先生認為,中共的措施只是要遏制房價的過快增長,絕不是要打壓房價,為什麼呢?大家知道,中國一切土地的所有權都歸政府所有,中共就是中國最大的地主,那麼,打壓房價對它有什麼好處呢?一旦控制不好,房價下挫就會造成「羊群效應」,觸發房地產金融這隻「灰犀牛」。

那麼,未來房地產業會是怎樣一個走向呢?在去年「三道紅線」政策出台後,大陸房企通過資金驅動規模增長的方式將再難推進,所以,未來如果沒有更多資金的加入,整個行業再繼續往上走的動能就會被大大的削弱,而其中有兩個傾向值得注意。

一個是,房地產業利潤率的持續下降,整體盈利基本見頂。

事實上,近年來,房地產行業的銷售規模增速,已經呈現了放緩的態勢。億翰智庫的數據顯示,從2018年到2020年,智庫所跟蹤的,50家典型房企的合約銷售額的增速從超過30%,一路走低到13%,相對應的是,平均淨利潤率也從14.55%下降到11.6%,逐年走低,而且下降幅度呈現出擴大的趨勢。

而在今年5月份,在杭州首次集中供地結束之後,中國房企50強的濱江集團,老總戚金興有一番講話,提到「努力做到1%-2%的淨利潤水準」,這番講話,也揭示了當前中國房企「賺錢難」的真相。

目前,一些分析已經指出,大陸房地產開發已經陷入賺錢焦慮期,利潤下滑、增長見頂,未來即使有增長,也不會十分明顯。比如,中信建投的研究認為,這段時間,地產行業的毛利率已經在從原先的中樞25%左右,繼續向20%左右下滑,甚至部份城市,杭州、無錫、重慶等已經落入了20%以下的區間。

有些觀點甚至認為,房地產業的反彈時間可能會在2025年,因為今年買的地到2023、2024年才會結轉,所以行業的毛利率和淨利率會在2023至2024年出現進一步下調。

另外,從外媒的報導中還可以看到另一個傾向,那就是,北京嚴格限制民企融資圈地,但是卻讓國企搶占地產市場,導致房地產企業呈現出「國進民退」的態勢。

在3月底的時候,中指研究院發布了一個2021年1至3月中國房企拿地排行榜,排行榜中顯示,在買地金額前十強的企業中,只有兩家房企是純民營房企;而在拿地面積前十強的房企中,民營企業占比也不到一半,買地能力強的都是國資房企。

有業內人士認為,中共政府認為民營企業資產的負債率過高,於是嚴格審核民企貸款申請,限制了民企地產商買地,但是,土地儲備將是直接決定房企發展潛力的因素。而且我們看到,目前中共政府正在加大對民企的管控動作,所以,可能不少民營企業,為了繼續生存不得不和國企合作。

目前,在中國的房企銷售排行榜上,前10名的榜單中還是以民營房企為主,但是按照眼下拿地的規模來判斷,這個銷售排行榜,未來的榜單格局也必然會有一個翻天覆地的變化。

策劃:宇文銘
撰文:李松筠、蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
繪圖:R1
監製:文靜
財商天下http://bit.ly/3hvUfr7

責任編輯:連書華

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