【財商天下】爛尾樓掀停貸潮 風暴在醞釀

【大紀元2022年07月15日訊】目前,大陸房地產行業危機不斷,在爆雷、爛尾等等之後,6月30日,江西景德鎮恆大瓏庭項目全體業主的一紙停貸告知書,又拉開了爛尾樓的停貸大幕,截至13日為止,業主發布的強制停貸樓盤的數量,至少達到了106個,這也引發了市場對銀行資產質量的擔憂。可以看到,從7月13日以來,在中港兩地股市上,銀行板塊、地產板塊都連續下跌。

那麼,這一波洶湧而來的停貸風潮,到底會對房地產和銀行業造成怎樣的影響?業主們的維權又能否成功呢?一場席捲全中國的社會風暴,又是否正在醞釀之中呢?我們今天就來談談這些話題。

中國爛尾樓遍地 業主掀起停貸潮

目前,中國多個地方的爛尾樓業主聯合發起聲明,要求強制停止償還貸款,直到相關項目完全復工為止。據自由亞洲電台報導,網上流傳的「全國各省市爛尾樓停貸通知匯總」顯示,截至7月13日,中國已有21個省、超過110個爛尾樓盤業主,決定集體強制停交銀行貸款與利息。其中,河南就有32個,湖南和湖北各15個,江西8個,陝西7個。很多知名房企、明星樓盤,比如世茂、綠地、奧園、鑫苑等,都在被停貸之列。

這些項目的業主被動選擇停貸的原因是,開發商違約在先,相關樓盤停工較長時間,或者復工進展緩慢,已經無法按期交房,有爛尾的風險。

根據廣發證券調研的數據,目前違約房企的停工面積占比,平均是20%左右,而違約房企占行業總產能的比例,大約是25%。按此估算,各地項目停工面積,占行業的整體比例為5%左右。如果以目前行業施工面積97億平方米來計算,停工面積的總量,大約是5億平米。

從潛在受影響的銀行資產來看,如果按照每平方米1萬元人民幣的價格來估算,對應的資產價值就是5萬億元;如果都是已售項目,平均首付比例60%,則對應的是2萬億元的按揭貸款。而且,廣發證券認為,隨著違約企業銷售的下滑,後續停工規模還會不斷地增加。

這一波業主的「停貸潮」,也讓外界關注中國的銀行呆壞帳是否會因此急升,也因此引發了多家上市銀行的火速回應。在14日中午,已經有農行、建行和興業銀行陸續發布了公告,都表示目前涉及交樓風險的業務規模較小,總體風險可控。

儘管如此,中港兩地股市的銀行股,依然在14日時連續第二日下跌。其中,在A股市場,平安銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業銀行的跌幅,都超過了3%,有個別銀行在兩天內的累計跌幅一度接近10%。

與此同時,在兩地股市,地產股也成為重災區,涉及到碧桂園、融信中國等等。有分析認為,在「斷供潮」之下,風險敞口比較大的銀行,可能是平安銀行、招商銀行和興業銀行。

業主斷供對房地產和銀行業的影響?

那麼,房地產業主大範圍停供,對房地產和銀行業又會產生怎樣的影響呢?

首先,大規模爛尾帶來的斷供潮,可能再度挫傷脆弱的市場信心。尤其是現在,房企從外部融不到錢,銷售腰斬又進一步影響現金流,資金面極為緊張,有些還欠著供應商的款項。而且現在施工方都不願意自己墊付資金幹活,都是看到錢才進材料,因此,開發商的壓力進一步加大。

而供應商,拿不到款項,只能以磨洋工的心態來對待項目施工,導致一些項目儘管復工了,但是進展緩慢。如果更多的樓盤陷入停工和爛尾狀態,對房地產市場而言,將是致命的打擊。

據自由亞洲電台報導,一位在美國的前中國金融業資深人士認為,在他看來,國內絕大多數房企都已經破產,這是一個不可逆轉的狀態。他還認為,「中國的幾大銀行都在靠房貸在支撐,中國房貸總量已達50萬億人民幣,相當於整個貨幣總量的五分之一到六分之一。」

根據彭博社彙編的數據,今年迄今為止,按發行量計算,離岸違約占所有中國債券違約的85%,創下紀錄新高。另外,中國企業2022年境外違約規模262億美元,幾乎全部來自房企,而中國房企,還有另外317億美元的票據將要到期。

與此同時,危機正在向銀行業蔓延。彭博社報導說,在13日發布的一份研究報告中,花旗集團的分析團隊表示,由拒付房貸浪潮引發的不良貸款,可能達到5,610億元人民幣(約830億美元),大約占到未償還按揭貸款餘額的1.4%。中國各大銀行,已經疲於應對開發商資金流動壓力帶來的挑戰,而現在,又不得不為購房者的違約行為做好準備。

對目前的爛尾潮,中共黨媒《人民日報》旗下的《證券時報》,也在13日發表了一篇《謹防爛尾樓盤停供風險擴散》的評論文章,提到近期的爛尾樓停貸風波,如果問題得不到解決,將會使屋主、房企、銀行一同受傷;並說屋主主動停繳貸款,也是走投無路,但可能會面臨徵信污點;至於金融機構,儘管有房產做抵押,但是無法交屋的房產只能成為壞帳,當壞帳增加,就可能造成系統性金融風險。

不過,這篇文章有意思的是,把重點放在了停供,而不是爛尾上,對於房子為何爛尾,銀行為何不加審核就把錢貸給了開發商等等問題都不追問。畢竟,以前就算爛尾了,銀行也沒多大風險,因為身為「韭菜」的購房者,都是會乖乖還錢的,但現在,這些韭菜竟然不忍了。

業主將矛頭指向銀行 停貸是否有法律依據?

那麼,爛尾樓到底是怎麼來的呢?

《證券時報》的報導說,樓盤面臨無力支付工程款的情況,絕大多數是房產公司旗下項目公司資金被轉走。但是,在這次停貸潮中,不少業主認為,銀行在爛尾項目中負有相應的責任。因此,停貸期間的損失,應該由開發商和貸款銀行等相關利益方共同承擔。

從多份業主的《強制停貸告知書》中可以了解到,業主們的申訴重點是銀行存在違規放貸、沒有履行資金監管等行為,比如,違規在房屋主體結構還沒封頂之前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管帳號等等。

我們絕對相信,這些業主們的指控是有根據的。在2010年,中共住房城鄉建設部,就發過一個關於「完善商品住房預售制度」的通知,裡面就明確表示,商品住房預售資金,要全部納入監管帳戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用於商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

河南某房企人士就對第一財經表示,一般情況下,如果監管帳戶上有錢,就不會爛尾。

但在實際操作中,資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。因為中國的房地產本身就是一個黑洞,就是房企老闆和地方政府勾結的一個結果。

但是,儘管在很多爛尾樓項目裡,銀行違規放貸難辭其咎,但業主的集體停貸告知書沒有法律效力,還可能影響到業主徵信問題,被銀行列入失信名單。

因為針對購房貸款,主要涉及兩個法律關係,一是業主和開發商的房屋買賣關係,二是業主和銀行之間的貸款關係,也就是借貸關係。

房屋爛尾涉及的是業主和開發商的關係,在貸款合同中沒有特別約定的情況下,爛尾和銀行之間並沒有直接關係。業主和銀行的借貸關係,不會因為房屋狀況的變化而變化。而業主單方面停止還貸,則會造成對銀行的違約。

也就是說,業主的集體停貸告知書,得不到法院的支持。那麼,在這種情況下,爛尾樓業主就無處說理了嗎?

據澎湃新聞報導,中共最高法院《商品房買賣合同糾紛解釋》中規定:出賣人遲延交付房屋,經催告後在3個月的合理期限內仍未履行的,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。該解釋還規定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消失。

因此,律師建議,碰到爛尾樓,訴訟維權是最合法合規的方式,要求解除合同拿回款項賠償損失,是每個購房者的權利,權利要儘快使用,權利不用,怠於行使權利導致的損失就只能自行承擔。

看來,目前這些「強制停貸」的業主,如果要靠法律維權的話,就應該針對開發商,而不是銀行。但是在中國,雖然普通民眾的各種維權事件層出不窮,但真正能維護了自身權益的情況卻是少之又少,像是最近的河南村鎮銀行的受害儲戶們,他們就是個例子。

村鎮銀行儲戶的維權抗爭 對爛尾樓業主的啟示

7月10日,網上傳出有近3,000名來自中國各地的銀行儲戶到鄭州維權,但是,卻被警察圍困在中共央行鄭州支行外邊,雙方還發生了流血衝突。

事情鬧大後,地方政府試圖自掏腰包,支付少量款項來安撫民眾。11日,河南金融監管當局和地方政府宣布了分批墊付方案,提到存款5萬元以下者,會在7月15日開始首批墊付。但是公告也指出,如果資金墊付後,發現客戶存在以額外管道獲取高額利息或是違法違規行為,也保留追繳墊付資金的權力。

對此,不少儲戶懷疑,不會拿到全額款項。有網民就說,5萬以下的儲戶是「最革命者、無產者」,真可能找政府工作人員拚命,這就會影響習近平連任,要先安撫好這些人再說。還有儲戶認為,這5萬元只是「封口費」,暫時安撫你,而且還要讓你做出一些承諾,包括停止維權,等候當局處理結果。

事實上,根據路透社的報導,中共確實已經展開秋後算帳,騷擾抗議者。一些儲戶透露,自己和家人接連被警察、官員和僱主施壓,要求他們不要抗議,否則會面臨失業。一名在政府財政部門工作的人參加抗議活動曝光後,被迫辭職。還有兩人說,在被警方拘留後,已被要求簽署不再抗議的保證書。

河南村鎮銀行的抗爭事件會如何發展,現在還難以預測。不過,值得一提的是,自媒體評論員文昭認為,這次村鎮銀行儲戶的抗議,安排得非常有心,維權標語的製作和展示也相當有章法。抗議民眾不僅把矛頭明確對向河南省委書記樓陽生和共產黨體制,還製作了英文標語,故意向「境外敵對勢力」遞刀子,顯然是經過深思熟慮的。這也意味著,這場抗爭不會是一個絕響,一切都只是剛剛開始。

我們看,不管是銀行儲戶的維權抗議,還是購房業主的集體停貸,凸顯出的,不只是中國金融系統即將崩潰的風險,更凸顯出中國老百姓已經對整個社會失去信心了,即使是個人徵信會受到影響,或是因為維權會被迫害,這些人也已經無所謂了。尤其是,房地產和銀行的危機,已經波及到了中產階層,這對中共來說,無疑是一個極大的威脅和挑戰,也預示著中國正處在一個關鍵時刻,一場席捲全中國的社會大變局,可能隨時撲面而來。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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責任編輯:連書華

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