【财商天下】烂尾楼掀停贷潮 风暴在酝酿

【大纪元2022年07月15日讯】目前,大陆房地产行业危机不断,在爆雷、烂尾等等之后,6月30日,江西景德镇恒大珑庭项目全体业主的一纸停贷告知书,又拉开了烂尾楼的停贷大幕,截至13日为止,业主发布的强制停贷楼盘的数量,至少达到了106个,这也引发了市场对银行资产质量的担忧。可以看到,从7月13日以来,在中港两地股市上,银行板块、地产板块都连续下跌。

那么,这一波汹涌而来的停贷风潮,到底会对房地产和银行业造成怎样的影响?业主们的维权又能否成功呢?一场席卷全中国的社会风暴,又是否正在酝酿之中呢?我们今天就来谈谈这些话题。

中国烂尾楼遍地 业主掀起停贷潮

目前,中国多个地方的烂尾楼业主联合发起声明,要求强制停止偿还贷款,直到相关项目完全复工为止。据自由亚洲电台报导,网上流传的“全国各省市烂尾楼停贷通知汇总”显示,截至7月13日,中国已有21个省、超过110个烂尾楼盘业主,决定集体强制停交银行贷款与利息。其中,河南就有32个,湖南和湖北各15个,江西8个,陕西7个。很多知名房企、明星楼盘,比如世茂、绿地、奥园、鑫苑等,都在被停贷之列。

这些项目的业主被动选择停贷的原因是,开发商违约在先,相关楼盘停工较长时间,或者复工进展缓慢,已经无法按期交房,有烂尾的风险。

根据广发证券调研的数据,目前违约房企的停工面积占比,平均是20%左右,而违约房企占行业总产能的比例,大约是25%。按此估算,各地项目停工面积,占行业的整体比例为5%左右。如果以目前行业施工面积97亿平方米来计算,停工面积的总量,大约是5亿平米。

从潜在受影响的银行资产来看,如果按照每平方米1万元人民币的价格来估算,对应的资产价值就是5万亿元;如果都是已售项目,平均首付比例60%,则对应的是2万亿元的按揭贷款。而且,广发证券认为,随着违约企业销售的下滑,后续停工规模还会不断地增加。

这一波业主的“停贷潮”,也让外界关注中国的银行呆坏帐是否会因此急升,也因此引发了多家上市银行的火速回应。在14日中午,已经有农行、建行和兴业银行陆续发布了公告,都表示目前涉及交楼风险的业务规模较小,总体风险可控。

尽管如此,中港两地股市的银行股,依然在14日时连续第二日下跌。其中,在A股市场,平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行的跌幅,都超过了3%,有个别银行在两天内的累计跌幅一度接近10%。

与此同时,在两地股市,地产股也成为重灾区,涉及到碧桂园、融信中国等等。有分析认为,在“断供潮”之下,风险敞口比较大的银行,可能是平安银行、招商银行和兴业银行。

业主断供对房地产和银行业的影响?

那么,房地产业主大范围停供,对房地产和银行业又会产生怎样的影响呢?

首先,大规模烂尾带来的断供潮,可能再度挫伤脆弱的市场信心。尤其是现在,房企从外部融不到钱,销售腰斩又进一步影响现金流,资金面极为紧张,有些还欠着供应商的款项。而且现在施工方都不愿意自己垫付资金干活,都是看到钱才进材料,因此,开发商的压力进一步加大。

而供应商,拿不到款项,只能以磨洋工的心态来对待项目施工,导致一些项目尽管复工了,但是进展缓慢。如果更多的楼盘陷入停工和烂尾状态,对房地产市场而言,将是致命的打击。

据自由亚洲电台报导,一位在美国的前中国金融业资深人士认为,在他看来,国内绝大多数房企都已经破产,这是一个不可逆转的状态。他还认为,“中国的几大银行都在靠房贷在支撑,中国房贷总量已达50万亿人民币,相当于整个货币总量的五分之一到六分之一。”

根据彭博社汇编的数据,今年迄今为止,按发行量计算,离岸违约占所有中国债券违约的85%,创下纪录新高。另外,中国企业2022年境外违约规模262亿美元,几乎全部来自房企,而中国房企,还有另外317亿美元的票据将要到期。

与此同时,危机正在向银行业蔓延。彭博社报导说,在13日发布的一份研究报告中,花旗集团的分析团队表示,由拒付房贷浪潮引发的不良贷款,可能达到5,610亿元人民币(约830亿美元),大约占到未偿还按揭贷款余额的1.4%。中国各大银行,已经疲于应对开发商资金流动压力带来的挑战,而现在,又不得不为购房者的违约行为做好准备。

对目前的烂尾潮,中共党媒《人民日报》旗下的《证券时报》,也在13日发表了一篇《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》的评论文章,提到近期的烂尾楼停贷风波,如果问题得不到解决,将会使屋主、房企、银行一同受伤;并说屋主主动停缴贷款,也是走投无路,但可能会面临征信污点;至于金融机构,尽管有房产做抵押,但是无法交屋的房产只能成为坏帐,当坏帐增加,就可能造成系统性金融风险。

不过,这篇文章有意思的是,把重点放在了停供,而不是烂尾上,对于房子为何烂尾,银行为何不加审核就把钱贷给了开发商等等问题都不追问。毕竟,以前就算烂尾了,银行也没多大风险,因为身为“韭菜”的购房者,都是会乖乖还钱的,但现在,这些韭菜竟然不忍了。

业主将矛头指向银行 停贷是否有法律依据?

那么,烂尾楼到底是怎么来的呢?

《证券时报》的报导说,楼盘面临无力支付工程款的情况,绝大多数是房产公司旗下项目公司资金被转走。但是,在这次停贷潮中,不少业主认为,银行在烂尾项目中负有相应的责任。因此,停贷期间的损失,应该由开发商和贷款银行等相关利益方共同承担。

从多份业主的《强制停贷告知书》中可以了解到,业主们的申诉重点是银行存在违规放贷、没有履行资金监管等行为,比如,违规在房屋主体结构还没封顶之前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等等。

我们绝对相信,这些业主们的指控是有根据的。在2010年,中共住房城乡建设部,就发过一个关于“完善商品住房预售制度”的通知,里面就明确表示,商品住房预售资金,要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

河南某房企人士就对第一财经表示,一般情况下,如果监管账户上有钱,就不会烂尾。

但在实际操作中,资金被挪用、滥用等情况屡见不鲜。因为中国的房地产本身就是一个黑洞,就是房企老板和地方政府勾结的一个结果。

但是,尽管在很多烂尾楼项目里,银行违规放贷难辞其咎,但业主的集体停贷告知书没有法律效力,还可能影响到业主征信问题,被银行列入失信名单。

因为针对购房贷款,主要涉及两个法律关系,一是业主和开发商的房屋买卖关系,二是业主和银行之间的贷款关系,也就是借贷关系。

房屋烂尾涉及的是业主和开发商的关系,在贷款合同中没有特别约定的情况下,烂尾和银行之间并没有直接关系。业主和银行的借贷关系,不会因为房屋状况的变化而变化。而业主单方面停止还贷,则会造成对银行的违约。

也就是说,业主的集体停贷告知书,得不到法院的支持。那么,在这种情况下,烂尾楼业主就无处说理了吗?

据澎湃新闻报导,中共最高法院《商品房买卖合同纠纷解释》中规定:出卖人迟延交付房屋,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释还规定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消失。

因此,律师建议,碰到烂尾楼,诉讼维权是最合法合规的方式,要求解除合同拿回款项赔偿损失,是每个购房者的权利,权利要尽快使用,权利不用,怠于行使权利导致的损失就只能自行承担。

看来,目前这些“强制停贷”的业主,如果要靠法律维权的话,就应该针对开发商,而不是银行。但是在中国,虽然普通民众的各种维权事件层出不穷,但真正能维护了自身权益的情况却是少之又少,像是最近的河南村镇银行的受害储户们,他们就是个例子。

村镇银行储户的维权抗争 对烂尾楼业主的启示

7月10日,网上传出有近3,000名来自中国各地的银行储户到郑州维权,但是,却被警察围困在中共央行郑州支行外边,双方还发生了流血冲突。

事情闹大后,地方政府试图自掏腰包,支付少量款项来安抚民众。11日,河南金融监管当局和地方政府宣布了分批垫付方案,提到存款5万元以下者,会在7月15日开始首批垫付。但是公告也指出,如果资金垫付后,发现客户存在以额外管道获取高额利息或是违法违规行为,也保留追缴垫付资金的权力。

对此,不少储户怀疑,不会拿到全额款项。有网民就说,5万以下的储户是“最革命者、无产者”,真可能找政府工作人员拚命,这就会影响习近平连任,要先安抚好这些人再说。还有储户认为,这5万元只是“封口费”,暂时安抚你,而且还要让你做出一些承诺,包括停止维权,等候当局处理结果。

事实上,根据路透社的报导,中共确实已经展开秋后算账,骚扰抗议者。一些储户透露,自己和家人接连被警察、官员和雇主施压,要求他们不要抗议,否则会面临失业。一名在政府财政部门工作的人参加抗议活动曝光后,被迫辞职。还有两人说,在被警方拘留后,已被要求签署不再抗议的保证书。

河南村镇银行的抗争事件会如何发展,现在还难以预测。不过,值得一提的是,自媒体评论员文昭认为,这次村镇银行储户的抗议,安排得非常有心,维权标语的制作和展示也相当有章法。抗议民众不仅把矛头明确对向河南省委书记楼阳生和共产党体制,还制作了英文标语,故意向“境外敌对势力”递刀子,显然是经过深思熟虑的。这也意味着,这场抗争不会是一个绝响,一切都只是刚刚开始。

我们看,不管是银行储户的维权抗议,还是购房业主的集体停贷,凸显出的,不只是中国金融系统即将崩溃的风险,更凸显出中国老百姓已经对整个社会失去信心了,即使是个人征信会受到影响,或是因为维权会被迫害,这些人也已经无所谓了。尤其是,房地产和银行的危机,已经波及到了中产阶层,这对中共来说,无疑是一个极大的威胁和挑战,也预示着中国正处在一个关键时刻,一场席卷全中国的社会大变局,可能随时扑面而来。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:李松筠
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责任编辑:连书华

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