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購房出租投資指南

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【大紀元2022年07月26日訊】(大紀元英國記者站報導)投資房地產是一段激動人心的旅程,但也充滿了陷阱,即使是最有經驗的買家如果不小心也可能落入其中。

購房出租(Buy-to-let)是英國最常見的房產投資方式之一。《泰晤士報》提供了一份指南,旨在幫助您找到適合自己的房地產投資策略。

為什麼要投資房地產?

人們選擇投資房地產的原因有很多。

(1) 租金收入——可作為自僱或退休人員的穩定收入來源

(2) 資本增長——如果房地產價格上漲,賣出房產後得到的資本回報也更多

(3) 多元化的家庭投資策略——房地產投資是家庭理財中的重要選項

(4) 易於理解——因為房產是一種有形的財產

我們正處於一個低利率時代,這使銀行賬戶和其它一些「更安全」的投資產品(例如公司債券)的收益率較低。因此,許多人將房產投資視為一種替代方案。房地產投資既可以為他們提供他們想要的收益,作為一種有形資產,將錢投入房地產也更利於人們理解與接受。

投資房產需要多少錢?

在計劃購買您的第一套出租房產時,有三個主要考慮因素:

(1)您需要支付較大一筆押金,通常為購買價格的 20% 至 25%。少數貸方會接受 15%的押金。

(2)除標準費率外,還需支付 3% 的額外印花稅。

(3) 當您的房產空置時,您需要有一筆安全資金用來支付房產維護費用和抵押貸款——建議至少需要預留相當於六個月租金的存款。

房地產投資的弊端

雖然房地產投資有很多優點,但也有缺點。

(1) 財產非常缺乏流動性,這意味著您很難快速收回資金。因此,房地產通常被視為一項長期投資。

(2) 稅收變化可能使房地產投資變得不那麼有吸引力。您將支付更高的印花稅,並且無法像過去的房東那樣要求退還儘可能多的稅費。

(3) 房地產價格並不總是上漲。事實上,近年來的政治不確定性已經抑制了包括倫敦在內的某些地區的房地產市場。

(4) 房地產投資可能是一項艱鉅的工作。您可能不想自己承擔所有裝修或維修的任務,但請專業人士又可能很昂貴。

購買前需考慮什麼

(1)投資什麽樣的房產類型。例如,如果在學生區,有多個房間的房子可能很容易出租。在上班族集中的地區,一臥室公寓可能更受歡迎。

(2)了解不同的費用。一個意想不到的成本是印花稅,當您購買您不打算居住的房屋時,需要支付更高的稅率。

(3)基本的房地產開發成本,例如為購買的出租屋配備家具和翻修的成本。

(4)必要的證書,例如燃氣安全檢查,這是出租房屋所必需的。您還需要房東保險。

(5)您的可用時間。購房出租可能非常耗時,因此許多人選擇將房產業務交給房地產代理商管理(包括營銷、收取租金和維修)。這當然需要額外花費,儘管這些費用可以免稅。

(6)房東保險。雖然沒有法律强制要求,但如果您的房子將租給租戶,普通的家庭保險無法涵蓋。如果購房出租的房產有抵押貸款,那貸方可能會堅持讓您購買房東保險。

購房出租貸款和普通抵押貸款的區別

(1)購房出租的貸款人使用所謂的利息覆蓋率(interest-coverage ratio)來檢查您是否負擔得起貸款。您的月租金必須在抵押貸款月還款額的 125% 到 145% 之間。

(2)購房出租貸款通常只付利息(interest-only),在貸款年限到期後再還本金。

(3)一般來說,您必須在購房出租外每年還需有至少 25,000 英鎊的收入。

(4)如果您沒有足夠的房東經歷,貸款利率可能會更高。

但是,一些專門從事購房出租的經紀人可以為您提供房地產投資和抵押貸款方面的建議,例如哪種購房出租能夠為您提供最佳收益。

進行購買出租投資之前的幾點建議

(1)還清所有個人債務

若您名下有未還債務,最好先使用您的現金儲備來償還個人債務,否則您將不得不支付更高的貸款利息,從而降低您的投資收益。未還負債也會影響您的信用評分,可能導致抵押貸款申請被拒絕。

(2)避免高利率

個人首付金額通常和得到的貸款利率成反比。市場上最便宜的抵押貸款利率是為那些至少支付了 40%首付款的人保留的。

經驗也很重要,房地產投資新手和尚未購買房屋的人將可能支付更高的利息。

(3)計算你的利潤

您可能賺取了可觀的租金收入,但如果您的出租成本太高,您的利潤就會縮水。

請在計算利潤時考慮以下費用:

•出租代理費

•維修費

•抵押貸款利息支付

•保險

•意外成本

•如果房產是租賃的,還需考慮服務費和地租 ◇

責任編輯:陳彬

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