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购房出租投资指南

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【大纪元2022年07月26日讯】(大纪元英国记者站报导)投资房地产是一段激动人心的旅程,但也充满了陷阱,即使是最有经验的买家如果不小心也可能落入其中。

购房出租(Buy-to-let)是英国最常见的房产投资方式之一。《泰晤士报》提供了一份指南,旨在帮助您找到适合自己的房地产投资策略。

为什么要投资房地产?

人们选择投资房地产的原因有很多。

(1) 租金收入——可作为自雇或退休人员的稳定收入来源

(2) 资本增长——如果房地产价格上涨,卖出房产后得到的资本回报也更多

(3) 多元化的家庭投资策略——房地产投资是家庭理财中的重要选项

(4) 易于理解——因为房产是一种有形的财产

我们正处于一个低利率时代,这使银行账户和其它一些“更安全”的投资产品(例如公司债券)的收益率较低。因此,许多人将房产投资视为一种替代方案。房地产投资既可以为他们提供他们想要的收益,作为一种有形资产,将钱投入房地产也更利于人们理解与接受。

投资房产需要多少钱?

在计划购买您的第一套出租房产时,有三个主要考虑因素:

(1)您需要支付较大一笔押金,通常为购买价格的 20% 至 25%。少数贷方会接受 15%的押金。

(2)除标准费率外,还需支付 3% 的额外印花税。

(3) 当您的房产空置时,您需要有一笔安全资金用来支付房产维护费用和抵押贷款——建议至少需要预留相当于六个月租金的存款。

房地产投资的弊端

虽然房地产投资有很多优点,但也有缺点。

(1) 财产非常缺乏流动性,这意味着您很难快速收回资金。因此,房地产通常被视为一项长期投资。

(2) 税收变化可能使房地产投资变得不那么有吸引力。您将支付更高的印花税,并且无法像过去的房东那样要求退还尽可能多的税费。

(3) 房地产价格并不总是上涨。事实上,近年来的政治不确定性已经抑制了包括伦敦在内的某些地区的房地产市场。

(4) 房地产投资可能是一项艰钜的工作。您可能不想自己承担所有装修或维修的任务,但请专业人士又可能很昂贵。

购买前需考虑什么

(1)投资什么样的房产类型。例如,如果在学生区,有多个房间的房子可能很容易出租。在上班族集中的地区,一卧室公寓可能更受欢迎。

(2)了解不同的费用。一个意想不到的成本是印花税,当您购买您不打算居住的房屋时,需要支付更高的税率。

(3)基本的房地产开发成本,例如为购买的出租屋配备家具和翻修的成本。

(4)必要的证书,例如燃气安全检查,这是出租房屋所必需的。您还需要房东保险。

(5)您的可用时间。购房出租可能非常耗时,因此许多人选择将房产业务交给房地产代理商管理(包括营销、收取租金和维修)。这当然需要额外花费,尽管这些费用可以免税。

(6)房东保险。虽然没有法律强制要求,但如果您的房子将租给租户,普通的家庭保险无法涵盖。如果购房出租的房产有抵押贷款,那贷方可能会坚持让您购买房东保险。

购房出租贷款和普通抵押贷款的区别

(1)购房出租的贷款人使用所谓的利息覆盖率(interest-coverage ratio)来检查您是否负担得起贷款。您的月租金必须在抵押贷款月还款额的 125% 到 145% 之间。

(2)购房出租贷款通常只付利息(interest-only),在贷款年限到期后再还本金。

(3)一般来说,您必须在购房出租外每年还需有至少 25,000 英镑的收入。

(4)如果您没有足够的房东经历,贷款利率可能会更高。

但是,一些专门从事购房出租的经纪人可以为您提供房地产投资和抵押贷款方面的建议,例如哪种购房出租能够为您提供最佳收益。

进行购买出租投资之前的几点建议

(1)还清所有个人债务

若您名下有未还债务,最好先使用您的现金储备来偿还个人债务,否则您将不得不支付更高的贷款利息,从而降低您的投资收益。未还负债也会影响您的信用评分,可能导致抵押贷款申请被拒绝。

(2)避免高利率

个人首付金额通常和得到的贷款利率成反比。市场上最便宜的抵押贷款利率是为那些至少支付了 40%首付款的人保留的。

经验也很重要,房地产投资新手和尚未购买房屋的人将可能支付更高的利息。

(3)计算你的利润

您可能赚取了可观的租金收入,但如果您的出租成本太高,您的利润就会缩水。

请在计算利润时考虑以下费用:

•出租代理费

•维修费

•抵押贷款利息支付

•保险

•意外成本

•如果房产是租赁的,还需考虑服务费和地租 ◇

责任编辑:陈彬

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