河北廊坊解除所有購房限制 專家深度解析

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【大紀元2022年08月10日訊】(大紀元記者方曉、易如採訪報導)河北廊坊市近日宣布,取消戶籍、社保等限制性購房條件,對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)的住房限售年限要求也全面取消。該市成為首個公布解除所有購房限制的城市。兩名專業人士8月10日接受大紀元採訪時,深度解析中共為何加碼鬆綁樓市,以及這些樓市刺激政策能否產生效果等。

廊坊解除所有購房限制

《北京日報》9日報導,近日廊坊市公布的「關於支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施」,正式提到取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件。

根據這項政策,廊坊市對引進高端人才、企業高管、北京非首都功能緩解隨遷人員購買首套房時,也按照本地戶籍處理。對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域,也取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

今年6月17日,廊坊市政府官網曾公布《關於支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》,共涉及六條措施,但第一條措施未對外公布。

其他五條政策措施包括,進一步降低住房公積金貸款首付比例,繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,首付款比例不低於20%;對引進的高端人才,各地可結合實際,在其購買首套自住住房時給予補貼,並提高住房公積金最高貸款額度等。

路透社指,廊坊市是自去年中國房地產市場出現危機以來,首個公布解除所有購房限制的城市。

《21世紀經濟報道》記者8月9日致電廊坊市住建局獲得確認,廊坊市確實全面廢止了房地產限購政策,外地戶籍在廊坊購房不再受到戶籍、社保或個稅等資格條件限制。

關於取消針對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域的限售措施,廊坊市住建局工作人員也給予了確認:「『北三縣』和雄安周邊原來對購房的外地人口有過限售要求,現在不存在這個問題了。」

廊坊市距離北京東南約60公里。「北三縣」則指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,有「北京後花園」之稱。廊坊發布的措施還包括,對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待。

經濟學家:為解決財政問題廊坊樓市再鬆綁

回顧環京樓市近幾年的發展曲線,從2015年和2016年受「環京」概念和「炒房客」大批量湧入影響而快速升溫,到2017年高點時房價翻倍至近4萬元/平方米,再到廊坊限購政策出台後成交和價格回落,貝殼研究院數據顯示,廊坊今年7月二手房成交均價較2017年高點時均價折戟近6成。

今年3月底,燕郊住宅成交均價約為1.6萬元,與2017年頂點時近4萬元的單價相比,也有大幅縮水。

截至今年7月,廊坊房地產市場的房價已連續7個月下跌。

旅美經濟學家黃大衛(Davy Jun Huang)表示,廊坊市取消戶籍、社保購房限制其實就是為了降低門檻,增加銷售,希望更多人買房。其中有兩個層面的原因——它自身的原因,以及全國的原因。

「自身原因方面,首先,廊坊在過去幾年一直在炒作所謂的環京(環繞北京)概念,很多北京房價比較高,很多人買不起北京房,被誘導去廊坊買房。實時操作上,不單是房價問題,還有社會方面提供公共服務的醫院、學校等配套設施,廊坊應該說是不太具備大量居住,或者大量外來北京的人居住的便利性。」

「第二,從廊坊自身來說,財政收入本來就比較低,經濟發展也不不好。它就希望能夠通過解開限購、限貸,促進房地產市場的銷售,就是因為它的財政問題。」

黃大衛說,全國層面來說,廊坊是整個政策(轉向)的一個鋪墊。我去年就曾經公開預測過,2022年第一季度開始,中國房地產市場整個政策就會拐頭變化,變成支持房地產市場。究其原因,中國的房地產市場對GDP的貢獻度非常高,直接貢獻是18%到20%左右,上下游附帶是30%左右。另外,在朱鎔基年代的分稅制之後,土地出讓金,就是賣地的錢,還有房地產方面稅收基本上已經是整個中國的地方政府的財政可支配和靈活支配收入的相當大部分。所以,房地產市場持續的不景氣,它首先會打擊整個地方財政和GDP的增長。

在最新的成交數據中,7月份廊坊市區整體「看得多,買得少」,市場觀望情緒濃厚。

原大陸投行人士鄭義表示,因為有戶籍限制,外地戶籍的人可能在當地就沒法買房了。現在廊坊取消這個限制,就是政府想要刺激樓市。此前出台的樓市新政包括降低利率、放寬貸款審批,現在再把戶籍政策取消,主要目的就是刺激需求。

他說,當前大陸樓市蕭條,老百姓、購房者都處於觀望狀態,主要因為經濟不活躍、地產樓市(新房,二手房)都比較冷淡,所以它通過這種方法來刺激大夥的購房欲望。

刺激措施能否見效?鄭義表示,政府就是把所有的政策都要試一下。成功與否,不是說通過取消戶籍限制就能解決的,因為涉及很多因素。而且,廊坊連二線城市都算不上,應該算三四線城市。鄭義認為,大陸大的一線城市,估計不會取消戶籍限制。

為何住房空置率最高達20%?

8月5日,貝殼研究院發布了《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》,報告研究了大陸28個大中城市的3萬個小區。

住房空置率最高的TOP5城市是:南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢,全部超過15%。其中南昌達到20%。

鄭義認為,房地產公司出現爆雷之後,整個市場出現了觀望潮,從而導致大家的投資欲明顯下降。再有近期爆發爛尾樓業主拒還房貸事件,導致民眾在投資過程中非常謹慎。所以出現了江西南昌的住房空置率達到20%。此外還有大量的土地流拍,也導致新房供應量減少。這些情況就說明市場相當冷淡。

黃大衛表示,排在空置率榜首南昌比較特別,它是屬於省會城市。江西本來就是不特別發達的省份,它的經濟這幾年也沒有很好發展。而佛山和廊坊相似,把「環廣州」的概念炒作過度,當它經濟情況不好的時候,這種過度炒作就讓它像廊坊一樣陷入危機裡。重慶和武漢本來的核心發展力就不那麼突出,而且在2015年之後的一波房地產熱潮中,基本上是硬炒上去的。沒有基礎的根基支撐,所以就出現了空置率較高的結果。

專家:中共錯過樓市鬆綁時機

過去20年來,中國經濟遇到困難,刺激房地產行業成為「萬年靈藥」,屢試不爽。

今年中共政府發出信號,鬆口稱「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」。這被市場認為是自2016年本輪調控以來,中央政府層面針對房地產行業最為寬鬆的表態。

各地政府紛紛放鬆限制,拋出各種刺激政策。然而幾個月後,樓市並沒有快速反彈,市場反應冷淡。

對於中共政府鬆綁房地產政策,是否會產生效果的問題,黃大衛認為,現在鬆綁已經是過晚了(錯過了時機),應該在2020年底到2021年的期間鬆綁。因為它一直勒緊已經兩三年時間,時間太長了,很多資金成本已經太高。現在所謂的鬆綁,只是延緩和改善目前的整體向下滑的危機情況。

「總體來説,房產市場基本上只是說消化一批,把門檻降到很低,但是已經沒有後續力。例如廊坊,他現在房價可能就是一萬上下,維持在一萬上下,可能偶爾還掉下去一點。因為這一批他所謂的放開去引入的新的購買者,含金量比較低,數量也並不那麼多,所以,基本上不會改變他們整個趨勢的向下。」

他說,中國的城市之間發展是非常不平衡的,機遇差距很大,所以,房子它也代表身分、階層,所以他們的房價結構是跟其他國家是完全不同,也沒辦法去跟其他國家對比。所以,中國房地產市場未來就是非常明顯的兩極分化、三極分化,未來除了一些個別核心城市、一些好的地方之外,整體房地產市場未來一到兩年之內非常不景氣。

對於城市及城郊房價是否會繼續降價的問題,鄭義認為,肯定會降,只是降的幅度可能會不一樣。比如大城市一些黃金地段,降價後也是相對保值的。總體房地產投資像以前那樣的火爆場景應該不會再出現,至少短期內不會再出現。

他說,大陸的房子已經出現過剩的情況。再有,老百姓個人的槓桿基本已經加滿了、貸款的能力、融資能力幾乎已經被榨乾了。所以,讓老百姓再去找銀行貸款,再去增加消費貸、按揭貸款去買房子,很難獲得金融機構的審批,拿不到信用額度,這也是一個大問題。

責任編輯:李沐恩#

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