為什麼美國住房通脹可能會長期存在?

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【大紀元2024年02月29日訊】(大紀元記者秋生綜合報導)美國聯邦儲備委員會官員表示,他們相信,住房通脹將在未來幾個月內會最終降溫,因為這是他們控制整體物價上漲並確保其朝著降息轉向的一個關鍵的、期待已久的組成部分。

然而,他們面臨的真正挑戰可能正在出現,屆時新公寓的供應渠道將開始枯竭,而獨戶住宅的存量仍然不足,這將給占消費者物價指數(the Consumer Price Index, CPI)約三分之一的消費類別帶來價格上漲的壓力。

儘管美聯儲2%的通脹目標所使用的指數對住房成本的敏感度較低,但美聯儲官員仍將住房和房租動態視為降低通脹之戰中尚未攻克的重要部分,這可能恰好凸顯出當前緊縮信貸政策立場的內在矛盾之一。

美聯儲官員承認,要找到一個既能控制整體需求,又不會扼殺新房和公寓供應的利率設置很困難,但一些人認為,美聯儲對經濟的傾斜過於嚴重,忽視了住房。

房地產數據公司CoStar的多家庭分析全國總監傑伊‧萊比克(Jay Lybik)說,「你以為打個響指就能創造出住房嗎?現實並非如此。」CoStar的數據顯示,在公寓供應量激增之後,到明年年初,新房數量將急劇下降,每月可能會下降達5萬或6萬套,而要滿足需求,估計需要10萬套。

萊比克說,「我們將面臨著租金真正加速上漲的風險,這會使2025年和2026年的情況變得更糟。」

住房問題是一個長期問題。在大流行病期間,人們對住房負擔能力的擔憂加劇,房價中位數從2022年初到年底躍升了50%,儘管此後有所緩解。公寓建設也向高端傾斜。國會議員呼籲美聯儲降低利率,以降低消費者的抵押貸款成本,鼓勵建設;各州正在醞釀租金控制措施和計劃,以增加供應。

但問題的嚴重性超出美聯儲的解決能力。

美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾(Jerome Powell)在央行1月會議後的新聞發布會上說,「我們在住房供應方面存在長期問題,住房建造量不足,這些問題我們沒有任何工具可以用來解決。」

受當地分區規則、政治和土地價格影響,全國各地的住房市場差異很大。儘管如此,受美聯儲決策嚴重影響的融資成本仍是當今投資決策的關鍵,而投資決策將決定未來的住房供應。

就美聯儲當前要實現的目標而言,隨著創紀錄的大流行病時期的租金和房價飆升逐漸成為過去,總體住房成本的「通貨緊縮」即將來臨似乎幾乎是肯定的,然而,至關重要的是對通脹下降的必要信心以便開始降息。自2022年3月開始快速加息後,政策利率自7月以來一直維持在5.25%至5.50%。

雖然通脹率已從40年來的高點回落,但美聯儲官員承認近期的進展「磕磕絆絆」,尤其是住房通脹率持續走高的時間比預期的要長。

上月CPI意外跳漲,主要是由於住房成本仍同比上漲了6%,而在大流行病之前,當整體通脹接近或低於美聯儲目標時,通常只有4%。

為捕捉當前市場價格(而非官方數據中緩慢變動的平均值)而實時編制的租金衡量指標表明,價格上漲已經放緩。例如,美聯儲官員密切關注的在線房地產公司Zillow的一項指數顯示,截至1月份的年增長率為3.4%。

房地產管理和分析公司RealPage的副首席經濟學家Arben Skivjani在最近一次全美商業經濟協會的演講中談到住房通脹下降時說,「我們知道它即將發生。」RealPage的數據顯示,在2022年初年上漲近16%之後,要價租金自去年夏天以來幾乎沒有上漲。

不過,供應限制可能會帶來通脹速度加快的風險。

第一美洲銀行(First American Bank)首席經濟學家馬克‧弗萊明(Mark Fleming)在NABE有關住房通脹的討論中表示,「我們沒有建造足夠的房屋,至少十年來我們沒有建造足夠的住所,你缺少一種人人都想要的商品,那麼價格會發生什麼變化?從長遠來看,肯定會有內在的通脹壓力。」

2023年3月,住房通脹率達到峰值,年增長率為8.32%,這是自20世紀80年代初以來最快的通脹率。人口普查數據顯示,房價中位數從大流行開始時的2020年第二季度的32.2萬美元飆升近50%,到2022年底達到47.9萬美元的峰值,這是自20世紀60年代初以來最快的上漲速度。此後,房價中位數回落至41.7萬美元。

這是美聯儲加息的副作用所致。加息一度將30年期住房抵押貸款的平均利率推高至近8%,為四分之一世紀以來的最高水平。

然而,最近的一些房屋銷售指數顯示房價再次上漲,這使得美聯儲官員開始尋找房屋銷售和建築數據,尋找供需可能趨於平衡的證據。

克利夫蘭聯儲(Cleveland Fed)關於供需失衡的新研究是關注焦點之一,發現供需失衡推動了大流行病時期的房價上漲。

芝加哥聯儲主席奧斯坦‧古爾斯比(Austan Goolsbee)表示,住房問題是美聯儲廣泛降低通脹率行動中缺失的「拼圖」。里士满聯儲主席托馬斯‧巴爾金(Thomas Barkin)則將分析其轄區內的建築模式、比較能夠跟上新房建設步伐的社區與受到限制的社區作為其近期演講的主要內容。

安永(Ernst & Young)首席經濟學家格雷戈里‧達科(Gregory Daco)認為住房通脹的近期路徑很明確,通脹率正在下降,並可能在未來幾個月內大幅降低總體通脹率,這一事實非常清楚,美聯儲卻不願就此採取行動,這令他感到「越來越沮喪」。

他說,明年將是另一番景象,「租金通脹已經大大放緩,但美聯儲最密切關注的數據尚未充分顯示出這一點,再往前推6到12個月,實際上可能會朝著另一個方向發展,這就是供應不足的問題所在。」

(本文參考了路透社的相關文章)

責任編輯:任子君#

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