前5月房屋銷售額暴跌逾30% 中共救市無效

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【大紀元2024年06月18日訊】(大紀元記者程靜、易如採訪報導)中共日前公布房地產最新數據,5月房價普遍下跌,首5月住宅銷售額年跌達30.5%,開發商投資年降10.1%;而此前一個月,中共推出重磅救市政策,為何無效?專家認為:關鍵缺乏三大措施;而持續幾年的房地產危機將衝擊銀行、衝擊金融市場,並造成整個經濟的持續性崩壞。

房價及投資持續下跌 房地產危機未解

中共國家統計局週一(17日)公布數據顯示,5月份大城市新房價格同比下降4.3%,超過4月份3.5%的降幅。二手房價格下跌了7.5%,4月份跌幅為6.8%。

路透社週一根據該統計局公布的數據測算,5月份70個大中城市新建商品住宅價格按月跌0.7%,跌幅為2014年10月以來最大;按年跌3.9%,為2015年6月以來最大跌幅。70個大中城市二手房價比起上個月全數下跌。

此外,全國房地產開發投資首5月4.06萬億元,按年下降10.1%;其中,住宅投資下降10.6%。房地產開發企業到位資金按年跌24.3%。

不過,中共統計局發言人劉愛華在發布會上表示,5月中旬通過調整優化房地產政策,「房地產市場出現了一些正面變化。政策效應的釋放還需一段時間,目前房地產市場仍在調整過程中。」

58安居客研究院院長張波還對界面新聞說,雖然房價仍處於下行趨勢,但已經呈現出接近底部的特徵。

但是網友紛紛跟帖質疑,「降價後……房價與收入比,依然很離譜……」「底部下面還有地下室。」「樓市永遠沒有底,出生人口持續下降,底在十八層。」「2016年到現在,沿海三線城市,工資沒漲,房價均價漲了兩倍,現在均價依然上萬,這叫底部?」

網民質疑官方所說,房價已經呈現出接近底部的特徵。(網絡截圖)

「什麼叫不遠了,普通百姓沒錢,又有這麼多失業的,經濟不改善,後面還有斷供潮呢。」「明天大A(股市)要擊穿3000點……三千點保衛戰再次打響。」

台灣總體經濟學家吳嘉隆認為,「中國房地產問題非常難解決,或者基本上難解決。現在官方只能做出一些努力化解的姿態。但是心知肚明,這個危機是無法化解的。」

「你去看數據的話,不管你從哪個角度去看,這是一個無法解決的危機。基本上是這樣。官方發布的各種數據,其實都只是在印證這一個觀察,蓋得太多,那怎麼辦呢?」他質疑,怎麼加快都市更新的腳步?是早點拆,還是把已經爛尾的拆掉,把已經蓋好的想辦法叫老百姓買?沒有辦法。

中共重磅救市政策無效 分析:關鍵三點缺乏

此前,中共央行發布重磅樓市利好政策,5月17日發布了包括降低首付比例、下調房貸利率等一系列措施救市。隨後,一二線城市如上海、廣州、深圳、杭州、西安等積極響應央行,優化調整樓市政策。但是卻沒有立竿見影的效果。

美國財經學者黃大衛認為,劉愛華這句話沒錯,這政策釋放出來是需要相當長時間才能扭轉市場的慣性,但更多原因是,目前政策絕大部分都是把過去的不合適的打壓政策抹除,沒有真正去解決核心問題,而扶持市場的政策還沒有出台。

「首先要降低稅收,降低房產的交易稅收,還是說新開發商的稅收,但目前還沒看到的一個相應措施。」

第二點,黃大衛認為,「就是增加社會保障,保障中低收入家庭應該貨幣化的去租房或買房,而不是說現在購買爛尾樓或者廉租房,建設廉租房來解決,這在歷史上已經呈現出來並沒有多大效果,而且往往是資源浪費。」

「第三方面就是增加整個房地產市場的管理能效,現在很多管理房地產,無論政策規劃到日常管理工作都是由一些不專業的人去做,能效比較低,沒辦法跟得上整個房地產市場的需求,導致市場長遠來說沒法正常健康運作,」

所以綜上所述,他認為,「這三點要是還沒有出現,中國房地產市場想去扭轉,目前來說可能性不大,所以要等待這三方面改善才有效果。」

房屋成交量暴跌 房地產危機正衝擊銀行

此外,中共統計局週一還公布,今年首5月,新建商品房銷售額3.57萬億元(人民幣,下同),按年跌27.9%,其中住宅銷售額跌30.5%。新建商品房銷售面積按年下降20.3%,其中住宅銷售面積跌23.6%。房屋新開工面積下降24.2%,其中,住宅新開工面積下降25%。

或因數據太難看,近期一二線城市的二手房成交價數據已「集體消失」。財經自媒體「櫻桃大房子」報導,包括北京、杭州、合肥、武漢、南京等至少15個城市,關閉了成交價顯示,這些地方的民眾若想買房,沒有公開的過往相關數據可參考。

對於房價及成交量明顯下跌,黃大衛表示,這種情況肯定會導致很多人把房子抵押給銀行,無論是貸款的還是按揭的,都會使銀行的風險敞口擴大。

近日,網民傳出有朋友斷供三個月了,以為會被法拍,結果「斷供太多形成擠兌,銀行已經不要房子了」。「現在只還月供的四分之一就行;這種『優待』給延期兩年,期間只要您按約定還款,兩年之後再說。」

(網絡截圖)

有網友猜測,銀行採取如此靈活的手腕處理斷供房,100%是服務於「去庫存」的整體大戰略。也有說,「聽到這個消息,更加害怕!」「斷供的人太多,證明目前形勢確實嚴峻,難以預估得嚴峻,想想都可怕!」

台灣南華大學國企學系專任副教授孫國祥對大紀元說:「在金融系統風險上面至少有三個面向,也就是中國大陸銀行的壞帳會增加,因為房地產市場下滑就會導致購房者斷供,那銀行的房貸壞帳率就會上升,那大量的壞帳就會導致這個削弱銀行的資金實力,進一步會影響銀行的放貸能力。

「第二個面向就是資金流動性的危機,因為如果是大量業主斷供的話,銀行可能會面臨資金流動性的危機,導致金融系統的不穩定,也就是可能會有擠兌的這個現象。

「第三個面向是資產價格下跌,因為房地產作為抵押品的價值如果下降的話,銀行的資產負債表就會受到影響,也就是會導致銀行的資本不足。」

黃大衛表示,「當然在這種情況下,銀行能夠解決問題會儘量不去法拍,因為現在成交量非常萎縮,法拍意義並不大,變現難度非常高,所以銀行更加希望能夠通過一些債權重組,債務重組化的協商談判來解決債權債務問題。」

房市再低迷下去 會出現什麼情況?

但是,黃大衛說,「如果持續的成交量下降,價格下跌,整個市場不活躍,肯定會導致金融系統的風險敞口越來越大,加上現在的利息比較偏低,肯定對於金融系統來說會產生非常大的風險。」

至於房地產市場的不景氣,他說,「它不單只是影響了銀行抵押貸款是否安全的問題,更多的會導致房地產行業,上下游56個行業都會受到嚴重影響,最終結果可能會導致失業率增加,企業利潤率下降,中國的整體企業的利潤率下降。」

吳嘉隆也表示,「因為交不出房貸,因為違約而出現的所謂不良資產,就是乾脆我房子不要了丟給你吧,類似這種情況,銀行會吃下很多不良資產,不良資產會倒給銀行,這是第一個。

「第二個,地方政府的土地轉讓收入拿不到,地方政府的財政危機會越來越糟糕。

「第三個,民間的開發商拿不到現金後,撐不下去也只能破產,或者裁員,然後整個房地產事業,從上游建築材料到施工,到最後房屋仲介,然後到家具,家電等等這些全部都會受影響。」

「而以房地產作為基礎的一些金融產品的銷售也會受影響。」他說,「房地產從來就是銀行貸款的抵押品,重要的抵押品。那麼抵押品市場崩壞,銀行手上的房地產行情就壞掉了,影響到銀行本身,然後銀行資產結構會崩壞,進一步變成系統性風險。」

「早有估計,房地產相關行業占GDP的比例,有說25%就1/4,也有說33%,就1/3,在GDP裡面的影響力大概有這麼高。所以房地產本身的崩壞會把其它部門拖下水,然後從就業所得的收縮進一步傷害到消費跟投資,然後經濟會陷入惡性收縮的陷阱當中。」

「所以房地產危機再這樣跌下去,會造成整個經濟的持續性崩壞。最後各種社會矛盾都會激化。」

責任編輯:房夏焥#

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