當你的房屋升值時請使用這種信託基金

合格個人住宅信託（QPRT）是一種不可撤銷的信託，允許你將個人住宅轉讓給信託。 (Shutterstock)

2025-04-2904:54 中港台時間

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【大紀元2025年04月26日訊】（英文大紀元記者Javier Simon報導／趙孜濟編譯）到2026年，贈與稅和遺產稅（gift and estate tax）豁免額可能會從1399萬美元降至700萬美元左右。

俗話說，唯一可以確定的事情就是死亡和稅收。但這兩者可能以遺產稅（estate tax）的形式同時到來，遺產稅通常被稱為死亡稅。不過，大多數人不需要繳納遺產稅。這主要得益於2025年高達1399萬美元的贈與稅和遺產稅豁免額。這意味著，只有超過這一金額的遺產價值才需要納稅。但這種情況可能會發生巨大變化。

這一高豁免額是由2017年由川普（特朗普）總統正式簽署的《減稅與就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act，TCJA）設定的。但如果國會不採取行動，贈與稅和遺產稅豁免額將恢復到2017年之前的水平，即約為700萬美元。這可能會使許多富裕家庭進入遺產稅徵收範圍，尤其是那些擁有價值飆升的高價住宅且位於高收入地區的家庭。

但有一種方法可以規避這種情況。你可以利用合格個人住宅信託（qualified personal residence trust，縮寫為QPRT）。

什麼是QPRT？

合格個人住宅信託是一種不可撤銷的信託，允許你將個人住宅轉移到信託中，同時保留在一定年限內在該物業居住的權利，之後物業將傳給你的繼承人或受益人。

當你設立QPRT並將房屋轉移到信託中時，信託就擁有了該物業。這使得你的房屋價值及其任何增值從技術上講都不屬於你的應稅遺產。同時，這還能減少將房屋轉移給受益人時產生的贈與稅的負擔。

這是因為在房屋轉移到信託時，其價值在傳給你的繼承人之前，會因所謂的「保留利益」（retained interest）而抵消。保留利益是你免費居住在該物業一定年限的權利價值。它是根據房屋價值、你的年齡、你在信託條款下繼續居住的時間，以及美國國稅局（IRS）國稅典第7520條款設規定的委託人保留利益的利率評估的。剩餘利益（remainder interest）是一個從房屋公平市場價值中扣除的百分比。計算結果是從房屋的公平市場價值中減去，得到剩餘利益，這就是用於贈與稅計算的價值。

QPRT如何運作？

要了解QPRT的運作方式，我們可以通過一些數字來分析。讓我們分析一個包括了以下幾個因素的場景：

- 房屋價值：300萬美元
- 你的年齡：65歲
- 信託期限：20年
- 美國國稅局7520條款利率：5%

使用該計算器，保留利益率為0.376889%，剩餘價值為1,130,667美元。因此，從房屋價值300萬美元中減去該金額，得到約187萬美元。這將是需要繳納贈與稅的金額。但你無需為此支付贈與稅，因為該價值低於贈與稅和遺產稅豁免額。

假設20年信託期限期滿後，房屋增值到500萬美元。你無需為此支付遺產稅，因為將房屋轉移到信託時，已經將其從你的應稅遺產中移除。換句話說，你傳遞了一棟價值500萬美元的物業，同時僅使用了約187萬美元的贈與稅和遺產稅豁免額。

QPRT的缺點

如果你在信託期限結束前去世，房屋將重新回到你的應稅遺產中。這就是為什麼QPRT被稱為「賭命」策略。此外，你可能需要支付更多的物業稅。這是因為，根據你所在州的法律，將物業轉移到QPRT可能會使州和地方的物業稅豁免失效。如果受益人在信託期限結束後出售房屋，那麼個人需要為自信託設立以來房屋增值的部分納稅。在我們的例子中，這是200萬美元（500萬美元減去300萬美元）。