【大紀元2026年04月20日訊】（大紀元記者鄭香梅報導）旅居美國紐約的前中國房地產商潘石屹，4月16日在微信公眾號發表題為「我的反思」的5000字文章，直指中國房市是「龐氏騙局」，文章目前已在中國大陸遭全網封鎖。獨立時評人蔡慎坤日前就此揭示中共操縱房市的黑幕。
潘石屹指中國房市是龐氏騙局 蔡慎坤：一個倖存者的發言
潘石屹在文中聚焦中國房地產企業高槓杆、高擴張的發展模式，直言中國房地產市場的發展歷程，說穿了就是一場「龐氏騙局」——也就是沒有真正賺錢，只是不斷用新錢填舊坑。他最後「反思」稱，若要恢復中國房地產行業，最重要的是恢復外界對這個行業的信心。
此次發表《我的反思》，是潘石屹沉寂多年後首度發聲。發文時間點，正值中共當局安排對另一位前中國地產大亨許家印進行公開庭審之後不久。庭審中，許家印當庭對中共當局列出的「八大罪狀」供認不諱。
獨立時評人蔡慎坤4月17日接受新唐人電視台專訪時表示，「老潘」（潘石屹）此時突然出來「反思」，可以理解為「一個倖存者的發言」；他的發聲，也與許家印的案子形成鮮明對照。
現年63歲的潘石屹，自1980年代起一直活躍於中國地產界，1995年與夫人張欣共同創立SOHO中國。2022年9月7日，SOHO中國在港交所公告稱，潘石屹已辭去董事會主席職務，張欣亦辭去公司行政總裁職務。根據海外媒體報導，潘石屹夫婦在中國大陸收緊房地產政策、市況轉弱之際，已將大部分資產轉移至紐約，並成功在當地落腳。
蔡慎坤認為，潘石屹出於深層考量，在文章中「最終把板子打在開發商身上」，矛頭對準開發商。不少人因此聯想到另一個問題：作為房地產開發商的潘石屹，如今已離開中國，他可以高調批判開發商，但為什麼沒有追究中共當局的責任？
中共房地產政策 造成房地產今天困局
蔡慎坤接著從中共房地產政策的演變，回顧了中國房地產行業的發展歷程。
他表示，中國沒有土地私有化，普通老百姓無論有錢沒錢，都不擁有土地，土地歸中共政權所有。由於中共不保護私有財產，因此在很長一段時間裡，沒有人真正把土地當作私有財產，中國土地也因此極其廉價。
改革開放初期，外資進入中國，當時許多土地甚至是免費相送。各級政府為了招商引資，不惜將完成「三通一平」（通水、通電、通路、土地平整）的土地直接交給投資人。
自1998年房地產開始市場化之後，人們開始看到土地資源有利可圖。而在這一過程中，能夠拿到便宜土地，甚至免費土地的，往往就是權貴家族。
最早的權貴家族就是太子黨。一些人在其中可能只是充當「白手套」的角色，幫助開發商拿地。太子黨甚至一分錢都不用花，也不必費多少力氣，只要見個面、吃頓飯，或者打個電話、寫個條子，地方政府就會積極配合，把土地批給相關人士。
在這樣的過程中，中共太子黨一些成員嚐到甜頭，隨後也開始投身其中。不過，太子黨並非直接下場，而是支持一些做得比較大的開發商，在其中持有股份，或扮演重要角色。這個問題不是一家兩家的問題。無論是許家印，還是其它許多地產公司，只要誰的關係夠硬、靠山夠硬，每一家大型地產商背後，幾乎都有權貴的直接股份或間接股份，背後存在龐大的利益輸送。
在蔡慎坤看來，正是這種由土地制度、權力尋租與利益輸送交織而成的模式，最終埋下了中國房地產今天的困局。
因此他認為，中國今天的房地產的難相，以及現在房地產留下的巨大的債務，最主要的根源還是在政府的身上，而不是單純在房地產開發商的身上。
借鑑香港模式 卻走錯路
蔡慎坤進一步分析，中國借鑑香港模式發展房地產，但從一開始就走錯了。
當時香港是英國殖民地，土地制度不可能建立真正永久產權，因此香港形成了一種批租的土地政策，也就是所謂幾十年的產權。但中國本來完全可以把土地使用權長期化，然而中共卻選擇了香港模式。包括後來所謂的炒樓花（房子還沒蓋好就先買來再轉手賺差價）以及按揭制度，很多也都是向香港地產模式借鑑而來。
更重要的是，香港當年在推行批租制度的同時，也考慮到了普通港人的居住需求。而且在香港殖民時期，蔡慎坤認為約有40%的香港人可以住進政府提供的保障房。
但是，中共在啟動房地產市場化時，並沒有充分考慮普通老百姓的需求。十幾億人被全面推向市場，最終導致市場嚴重失控，房價單邊上漲。土地財政不斷推高房價，使開發商與政府形成合謀，最終把中國房地產推向了一個難以收場的局面。
房地產綁定全民 中共攫取70%利潤
過去幾十年，中國房地產可謂高歌猛進。政府在這個過程中賺取的收益，可以說遠遠超過所謂的開發商。而最終，這些包袱與沉重負擔，都留給了普通購房者，或者說每一個普通家庭。
地方政府一方面通過行政權力壓低拿地成本，另一方面又通過規劃調整實現土地變現，再以畫大餅和擠牙膏式供地的方式，從銀行置換出貸款，進行滾動開發。如此循環往復，土地增值往往達到幾十倍、甚至上百倍，這使得政府在土地財政上嚐到了巨大甜頭。
正因如此，這一模式不斷被強化。地方政府在土地財政中嚐到甜頭後，又通過拆遷等方式進一步製造出大量購房需求。從一個國家的長遠發展來看，無論是高地價還是高房價，危害都極其巨大。它不僅阻礙經濟持續發展，更使家庭負擔不斷加重，老百姓的幸福感日益下降。而房地產市場的任何波動與下跌，都會牽動政府的神經。過去人們看到，一旦房價下跌，政府就會出台政策，設法維持這個泡沫繼續存在。
所以今天中國的房地產，已經與中國經濟、各地政府、各家銀行，乃至每一個中國家庭，牢牢捆綁在一起。
在這種情況下，地產開發商在進行大規模拆遷後，給農民的補償卻非常低。很多補償款甚至不足以讓他們再去購買房子。這一過程中，製造了大量人為的群體性事件，導致各地大規模上訪和抗議此起彼伏。
蔡慎坤還引述前華遠地產董事長任志強早年的發言表示，當年搞房地產開發時，政府拿走了房屋銷售收入中的大部分。從規劃、賣地、建設到銷售的整個過程中，房子本身未必那麼值錢，但隨著房價上漲，政府拿走的卻是大頭，最終約70%都進了政府的口袋。涉及房地產的稅費，應該有將近上百項。
也正因如此，地方政府天然具有推高房價的衝動。房子漲得越高，土地價格越高，地方政府在其中獲取的利益也就越多。由此可見，過去幾十年房地產出現單邊上漲行情，與政府本身有很大關係。
蔡慎坤直言，潘石屹在文章中，只是稍微提及了開發商的問題，而沒有追究政府、銀行，還有土地財政等一系列問題，也就是沒有從政策層面進行反思。
蔡慎坤：潘石屹有幾百億資產在中共手上
蔡慎坤表示，潘石屹最近發表長文，並不是因為現在中國房地產市場或樓市已經企穩，而恰恰是在「過去房地產永遠是支柱、房地產永遠會上漲、規模擴張就會成功」這一套邏輯徹底破產之後，才展開這種反思。而這種反思，對今天中國房地產來說，實際上已經意義不大了。
蔡慎坤認為，儘管潘石屹現在已經轉移了不少資產，人身安全、家庭成員安全也基本有保障，並且已開始準備在美國重新做地產，但潘石屹還有幾百個億的資產仍被中共捏在手上。所以，即使反思，也只能是隔靴搔癢，沒有真正觸及實質性問題，也不敢觸及。因為一旦觸及，潘石屹在國內將近200億元的資產，最終會如何處理，就很難說了。
蔡慎坤表示，實際上，北京市稅務部門已經向潘石屹發出罰款通知，認為他欠稅，要求其補交稅款。
另外，近期很多人猜測潘石屹是否清明節回國掃墓，之後又悄悄離開了。蔡慎坤推測潘石屹不會在這個時候冒如此巨大的風險，為了給父親或家人掃墓而回去。更可能的是，他想藉由清明期間發表一點感慨，試探一下國內輿論環境，看看在高壓政治氛圍之下，自己是否還有說話的空間。
「但是我們看到，《我的反思》發出來之後，還沒反思到政府，很快就遭到全網封殺。而且從目前情況來看，潘石屹這番講話，很大程度上也把他未來繼續發聲的路，完全堵死了。」蔡慎坤補充說。
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責任編輯：高靜#
