【大紀元2026年08月13日訊】（大紀元記者李淨、駱亞採訪報導）朱鎔基去世的消息，再次引發外界對1998年中國房改與當下房地產危機關係的討論。專家指出，朱鎔基房改只是「打開了水龍頭」，真正導致風險積累的，是此後房地產政策被中共既得利益集團不斷裹挾、地方財政綁架的過程。
朱鎔基走了 他曾親手按下中國房改的開關
據官方媒體報導，前中共國務院總理朱鎔基週三（8月12日）在北京病逝，終年98歲。根據官媒介紹，朱鎔基自1991年到2003年，先後十多年擔任中共國務院副總理、總理。而朱鎔基當年與時任中共黨魁江澤民之間的權力與政策角力，一直受到外界關注。
1994年，在朱鎔基的主導下，中共國務院一口氣推出了財稅制度、金融體制、投資體制、企業制度、住房制度、物價體制等六個方面全方位體制改革。1998年3月，70歲的朱鎔基接替一度請假休養的李鵬出任總理。
1998年7月3日，中共國務院發布《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）。
這份文件明確提出「停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化」，建立「以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」，同時擴大個人住房貸款、發展住房公積金貸款和商業銀行住房貸款，並培育住房交易市場。
從歷史背景看，這場改革有其合理性。它終結了長期存在的福利分房制度，推動住房商品化和市場化，也促進了住宅建設和城市化。
但外界分析認為，住房市場化後來並沒有形成一個以「居住保障」為核心的成熟住房體系，而是在地方財政、土地制度、信貸擴張和投資需求的共同推動下，逐漸演變成以房地產開發和房價上漲為重要增長動力的經濟模式。
圍繞1998年住房制度改革與當前房地產危機之間的關係，有專家提供了更細緻的解讀。
分析：房地產業被地方財政深度綁架
中國問題專家王赫對大紀元表示，不能簡單地把今天的中國房地產危機全部歸咎於朱鎔基時代的房改設計。他形容，朱鎔基「只是把水龍頭打開了」，真正的問題在於此後中共政策不斷演變，最終形成房地產對經濟、財政和居民財富的深度綁架。
他提到，1990年代中後期，中國住房短缺問題仍然突出，同時經濟已經出現通貨緊縮跡象。真正改變房地產運行邏輯的，是中國隨後出現的經濟高速增長。
王赫認為，朱鎔基時代的房改初衷主要是解決住房短缺和當時的通貨緊縮問題，但隨著中國加入世貿組織（WTO）後經濟高速增長，房地產逐漸被賦予拉動GDP、支撐地方財政等功能，最終形成土地、信貸、房地產和地方財政相互捆綁的利益結構。
與此同時，1994年的分稅制改革進一步改變了中央與地方之間的財政關係。
王赫認為，分稅制以後形成了一個明顯的財政矛盾：中央掌握了較大比例的財政收入，但大量公共支出仍由地方政府承擔。在地方財政收入與支出責任不匹配的情況下，土地逐漸成為地方政府重要的收入來源。
由此，土地財政逐漸形成。王赫表示，許多地方政府採取「低價收儲、高價出讓」的方式，通過住宅和商業用地獲得較高土地收入，同時以低價甚至零地價工業用地招商引資，並將土地收入用於城市建設和地方財政。
在王赫看來，這一機制最終使房地產不再只是解決居民住房問題的政策工具，而成為地方政府財政體系和經濟增長模式的重要組成部分。
從「住有所居」到投資增值 官商形成利益集團
隨著中共土地財政不斷擴張，房地產、地方政府、銀行與開發商之間逐漸形成了牢固的利益結構。王赫表示，「房地產、賣土地、搞土地批租」逐漸形成了一個循環，「全民炒房」也由此出現。
他特別指出，隨著房地產金融屬性增強，住房已經從滿足居住需求的商品，越來越成為投資和財富增值工具。在這一過程中，房地產價格不斷上漲，最終使後來進入市場的普通居民承擔越來越高的住房成本。
王赫認為，房價持續上漲對不同群體產生了截然不同的影響。早期已經擁有住房、特別是部分體制內人員和中高收入群體，在房價上漲過程中能夠獲得資產增值；而後來進入住房市場的年輕人和剛需群體，則需要承擔越來越沉重的貸款壓力。
「對那些剛需者、對新進入市場的人，其實這就是一筆非常大的壓力，成為房奴。」他認為，尤其是2015、2016年以後，房地產金融化和高房價問題進一步加劇。
如今爛尾樓遍布 中共土地財政依賴為何難以糾正？
2021年恆大危機之後，中國房地產市場進入持續調整階段。王赫認為，房地產泡沫破裂後，市場本應通過價格調整、企業退出和債務重組逐漸完成出清，但現實中的政策卻試圖阻止房價快速下跌。
恆大超級爛尾樓，投資300多億，
— 真相傳媒 (@TruthMedia123) September 20, 2023
如今變成魚塘，多少業主欲哭無淚！ pic.twitter.com/89jokNkj7K
太魔幻了吧？恆大已經倒閉，這些人住在爛尾樓裡還在還月供！政府如此不負責任，一切惡果全由老百姓承擔。 pic.twitter.com/yCiV7vMDjc
— 真相傳媒 (@TruthMedia123) July 12, 2026
王赫把這種政策比喻為「築壩」。「整個就像個洪水，水位已經漲得很高了，它不放洪、不泄洪，反而不停地築壩。這越築壩，那個洪水就越蓄越多。」
在他看來，各地出台的限跌、限價等措施雖然可以暫時避免房價快速下跌，卻可能延緩房地產市場出清，使風險不斷累積。
房地產企業爆雷也不只是恆大，全國遍布爛尾樓，房地產行業並嚴重拖累中國經濟的復甦。
【全國少見的爛尾樓爆破場面】
— 真相傳媒 (@TruthMedia123) June 12, 2024
價值10億的爆破場地：昆明麗陽爛尾樓。 pic.twitter.com/eC9KiKhmcM
王赫以日本房地產泡沫破裂後的長期調整作為參照。他認為，日本經歷了較長時間的房地產去泡沫過程，而中國房地產同時牽涉地方財政、居民財富和經濟增長，因此如果不能實現真正的市場出清，調整時間可能更長。
他表示，溫家寶和李克強任總理時，決策層實際上已經看到房地產風險，但由於房地產牽涉地方財政、銀行、企業和居民財富等多個領域，任何劇烈調整都會帶來巨大衝擊。
「中國房地產之所以長期難以擺脫對土地、信貸和地方財政的依賴，一個重要原因是既得利益已經深度嵌入政策體系。」
責任編輯：孫芸#
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