【大紀元10月27日訊】最近以來﹐因貸款利率回升﹐房價的走向就成了人們的熱門話題。大華府地區的房價在過去4年﹐一直是兩位數增長﹐是歷史上鮮見的。僅以Fairfax County 為例﹐平均房價就從原來＄195,713漲到＄357,506﹐上漲了83％；在2003年3月31日到2004年3月31日的一年時間裏﹐據統計﹐全美國房價平均上漲了7,7％﹐而大華府地區一直延伸到西維吉尼亞﹐僅過去一年平均房價上漲了12,65％！咱們來看看費郡政府對每套房屋的徵稅估值(assessment)的漲幅﹐即可見一斑。
從2000年到2004年就增加了66％到86％不等。見下表：
| 地區 | 2000政府估值 | 2004政府估值 | 增長％ |
| Vienna | $255,218 | $435,685 | 71% |
| Alexandria | $167,008 | $289,082 | 73% |
| Burke | $171,317 | $300,687 | 78% |
| Centreville | $157,265 | $276,211 | 76% |
| Chantilly | $186,638 | $325,177 | 74% |
| Clifton | $268,301 | $461,741 | 72% |
| Fairfax | $186,287 | $330,245 | 74% |
| Fairfax Station | $315,707 | $526,719 | 67% |
| Falls Church | $164,862 | $292,030 | 77% |
| Great Falls | $434,176 | $750,446 | 73% |
| Herndon | $194,835 | $329,764 | 69% |
| Lorton | $119,974 | $223,048 | 86% |
| Mclean | $356,762 | $595,044 | 67% |
| Oakton | $281,918 | $466,910 | 66% |
| Reston | $170,918 | $294,037 | 72% |
| Vienna | $255,218 | $435,685 | 71% |
（資料選自Fairfax County Department of Tax Administration ）
以上只是政府為徵稅對房屋進行的估值。一般來講﹐這個值是低於市場值的。那麼﹐市場上的情況又如何呢？其實不說人們也都知道﹐起碼也感覺到了。近幾年尤其是過去一年﹐大華府地區的房市又怎能用一個「hot」了得！看看華盛頓郵報登的一些實例吧：
實例1：4125 Bennett Drive., Annandale﹐3室1浴﹐僅僅1008平方英尺﹐獨立屋﹐建於1938年上市價＄385,500。而屋主兩年前買時僅花了＄180,000！
實例2：12404 Melmark Ct., Reston. 獨立屋﹐4室2個半浴﹐1980平方英尺﹐建於1976﹐上市價＄459,900。是屋主大約不到7年前買價的2倍半！
實例3：2022 Leonard Rd., Falls Church ﹐僅945平方英尺﹐1955年的房子﹐3室1浴﹐獨立屋。上市價＄350000。
實例4：6451 Hitt Ave., Mclean.上市價＄550000。3室2個半浴﹐1248英尺﹐建於1955年﹐雨天車庫還進水﹐但就是這樣﹐上市僅僅5天就以高於上市價賣掉了。
實例5：一棟於1979年用＄107,000買的4室2個半浴﹐位於Oakton 的獨立屋﹐賣了$500000還多﹐屋主自己也是大喜過望而磋訝不已。
我有一個在政府部門工作的朋友﹐眼光獨具﹐用不多的積蓄﹐去年底在Manassass買了兩個兩室的小condo﹐每個只化了＄95,000。付了5％頭款﹐然後租了出去。每月租金收入除了所有花費之外﹐還略有現金收入。到上個月僅半年時間﹐他非常高興地發現﹐這兩個condo每個都至少可賣到＄145,000了。
這樣的實例實在很多﹐但在我認識的人中﹐有一個人的例子﹐真的很不平常。每提起來﹐都令人感歎﹐不能不佩服他的膽識和眼光。這個人也和我們大多數移民來美國的人一樣﹐靠打工為生﹐沒有幾多積蓄﹐但他就是頭腦靈活﹐喜歡瞭解信息﹐能很快跟上形勢。去年9月﹐他用不多的積蓄﹐只付5％的頭款﹐在Fairfax 買了一間連棟屋﹐化了＄245,000。每月付一千多﹐然後他又把地下室收拾好租了出去﹐租金＄500；誰想在今年初他發現了一處建築商的新連棟屋﹐起價僅＄285,000。他非常喜歡﹐而且意識到這是個好時機。因為﹐隨著市場發展﹐這個地點﹐這個價位﹐這樣的房型﹐是轉瞬既逝的。他當機立斷﹐籌措定金﹐留下了這個房子。事實證明他的決策是對的。才只不到一個月後﹐同樣的建築商﹐同樣的房子﹐同樣的地點﹐賣價就提高了＄15000到＄25000！還出現了許多人抽籤買不到的局面。現在﹐他的現住房﹐還不到一年﹐可以賣到＄325,000()。而這套新房可望在9月份交工。屆時﹐他可有兩種選擇：1：賣掉現住房﹐用增值所得付掉20％的新屋頭款﹐及過戶費﹐穩穩當當﹐而且新屋在他的精心設計下不僅溫馨可人﹐一樓也可出租。2：原有住房保留﹐繼續出租﹐(因為地點很好﹐容易出租)以租養房繼續增值。新房呢﹐仍只付5％頭期款﹐或更少﹐一樓出租﹐幫助減輕負擔。
這樣﹐不到一年時間﹐就有了兩套房子﹐而且新房是一個22尺寬﹐磚面邊間連棟屋。這房子若放在Vienna﹐起碼要＄750000起價；即使在Centreville,起價也要伍拾萬以上了。
總之﹐前幾年﹐去年﹐只要買了房子的﹐幾乎是每天看著自己的房子增值。我有個老鄉﹐兩年前為了孩子上學﹐在維州Langley學區化九十萬買了套房子﹐到今年孩子畢業
前房子上市賣了一百貳拾幾萬。不僅兩年房白住﹐還賺了貳拾萬。當前﹐利率已見回升﹐市場明顯降溫。一個房子上市﹐數十合同去搶；一個房子早晨上市下午就已經賣掉；這樣的事情﹐已成昨天。
現在是﹐買了房的人們擔心房價下跌﹐equity 減少﹐買的賠錢；沒買房還想買房的人﹐盼著房價下跌﹐可又怕利率越漲越高而房價不跌……﹐到底買還是不買……﹐猶豫﹑徘徊﹑觀望……﹐一時之間﹐房價的走向成了人人關心的問題。
今天我只想就我所看過的﹐研究過的眾多資料﹐與大家共同探討﹐談一下看法﹐以求拋磚引玉。
首先﹐我覺得要想分析市場走勢﹐應先找出過去幾年華府地區市場火爆的根本原因。記得年初一位朋友在電話中和我討論這個問題﹐是他啟發了我對這個問題進行思考。在這之前﹐我從來也沒有認真的去想過這個問題﹐只是想當然的認為是利率降低引起大家搶著買房。但是﹐他當時就問我：利率處於最低﹐是全國一樣的﹐但為甚麼只在洛杉磯﹑大華府等幾個地區出現了買房風潮﹐房價飆升的局面呢？是呀﹐這一下就把我問住了。也引我進一步去思考﹐進一步去探討。經過多方面研討﹐那麼﹐主要原因只有一個﹐就是：本地區的就業機會增多﹐外來人口增多﹐形成了一個潛在的巨大需求市場。有關資料顯示﹐僅從1970年到今天﹐Fairfax 的人口就從45萬增加到了103萬﹐而且預計到2010年會是111萬；Loudoun county從1970年的3萬7千多人增加到去年(2003年)為止的21萬1千多人﹐而且僅從90年到2000年的十年間﹐就增加了近一倍──從8萬6千多人增加到16萬9千多人。Prince Williams County則從1990年的21萬多人增到現在(03/15/04)的33萬2千多人！這些人是一個極大的潛在買房市場。可以想見他們可能一直在考慮買房﹐但由於各種原因﹐一直沒買成。利率的降低是一個強有力的催化劑。一下子造成了過去4年的買房高潮。那麼﹐即使利率調高﹐這個市場是不會消失的﹐而且人口還是在不斷增加。只要大華府地區一如既往﹐不斷地提供工作機會。(也就是說﹐白宮永遠在這兒。這大概不太成問題﹐有如北京不會遷移。但恐怖份子事件又當別論)。而相反的﹐土地卻是不會增加了﹐而且越用越少。華盛頓郵報的一篇文章提到：建築商找不到土地建房的日子不遠了。今年年初喬治梅森大學的地區分析中心(the Center for Regional Analysis at George Mason University)還預報﹐到2025年﹐大華府地區將有21萬8千1百套房屋需求不足。而這項預報當中所指的大華府地區(Greater Washington)﹐指的是從馬里蘭的Frederick 到北維州的Spotsylvia﹑西維州的Barkeley。報告認為﹐這一短缺是由於本地區工作機會﹐就業率 及人口增長超過了住房增長而造成的。報告還指出﹐即使在2000年華府地區的住房數相比於就業數﹐也還少了4萬3千2百套(unit)。也就是說有些人在這兒工作但不在這兒居住。此報告還預計大概不到2025年﹐Fairfax,Loudoun﹐Prince Williams﹐也許還有Montgomery County,就會宣告土地用磬。而Howard County﹐也許2015年就會沒有土地可用了。目前華府地區人口最密集的地區之一是維州的Arlington﹐再就是馬州的Montgomery。Arlington也是過去4年房價漲幅最高的地區之一。全國經濟人協會NAR的權威人士分析說今後10年內大華府地區的房價仍將以每年平均5％的速度上升。「可能有的年份高些﹐有的年份低些。」而華府地區的失業率則是全國最低的﹐平均僅百分之2點幾。
總之﹐別只說過去4年﹐就是過去40年﹐華府地區房價總的趨勢也是一直在漲的。有事實為證。我的一個朋友﹐土生土長老美﹐71年在維州的Telegraph Road 用五萬美金買了一套獨立屋﹐當時是十幾年新﹐2000年賣了＄369000。漲了多少倍﹐增大家自己能算出來。然後﹐他又用一半的錢買了一套連棟屋。當時化了＄169000,現在市價少說也有26﹑27萬了。
所以﹐可以這樣說﹐大華府地區的房價﹐總的趨勢是漲﹐只是有時高漲﹐有時低漲﹐有時持平。當然﹐也不排斥在經濟不好時期﹐有些人經濟狀況發生變化﹐或有些人急於用錢﹐不得不降價出售。或是有些房子狀況特殊﹐也要降價。但是要想房價從整體上回落﹐不太現實。因為在過去4年中﹐即使再不怎樣﹐人們也都會作重新貸款﹐極大地減輕自己的負擔﹐保護自己不至於落到拋售房子的地步。而且﹐每個人都需要住房﹐非買即租。況且人們都越來越認識到﹐租房不如買房合算。租房假如每月付房租＄800﹐3年下來就是＄30,264。月付＄1200﹐3年是＄45,396。如果月付是＄2400﹐那就更多了﹐3年下來就是9萬多。以月付＄1200來舉例﹐按30年定期按揭貸款利率6％來算﹐大約可貸款20萬左右(只是大概算﹐沒包括地產稅及保險金)。也就是說你可供一個20萬左右的房子(只不過是給自己供還是給別人供罷了)。三年下來﹐除了貸款利息可能抵稅外﹐房屋還有增值﹐你的equity可能增長。也就是說就在你住房期間﹐房子就在為你賺錢。其實﹐這是許多人都知道的了。關鍵是在買的時候﹐要根據自己的實際情況﹐具體分析﹐去決定買還是不買？買甚麼樣的？如何買？6月25日的新世界在生活論壇版登了一篇文章「我的買房經驗談」﹐我覺得說得非常好﹐大家可以去找來讀讀。我就不再多說﹐我只想強調一點﹐那就是在買房時﹐量力而行﹐不要強求一次到位。小房逐漸換大房﹐舊房慢慢換新房。只要是自己住﹐買了就比不買好 。
根據自己的具體情況﹐再針對市場實際﹐決定買還是不買﹐買甚麼﹐怎樣買；這就需要一個知識豐富﹐業務精通﹐極具愛心耐心和誠心的專業人士來幫你出謀劃策了。
大都會房地產公司是一旨在為大華府地區華人服務的房地產公司﹐由數十名優秀敬業的經濟人組成﹐提倡的是團隊的協助與合作精神。本著客戶之上的宗旨﹐任何一名經濟人的服務代表了公司的集體智慧和努力。如果你在房地產方面需要幫助﹐不妨試試與大都會房地產公司的經濟人聯繫。
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作者簡介﹕ 王建新﹐大都會房地產公司的職業經紀人﹐專職服務於馬州和維州。 為了回報華人朋友對她的支持﹐應大紀元報社的邀請﹐今後她將陸續向大家介紹社區情況和有關信息。如果您想買到稱心的房屋﹐或想賣掉您現有的房子﹔或者有關房地產方面的任何問題需要幫助﹐請您與她聯繫﹐她一定會竭誠相助。
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