【大紀元8月30日訊】〔自由時報記者田瑞華、盧麗玉、王亮勻／台北報導〕消基會昨天指出，近日密集廣告的台北市房產「京站」，位於台北車站旁精華地段，每坪價格比周遭行情便宜近十幾萬，但房產平面廣告上以一行小字說明「本案使用期限」，期滿將無償回收，消費者堪稱買了「預租屋」。地政司則指出，如果是租賃合約，以民法規定租賃期最長為二十年，超過二十年合約無效，消費者和業者可能還要重新簽約。
消基會表示，這是首次發現預售四十五年「租賃權」的案例，平面廣告上註明的是，「本案使用期限至民國一百四十三年1月25日止，屆時無償回收，使用期間須繳納地租及房屋稅。」
經消基會進一步瞭解發現，消費者買到的是房屋的「租賃權」、沒有土地和房屋產權的「所有權雙無」房屋。
雖然沒有土地和房屋產權，但屋主使用期間須按年付房屋稅、地租和大樓管理費等。而四十五年期滿後，必須無償搬離、無法主張任何權利或要求賠償。因為房屋所有權是以信託方式過戶給建商指定的銀行，買到房子的人，也無法將房子拿去抵押。
消基會秘書長黃怡騰強調，對於這種新形態的房產交易方式，建商應將資訊揭露清楚，如果消費者只買到「租賃權」、在有效期四十五年內，建商應負完全保固責任。
消費者與信託銀行簽訂契約
「京站」建商日勝生副總經理徐慶明表示，日勝生向台北市府簽訂五十年地上權使用權，扣掉建造，返還期的作業時間，消費者只買下房屋四十五年的「使用權」。這四十五年的產權與所有權都將交付信託銀行，未來消費者簽訂契約的甲方，是信託銀行。
京站銷售專案經理潘志健表示，由於北市府還未通過京站的地上使用權買賣合約，採取繳交三萬元保證金預留訂戶，住宅可售戶數為七百二十八戶，已經有近四百組客人繳交約一千二百萬元保證金，如果未來與信託銀行議價不成，三萬元的保證金無息退還。
如果台北市政府不通過合約審核，購屋者未來是與產權銀行簽定四十五年的「租賃權」；如果台北市政府通過使用權的合約審核，購屋者向產權銀行簽訂的就是四十五年的「使用權」。潘志健表示，建商將會提供四十五年的結構保固期限。
50年租期 約市價70至75％
〔記者林美芬／台北報導〕經濟不景氣，買不起豪宅但是又想享受精華地區的便利與升值，有什麼變通方式？最近房地產市場上興起一股「設定地上權」、「五十年租期」的風潮，換句話說，也就是買房子只買到五十年的使用權，或是只擁有地上建物，土地還是建商或是政府的。
消費者買這種設定地權的房子，價格怎麼算？台北市不動產估價師公會理事長卓輝華指出，就市價來看，五十年租期的房子，約是市價的七到七五成，景氣好，可能高到市價的八成；景氣不好，可能在市場的五、六成。如果低於五成，國有財產局就會喊停，不願設定地上權。
那麼這種房子買了划不划算？卓輝華說，收益型不動產是比較有利，例如不動產證券中的富邦一號，標的是位在台北市中崙的潤泰大樓，潤泰大樓就是設定地上權五十年的建物，價格約是市價的七到七五成，以該區域市價約是每坪四十萬元來看，潤泰大樓每坪約三十萬左右。而當地租金約是每坪二千元，租金不會因為是設定地權房子而打折。換算下來，毛報酬率達到八％，扣除稅捐及其他成本，還有六％的報酬率，如果土地以一般市價列計，報酬率約只有四％。
當然，也有設定地上權來做住宅使用，例如一九九一年間的環泥建設在華航大樓後方、富邦建設在台北市信義計劃區等，都是以設定地上權五十年來興建住宅。
地上權設定，也不是台灣獨有。英美土地租約有九十九年、也有長到九百九十年的，例如過去香港及澳門租約就是九十九年；中國大陸土地用權，也常以五十年、七十年為一個計算週期。
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