【大纪元8月30日讯】〔自由时报记者田瑞华、卢丽玉、王亮匀／台北报导〕消基会昨天指出，近日密集广告的台北市房产“京站”，位于台北车站旁精华地段，每坪价格比周遭行情便宜近十几万，但房产平面广告上以一行小字说明“本案使用期限”，期满将无偿回收，消费者堪称买了“预租屋”。地政司则指出，如果是租赁合约，以民法规定租赁期最长为二十年，超过二十年合约无效，消费者和业者可能还要重新签约。
消基会表示，这是首次发现预售四十五年“租赁权”的案例，平面广告上注明的是，“本案使用期限至民国一百四十三年1月25日止，届时无偿回收，使用期间须缴纳地租及房屋税。”
经消基会进一步了解发现，消费者买到的是房屋的“租赁权”、没有土地和房屋产权的“所有权双无”房屋。
虽然没有土地和房屋产权，但屋主使用期间须按年付房屋税、地租和大楼管理费等。而四十五年期满后，必须无偿搬离、无法主张任何权利或要求赔偿。因为房屋所有权是以信托方式过户给建商指定的银行，买到房子的人，也无法将房子拿去抵押。
消基会秘书长黄怡腾强调，对于这种新形态的房产交易方式，建商应将资讯揭露清楚，如果消费者只买到“租赁权”、在有效期四十五年内，建商应负完全保固责任。
消费者与信托银行签订契约
“京站”建商日胜生副总经理徐庆明表示，日胜生向台北市府签订五十年地上权使用权，扣掉建造，返还期的作业时间，消费者只买下房屋四十五年的“使用权”。这四十五年的产权与所有权都将交付信托银行，未来消费者签订契约的甲方，是信托银行。
京站销售专案经理潘志健表示，由于北市府还未通过京站的地上使用权买卖合约，采取缴交三万元保证金预留订户，住宅可售户数为七百二十八户，已经有近四百组客人缴交约一千二百万元保证金，如果未来与信托银行议价不成，三万元的保证金无息退还。
如果台北市政府不通过合约审核，购屋者未来是与产权银行签定四十五年的“租赁权”；如果台北市政府通过使用权的合约审核，购屋者向产权银行签订的就是四十五年的“使用权”。潘志健表示，建商将会提供四十五年的结构保固期限。
50年租期 约市价70至75％
〔记者林美芬／台北报导〕经济不景气，买不起豪宅但是又想享受精华地区的便利与升值，有什么变通方式？最近房地产市场上兴起一股“设定地上权”、“五十年租期”的风潮，换句话说，也就是买房子只买到五十年的使用权，或是只拥有地上建物，土地还是建商或是政府的。
消费者买这种设定地权的房子，价格怎么算？台北市不动产估价师公会理事长卓辉华指出，就市价来看，五十年租期的房子，约是市价的七到七五成，景气好，可能高到市价的八成；景气不好，可能在市场的五、六成。如果低于五成，国有财产局就会喊停，不愿设定地上权。
那么这种房子买了划不划算？卓辉华说，收益型不动产是比较有利，例如不动产证券中的富邦一号，标的是位在台北市中崙的润泰大楼，润泰大楼就是设定地上权五十年的建物，价格约是市价的七到七五成，以该区域市价约是每坪四十万元来看，润泰大楼每坪约三十万左右。而当地租金约是每坪二千元，租金不会因为是设定地权房子而打折。换算下来，毛报酬率达到八％，扣除税捐及其他成本，还有六％的报酬率，如果土地以一般市价列计，报酬率约只有四％。
当然，也有设定地上权来做住宅使用，例如一九九一年间的环泥建设在华航大楼后方、富邦建设在台北市信义计划区等，都是以设定地上权五十年来兴建住宅。
地上权设定，也不是台湾独有。英美土地租约有九十九年、也有长到九百九十年的，例如过去香港及澳门租约就是九十九年；中国大陆土地用权，也常以五十年、七十年为一个计算周期。
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