【大紀元4月15日訊】北京市海淀區原區長周良洛受賄案案情披露後，再一次證明房地產業是官員腐敗的多發領域。周良洛巨額受賄主要來源於違規批地中的房地產商。
某些政府官員和房地產商的利益關係，早就不是什麼新聞，通過批地謀取私利幾乎是一些貪官最喜歡的低風險而高回報的權力尋租行為。官員權力尋租，筆者分析主要有四種狀態：一種是賣官，即官與官之間的權錢交易；一種是在工商業領域出賣某種特許權，即官商之間的權錢交易；一種是插手司法，以損害司法公正為代價牟利；還有一種可能和上面三種方式有交集，即用合法傷害權牟利，幾乎近似於用權力勒索，下屬的官員、商人和管轄的細民都在勒索範圍內。
這四種方式，中國幾千年來幾乎沒什麼大的改變。若觀察歷史，我們可能會看出，知縣、知府這類地方官貪腐最典型的行為是搜刮民財、貪贓枉法。因為那時候人事大權都在朝廷，連總督、巡撫也只能保舉官員，知府、知縣無官可賣。而長期的農業社會裡，社會經濟的總量不大，官員從工商業領域中牟利的空間有限。
今日從這些落馬的官員案情分析，可以看出賣官和賣地是最常見的情節。為什麼呢？因為這兩種權力尋租方式損害的是一大群公民的共同利益，並沒有具體的個人可以主張權利，所以遇到的阻力要小，顯得溫和平靜。去公開地搜刮民財或插手司法，損害的是具體某個人的權益，遭遇的反抗可能會明確而激烈。
曾身為海淀區長的周良洛，作為政府的負責人，並沒有賣官之權，那麼賣地自然是其最佳選擇了。違規批地給具體的公民帶來直接的傷害是有限的，北京市民甚至海淀區的公民有幾個人能感覺到周良洛違規批地給自己帶來了傷害？如果說這一行為可能引發的直接傷害，則是遇到的拆遷問題，但這是具體技術操作方面的問題，雖然其根源是違規批地，但因為從批地到具體建設之間的利益鏈太長，拆遷戶的反彈力很難作用到批地的官員。──這就是當下一些地方官員偏愛「經營城市」的緣由。
掌握批地大權的官員可稱之為土地爺，而中國兩千年來的皇權政治中，縣、府一級的官員根本算不上「土地爺」，他們對轄區土地的買賣、使用幾乎沒有主導權。
明亡後，有人譏諷曾經募兵抗清的黃宗羲先生為什麼不學伯齊叔夷那樣不食周粟。梨洲先生回答：「田出於王以授民,故謂之王土。若後世之田，為民所買，是民土而非王土。」說明「普天之下，莫非王土」在當時只是種政治性表述而非土地的法律狀態。從秦漢開始，中國的土地一般分「官有」和「民有」兩種狀態，官田則是朝廷沒收前朝權貴本朝貪官的土地或開墾荒地或民田因戶滅歸公，民田則是所有權歸具體某戶人家的。歷朝官、民兩種所有制沒多大改變，只是比例有所消長。地方官不但對民田，對官田也沒有任何的處置權。就是皇帝，對所有權歸老百姓的土地或由老百姓長期耕種的土地沒有自由的處置權。明萬曆帝想賜田兩萬頃給自己的兒子福王，遭到官員們的劇烈反對，說沒有這麼多田地可賜，只好把官府從相當數量的民田上所收賦稅轉移給福王，用來充數，而土地的所有權並沒有發生變化。宋室南渡後，疆土面積縮小了很多，得想生財之道。有官員建議將開國之初租給佃戶耕種的田地重新收回來拍賣或再出租—–因為這些地所有權還在官府。宋高宗趙構在這件事上一點不糊塗，說「久佃成業」。意思是長期租種就成了人家的產業，不能再動。
今天我國的土地所有制分兩種狀態：全民所有和集體所有。從法理上講，這兩種土地所有制狀態最為公平，最能保護廣大人民對土地的權利。但在現實操作中，因為全民所有是全國公民共有，集體所有是這個集體經濟組織（比如某村或村民小組）成員共有，這種所有權是捆綁不可分的共同共有，並非可分的按份共有。這就意味著無論哪種所有制下，單個的自然人或法人，對任何一塊土地都不具有排他的所有權。誰都是主人，也就意味著誰都不是主人。
無論是國有的土地使用權轉移，還是徵用集體所有的土地變為國有用於商業開發或公共事業，主導土地流轉的只能是政府。說白了，政府是唯一可以出賣土地使用權的東家──而所有權永遠歸政府。儘管有嚴格的土地法律，但在實際操作中，「賣地」之權被各級地方政府瓜分。那麼地方政府官員賣不屬於自己的土地，而又能得利，何樂而不為呢？套用長征時彭德懷批評李德「崽賣爺田不心痛」，公僕賣主人的田，也不會心痛的。而且所有權虛置，沒有某個人能站出來主張所有權──那些為地方政府誣為「釘子戶」的也只能主張使用權。那麼給周良洛這類官員批地開了多大的方便之門。這也是目前各城市房價居高不下，老百姓買不起房的根本原因。中國的房地產市場並非真正的市場經濟，因為房地產中的核心要素──土地並沒有遵循市場經濟體制中自由交易的原則。土地只有一個供貨商，而任何只有一個供貨商的產品，因為沒有自由公平的競爭，其價格因為壟斷是不可能回到理性狀態。從周良洛的案件就可以分析，其受賄1600餘萬元，最終要轉嫁給購房者，房地產商是不會吃虧的。而且這種轉嫁幾乎沒有障礙，因為所有商人都得去官員那裡拿地，把土地價格漲上去，住房價格自然水漲船高，所有的成本包括賄賂周良洛這些官員的支出，很輕鬆就消化了。這個狀態不改變，房價虛高不可能有根本的改觀，拿上土地的房地產商就不用擔心破產，中國的房地產業也會永遠畸形下去。
要扼制房地產開發中的官員貪腐現象，嚴格批地程序、加強監督當然是可以採用的辦法，但土地制度的變革，恐怕是打擊、消滅寄生於土地之中的碩鼠根本大計。
──轉自《十年砍柴博客》
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