【大紀元6月24日訊】(美國之音記者：木風2008年6月24日華盛頓報導)哈佛大學星期一發表報告稱，美國房地產市場正在經歷二戰以來最嚴重的衰退。其近期前景依然充滿風險。如果就業市場惡化，房地產市場衰退將會更加糟糕。
對於關心美國房地產市場走勢的人們，哈佛大學的這個報告中的發現可不令人鼓舞。哈佛大學聯合房地產市場研究中心在這個年度報告中稱目前的房地產市場看來正在出現半個世紀以來最嚴重的的衰退。
報告的主要發現包括：全國獨棟房中位價出現40年來的首次下跌；美國房價的中位價在兩年內下跌了18%，90年代初的那次房市衰退在兩年後實際房價上漲了6%；喪失抵押贖回權的房屋數量在2007年達到130萬套，比2005年翻一番，失贖權房屋比率是專家跟蹤這一數據以來的34年中最高的；二手房的庫存量高達10.7個月的銷售量，新房庫存量創30年的記錄。
哈佛大學聯合房地產市場研究中心主任尼科拉斯.雷茲納斯(Nocolas Retsinas)對美國之音說：“我認為這次房地產衰退是二次大戰以來最嚴重的。過去我們也有過其它幾次房地產市場下滑，新房動工率和房屋銷售也出現過大幅度下跌。但是，這次市場衰退跟以往不同的是，在動工率和銷售量銳減的同時，全國的房屋價格也大幅度下降。這是我們跟蹤房市資料50年來從未遇到過的。”
*近期走勢仍險惡*
這次房地產市場衰退是從2005年8月市場繁榮達到高峰之後開始的，到現在已經近三年了。期間，有不少專家和預測機構認為市場在經過大幅度調整之後正在緩慢地進入觸底反彈的階段。但是，哈佛大學的研究顯示，這種期望現在還缺乏有力的證據。相反，房市近期的走勢依然充滿風險。
主持這項研究的的雷茲納斯在接受美國之音採訪的時候對市場目前的狀況做了下面的分析。
他說：“有兩個主要的原因，一是市場庫存積累太多。我們市場上的房子是太多了。建築商建房太多。貸款機構放貸太多。目前市場上沒有賣掉的房屋數量有100多萬棟。我們要消化掉這些房子很困難。原因是信貸收緊了。次級信貸危機的爆發影響到信貸行業的各個方面。現在即使人們想買房子，如果沒有大量的首付款和非常好的信用記錄，就很難拿到貸款。這是第二點。”
雷茲納斯表示，拿不到貸款，買不了房子，市場的庫存就不會減少，房價就會繼續下跌，市場就難以出現好轉。美聯儲雖然降低了短期貸款利率，但是，由於油價和食品價格大幅度上漲，降息週期看來已經結束，長期利率最近明顯走高，這給極度疲軟的房地產市場增加了更大的壓力。哈佛大學的報告認為，市場滑坡的走勢可能要持續到明年。
*就業影響房市*
不過，市場是否能夠在明年結束下滑走勢而進入平緩的疲軟階段，雷茲納斯認為，利率是一個因素，但更為重要的因素是就業。
他說：“利率非常、非常重要，但還沒有就業那麼重要。利率是經濟增長的重要因素。我們已經看到長期利率開始上漲，這將提高借貸成本，同時降低購買力。房市的一個很大的未知數是我們的經濟是否會大量丟失就業機會。如果會，市場衰退就會更深。”
*各地情況不同*
哈佛大學的這份報告顯示，雖然全國總的來說，市場前景還在惡化，但是各地區的情況還是很不相同。東北地區最糟糕的階段可能已經過去，今後一段時間，這個地區可能還會出現一些壞消息，但明年應該會出現初步的復甦跡象。西南地區，建房太多，復甦推延得會比較久，市場下跌的幅度將會比其它地區更大。中西部地區，房地產市場疲軟，根本原因不是市場本身，而是經濟問題。經濟不好，房地產市場就好不了。
這份報告的主要內容是突出了近期市場形勢的嚴峻，但是在談到市場的長期前景的時候還是表示了一定的樂觀。報告認為，美國人是越來越多，家庭也越來越多，住房市場肯定是要發展的。只不過，在市場得以恢復之前，還有一段崎嶇不平的路要走。
