西華人房地產投資情況，大紀元記者將陸續走訪新澤西華人社區一些貸款公司、房地產經紀人、房地產投資者及其他業內相關專業人士等，以此來呈現新澤西華人房地產投資特點和現狀。本篇採訪的是Century 21公司房地產千萬經紀人田玉民先生。田先生連續多年獲辦公室銷售冠軍，曾獲新澤西地產協會評鑒金牌獎。
(大紀元記者許輝文美國新澤西報導)(接上期)
即便房價在下跌，早買也比晚買好
經常有客人會問我，什麼時候買房最好？一個客戶對我說，我的朋友好傻，05年花50萬買的房子，現在降到45萬，虧了5萬。我給他算了一筆賬。你的朋友05年買房時你沒有買，你還要租房住。我們假定租的是普通的兩臥Condo，月租約是$1200-1300。一年房租約1萬5千，05到09，4年下來6萬，你現在買房45萬，可加上這6萬租金，就是51萬。而且你的朋友現在並沒有賣房，虧的部分並沒有兌現，過了低潮，以後房價隨通貨膨脹終究會升。他還比你先住了4年大房子，而且還因買房省了很多稅。哪個合算？如果房價在往上走，你吃虧更大。所以我的觀點是: 只要有能力，只要能借到錢，即便房價在下跌，買房還是划得來，早買比晚買好。
再簡單計算一下買房的能力，比如30年貸款固定利息約5%，每借10萬，月付537美元。如果住月租1300美元的公寓，相當於付24萬2千的貸款，如果有20%的頭期款，大約可以承受30萬的房子，而且，房子與將來所有的增值都是你的。
通常亞裔多的地方，房價上漲潛力大
買房無論是投資還是自住，好地點永遠是第一位。我們華人比較重視下一代，總希望下一代比自己好，都盡能力幫助下一代。買房時，包括亞裔，選擇好學區總是第一位，哪怕自己工作遠一點，房子小一點，都可以犧牲。美國人認為高中以下，公立學校就可以，到了大學小孩自己的興趣和專業才重要。但是華人不同，認為起跑一定要早要好，
另外，華人大多都比較喜歡新一些的房子，(因為對修繕房屋不很內行)，包括亞裔。所以建商在好學區開發新社區，亞裔常常是最大的主顧。出現一個現象或規律，通常亞裔多的地方，房價上漲潛力大。亞裔有時喜歡群居，比如一些地區交通方便，學區好，條件好，亞裔搬進來後認識的人都來了，越來越興旺。一個家庭孩子小比如5歲，如果大人工作沒有變動，未來12-13年這個房子不會上市場賣，許多好區房子飽和，沒有地方建新房。可是總有人想搬進來，也就是市場有需求，但是沒有房子賣，於是造成好區房價居高不下。
高門廳 大廚房 木地板 磚面房
現在，很多建商建房子，越來越適合華人對房子的要求。華人喜歡樓房Colonial， 門廳是高Ceiling，臥室起碼4個，越多越好，主臥室要大，主浴室最好有天窗，要有大的衣櫥，衛生間要2.5個以上，多了更好，以後是賣點。因為買房時通常太太決定權大，考慮到朋友來很多時候在廚房，所以廚房一定要大，要明亮漂亮，用料高級最好。所有的華人，統統裝抽油煙機，強力的最好，除非一些Townhouse小區不允許裝。室外做飯，畢竟不方便。
華人也大多數喜歡木地板。我的客人買房後如果要換地毯，我通常會建議他，無論住時間長短，最好換成地板，我說花6000美元買地毯，不如花8000元換地板。為什麼？因為價錢雖差30-40%，但是地毯貶值，到你賣房時，如果買主不喜歡你的地毯顏色或嫌舊，你的地毯就一文不值，可是地板卻會增值，由於環保因素，木料會越來越貴，而且木地板看上去，房子品質就高。如果你喜歡地毯的感覺，那就買單塊地毯(area rug)，放在局部，搬家還可以帶走。
談到對花園和地大小的要求，純粹決定於個人喜好和需求，看客人對園藝有沒有興趣。我有客人住townhouse，租一塊地種果樹種菜都有。通常華人對大的土地不排斥。但有些新的小區蓋的房子把地割得很小，也沒有問題。我通常會提醒客人，舊房子如果地大，以後要拆舊蓋新時可以蓋大房子，從這點看，地大有一定優勢。
很多華人喜歡房子前面是石頭或磚面的，看起來比較氣派，房價相應也貴一點。Vinyl siding 也能接受，但不少人對木頭siding 比較排斥，因為木頭siding 每隔幾年需要油漆，如果忙忘掉了，出問題時就要花大錢來修。
我的客人沒有出現過因為風水問題而不買房子的，很多人尤其年輕的客人不是很懂，所以不計較。最重要的是對房子感覺要好，進去很舒服，覺得房子適合於你，不一定非要什麼方位。
華人通常不同於美國人的地方，比如希望廚房大，但不在乎有沒有壁爐、自動開啟車庫門(Garage opener)、Sunroom 和Deck等。但是我們會提醒客人，這些都是以後的賣點，有比沒有好。房子越適合每個人，包括各族裔人，會賣得越快越早越好。其實像抽油煙機，美國人看到了，也很喜歡，美國人有時也有油煙，有抽油煙機也方便。高收入、有小孩的年青華人，尤其喜歡有裝修好的地下室。
投資好時機 功課要做足
我一直認為，如果有能力，有知識，對房地產的了解，越早越好。尤其現在，可以說是一個房地產投資的很好時機，因為利息低，房價低，雖不敢說是谷底，但已經很低了。利息低到從來沒有人認為會這麼低。如果有現金，就是很好的機會。可以找一個你信得過的經紀人，也可以上網查資料。比如買投資房出租，查詢一下這房子每月可租多少錢，再計算房子的成本，即每月要付的利息、本金、地稅、管理費等，加在一起就是成本，如果租金接近這個，就很好。當然地點非常重要，除了考慮交通是否便利，學區好差，工作機會多少等，還應離你不能太遠，因為出租房需要管理，所有這一切都要做足功課。
我說投資房租金接近成本，就很好。有人可能不同意我的看法。他認為假使房子成本每月2000美元，如果只能租2000美元，那這個就不是投資，只是打平。如果放在股票裡面，2000元2年以後可能變成2200元，賺了200元，這才是投資，因為有回收。我想說的是，他忘掉了房子以後的增值也是獲利。比如30萬的房子，按2%的年通貨膨脹率，房價正常時一年應有6000元的增值，那麼平均每個月就是500元，這實際上也是你的回收。可是很多人看不見，或者不能接受這一點。每個人看法不一樣。
另外我比較不建議買獨立房投資，舉個例子，一個好區的獨立屋要60萬，如果附近有20萬的Condo或Townhouse，那我建議買3個20萬的。同是60萬，房屋的增值一樣，但好處是，比如3個condo每棟月租1200美元，容易租出去。但是獨立屋月租3600元不容易出租，如果晚一個月租出去，成本將增加8%。
投資business更要做足功課。因為如果很賺錢，不管是經營什麼，基本不會讓給你。所以一定要搞清楚，他為什麼要賣。對房地產的了解，這也是成本。如果功課沒做足，就投資，可能會套在房子上。
有人覺得租房自由，說走就走，不受地區限制。可仔細想一想，房子雖然帶不走，但你並不會被房子絆住。假如工作要換，急著走，你比附近房價低3-5%， 很快就會賣掉。可是沒有房子，你就不能享受買房省稅的最大好處。不要忘記，當你租房住時，你是在幫房東付貸款。(全文完) ◇
(http://www.dajiyuan.com)
