【大纪元2月20日讯】（大纪元记者李丹、岳怡多伦多报导）为了冷却炽热的房屋市场，以避免过度借贷、确保今后利率上涨时，借款人有一定的债务承受能力，联邦财长费拉逖（Jim Flaherty）本周支出三招收紧按揭。新出台的三条政策都是针对政府承保贷款违约保险的按揭贷款。
经济学家和业内人士对这三招能否凑效，议论纷纷。但是能令大家得到共识的是新政策对经济影响利大于弊。事先担心联邦政府会推出更严紧措施的银行与按揭经纪也表示欢迎费拉逖的新措施，表示对消费者与房地产市场的影响微乎其微。
TD银行证券部（TD Securities）首席经济师（Chief Economics and Rates Strategist）Eric Lascelles表示，新政策“对整体经济只会有很小量影响”。
不过，Lascelles对前景比较乐观。他说：“我们可以认为当房市减缓增长，加拿大经济也可能会减缓增长，更重要的是要意识到这只是非常小的影响。只是小范围内对经济的调整，不会影响整体。加拿大经济正在复苏，即使在房贷规定改变下，依然会更加坚挺，只是令经济复苏的脚步变得平滑和稳健。”
Homelife Landmark资深地产经纪刘先生（Saifoo Lau）也认为，如果银行利息比较低的时候，像现在对经济应该影响不太大，但如果按揭利息高了加拿大的经济就会受影响。
有助房地产健康发展
财长推出的第一招是，无论借款人选择的是低利率还是更短期的抵押贷款，都要按照5年期固定利率抵押贷款的标准接受审核（目前的标准是3年期固定利率）。这主要是为将来提高利率做准备。
5年固定利率偏高，在借贷人收入、可负担首期及摊还年期不变情况下，高利率便相对地拖低了借贷人的还款能力。这时，借贷人便可能因此而较难取得借贷，又或可贷款额被迫调低。
财长这一招数的主要目的是万一日后利率上升(在衰退过后，央行调高利率可说指日可待)，借贷人仍有足够的供款能力。即使借贷人选择多付首期，亦不会帮助他们在这新例下取得贷款，因为首期多寡，与借贷人的还款能力无关。
实际上，虽然新规定没有令借款人士掏出额外金钱，但提高了购买房屋的门槛。
刘先生认为新措施对房地产市场有些影响。他指出因为新的方案要等4月份才推出来，现在来讲对买家的影响比较大，“特别是第一次买家，因为他们要拿出更多定金。对投资的人来说，基本影响不大。 对买50万以上的房，房价会比以前低些，投资者会觉得值得。”
刘先生也提到现在房市存在的抢OFFER现象。他说：“现在好学校区，一上市就有很多offers，有时有20多个offers 一起进来，价钱就推得很高。新例以后，这种情况可能会减少。房价也会稳定下来。今年来说房价应该是稳定的，不会像去年那样升的那么快。”
Lascelles则认为新措施只会把原来购买能力不足的低收入者排除出来，并不会影响更多的购买者。
他表示房贷规定的改变，目的是表示令房市冷却的意愿，其主要方法是减少购买。新规定不会减少有意买房的人数，它最终会将那些低收入者排除在买房之外。对那些有钱人不会有影响，对买房首期也不会有变化。只是买房者需要在将来利息如果上涨时，也能够支付房款。
“我想，这会令一些潜在购房者犹豫不决，同时，那些被排除在外的买房者恰恰是那些现在以浮动利率买房，1、2年后利率上涨会遭遇麻烦的人。我认为新规则是合理而公平的，帮助控制目前的房市。”
打击房地产投机家
新措施其中部分目的是要对付“肆无忌惮的地产投机”和过分的再筹措资金（refinancing）活动。财长把加人以房屋抵押集资的情形形容为把房屋当作“银行提款机”。
对于有效的遏制地产投机行为，财长使出两招杀手镧。第一招是对于抵押贷款再融资（refinancing），所发放的最高金额下调到房产价值的90%（目前的做法是95%）。这个调整的目的是确保自置居所是更有效的积财方式，而不是借钱消费的快捷办法。
对于这个规定，Lascelles表示，此举是制止那些无钱购房，却又借钱消费的行为。政府不想令民众花费超过其拥有固定资产的、还要借钱消费的行为。此举会导致短期内减少消费者，但长远看，这是一条稳健的消费道路。
费拉逖的第二招则是对投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业，要求能交付相当成交价20%的最低首付款。财长解释，这项举措主要是打击“投机类”的置业。
在加拿大，贷款人一般不会向缴付少于20%首期的置业人士提供借贷，除非对方购买了按揭借贷保险(Mortgage Loan Insurance)。保险的用意是确保贷款人不会蒙受不必要损失。由联邦政府拥有的CMHC为协助一些只能负担有限度首期的市民置业，而提供按揭借保险。
新例生效后，第1至4个非自住物业单位，准买家便要支付20%的首期﹔第5个或以上的单位，要付首期则为15%。但自住物业的首期仍维持5%。
新例不鼓励外国投资者
针对有消息称，目前有不少外国人（包括华人）在加拿大现金买房，新政策是否制约本地购房者，鼓励外来购房者，Lascelles表示，新规定对那些海外房地产投机者有所限制，因为他们必须支付至少20%的首期，而非5%。这样会使减少投机者买房的吸引力。
他说：“我认为这是政府合乎逻辑的决定。因为居住在加拿大的人数和房屋需求量都是有限的，但如果投机者占据了房市的大部分，那么购房行为就无法进行控制，人们可以任意购买房子而无意愿居住，会导致房价持续上涨，我想政府是希望确保最基本、区域性对房市进行控制，不允许任何形式投机者扰乱房市。”
刘先生则认为，对国外来购房者，他们觉得这里的房价仍然便宜，就会来买，这样也就把本地的房价推高，对本地人购买房子就有很大的压力。“新的方案可以将屋价稳定一下，希望买房人的能力更能承受，所以房价稳定房价就会合理些。我认为没有鼓励外来购买者的现象”。
刘先生解释到，国民负债居高不是买方投资者过多，因为加拿大银行不像美国银行这么随便借债。他们是很保守的借债，也是很小心批申请者的按揭。
潜在买家欢迎新政策
目前租住在北约克公寓里，一直在观望房市状况的林女士表示，她其实很欢迎这个新政策，因为确实可以制约一些不利于市场的买主，比如那些投机者，在这些人的专营下，房价居高不下，还有节节升高的趋势，导致那些真正想买房自主的人，都望着高房价而却步。
她说“像我们这种人，如果要买房，决不会在无法负担的情况下买房，即使利率如何低。而且也是会尽快把房贷付清，所谓无债一身轻。”
Lascelles表示，到4月19日新规定实施前，房市可能会十分火爆，那些在新政策执行后很难负担房款的人们会考虑在这段时间贷款买房。在5月，房市可能会突然冷却，之后房市会慢慢、稳健地回暖。
Lascelles建议，我们处在低利率的时期，但数月后利率会上涨，且一直会持续数年。我想需要认识到当前并不是一定要决定贷款或买房的时刻。当然，对一些人来说，目前的浮动利率是好事，但也仅仅是那些能够支付房款的人。
刘先生则建议读者如果买房来投资，需要小心，主要是找好地段。如果买房自己住的话，“我建议要跟银行先联络，知道自己的能力，先去银行做个Pre-approval，知道你的负债能力之后再选择房子，否则在争下单后，发现原来能力做不到，那就很麻烦了。”
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