【大纪元6月11日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导)人们可能很难想像，现在澳洲墨尔本市区近郊一些昂贵的地区曾是最不受欢迎的地方。时过境迁，当年破落的劳工区现在炙手可热，昂贵得不可思议。这种转型在英文中叫作“Gentrification”，中文翻译就是“低档地区高档化”，这在当前是一个非常时髦的词，广泛被城市规划者，社会评论员和地产代理使用。但不是所有的地区都能经历这样漂亮的转型，有的地区已经完成了，有的地区正在转型过程中，有的地区永远也不会有这样的过程。为什么会这样呢？下一个转型的地区是哪些呢？本文将对此简要地做一番解析。
历史回顾
据时代报报导，当维多利亚和爱德华时代辉煌的日子结束后，为了躲开工业化和城市开发的影响，墨尔本富裕的居民都离开市中心，搬到宽敞、绿树成荫的东区居住。他们走了以后，在Carlton，Brunswick，Fitzroy和Richmond留下了很多古典式的房子，就成为穷人、劳工阶层和新移民的家。
二战以后的很多新移民也是开始在市区近郊安顿下来，等熟悉了环境之后，就搬到较为宽敞的中郊去了
后来，市区近郊，如Port Melbourne，Footscray和Abbotsford便成为工业和制造业中心，在这些行业工作的工人都在附近的小村舍居住。
到了1970年代，墨尔本开始经历主要的经济转型，制造业被转移到海外，或是搬到城市的边缘。
据研究，第一个发生转变的地区是Carlton，那是在1970年代。
“住在那里的学生意识到古典旧式房子的价值，纷纷在Carlton买房置业，当然，也是因为价格低。现在动辄身价上百万的梯形别墅在那个时代是最便宜的。”Charter Keck Cramer的研究员Robert Papaleo先生说。
与此同时，保护和修复古迹的运动开始兴起。澳洲的历史很短，像这种古典式的老房子就成为历史文物，得到保护，使得Carlton的梯形别墅身价大涨。
后来，艺术家，商人，餐馆老板也被吸引来，因为租金底，文化氛围相当活跃。
一个地区的房价如何变动，居民的结构起了很关键的作用，Port Melbourne就是一个很典型的例子。人口学家索特（Bernard Salt）先生说，“在过去150年里，Port Melbourne一直是一个劳工阶层聚集的区，码头工人们在这里工作和生活。”
“但是就在21世纪伊始，新一代开始用不同的眼光看待这个地区。”
于是，破旧的工人木屋被拆掉了，取而代之的是豪华的海边住宅和高品位的公寓楼。
很多居民惊喜地发现，原本廉价的住房突然身价百倍，纷纷售房获利。但也有居民发现，一旦离开了这个区，要想再进来真是很难，甚至连租房都租不起。
“这里再也不是传统的工人区了，而是一个高档的地方，吸引着年轻的专业人士和富裕的DINKS（Double Income No Kids两份收入没有孩子）前来居住。他们喜欢这里距离City近，又靠着海，欣赏海景非常浪漫。”索特先生说。
然而有利就有弊，一个地区的转型不可避免会产生弊端，在这方面Port Melbourne也很典型。转型开始的时候，当地的居民成分非常多样化，有移民、艺术家、专业人士、老年人等等，但随着房价不断上涨和普遍的高消费，长期居民被排斥在价格的门槛之外纷纷搬走。一个地区如果没有稳定的居民，就很难形成好的人文环境，未来的发展潜力也会大受限制。
地区转型和房地产市场
地区转型，不管是好是坏，在过去10年里是推动墨尔本房价上涨的关键因素。Wakelin物业咨询公司的董事Monique Sasson Wakelin女士说，在转型的地区买房然后出售，是获得资本增值的最好办法。
“如果一个买家能成功的挑选一个即将发生转型、或转型刚刚开始的地区，选择合适的物业类别，恰当的装修，将来房价和需求的增长都会非常猛烈。”
这当然需要有洞察趋势的敏锐眼光，知道哪些区将要发生或正在转型中，转型已经完成的地区就不要再考虑了，因为在这样的地方找到一座古典式的老房子就像大海捞针一样难，而且价格已经涨得太高。
“接下来，人们要向市区的西面和北面去看，找那些与转型的地方有类似特征的地区。”Hocking Stuart的行政长官Nigel O’Neil先生说。
