【大纪元2013年08月08日讯】美国房价领先指数持续上升，加上经济基本因素正面，标普最近把2013年全年楼价指数升幅预期由8%调升至11%，预料美国楼市下半年升势持续。
经济基本因素正面
最新出炉的标普Case-Shiller美国20大城市房价综合领先指数（图1）按年升12.2%，并已连续6个月上升，且升势扩大，个别城市如达拉斯、丹佛已经收复金融海啸失地创新高。另一楼市领先指标─新屋动工量（图2）6月份虽然回落但13年整体较12年大幅改善，显示新屋需求增长强劲。经济方面，基本因素亦转催正面。
最新公布的第2季GDP增长1.7%，虽未算亮丽，但仍较第1季修正的1.1%有所改善。新增职位20万个，失业率亦稳步下降。市场还有很多正面数据，包括全国房屋建造商情绪指数创近11年来最大单月升幅，65%房屋拥有率是近年低位，最新按揭拖欠率跌至1.42%，创金融海啸后新低。资本市场方面，最近数月资金回流美国，美元转强，道琼斯指数屡创新高。经济各方因素正面，房价看好。
按揭金融产品回暖
美国市场与亚洲市场不同是前者拥有庞大按揭抵押证券（MBS）市场。由于大部分银行资金并非充裕，它们维持按揭业务的方法是把按揭售给投资银行，投行把按揭证券化变成MBS再出售给个人及机构投资者。金融海啸时此等MBS因受次按所累无人问津，造成资金链断裂，楼市暴跌。如今楼市从回正轨，市场信心回复，加上资金充裕及投资者追求回报，MBS市场回暖。
最新数据预期今年MBS额度达7百亿美元，按年增50%。虽然6月份有个别MBS违约令发行息率抽高100点子，但市场认为影响短暂。近期盛传瑞信重投MBS业务，MBS回暖令资金链增强，有利楼市。
外来投资不容忽视
另一利好因素就是外来投资。近年中国资金对美国房地产趋之若鹜。中国大陆投资陷阱处处，股票市场长期跑输，楼市泡沫严重，加上中共政权不稳，权斗不断，严重贪腐，导致资金逃离。美房经多年调整后投资价值相对吸引，把资金调到不受中共牵制的美国，一举两得。
本报于数周前已报导大陆贪官富商去年豪掷千亿美国买屋。另外，中国企业投资亦不容忽视。去年年底建行就批出17亿美元借贷投入三藩市多个大型住宅项目，牵涉超过2万个单位，又附带强制聘用中国的建筑商及合作发展商的条件。除中国外，印度资金近期亦积极加入市场。虽然外来资金只占美国新造楼宇成交几个百分点，但增长迅猛，对中上价楼房起支持作用。
当然美国楼市亦难免要面对一些负面消息。经济复苏或令联储局于今年退市可能性提高，利率趋升令楼价受压。但事实上，过去数年利率近乎零，楼价则继续下跌，06年利率高企时，楼价不跌反升。利率与楼价的反比关系未属必然。综合上述而言，经济利好因素将主导下半年楼市，令升势持续。◇
