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分析报告:加国房价飙升 外国买家非主推手

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【大纪元2016年10月04日讯】(大纪元记者甄秀欣加拿大蒙特利尔综合报导)一份最新综合报告分析说,与普遍认为外国需求是加拿大房市价格主要推手的观点相左,住宅供应的缺乏才是主要根究。

地产开发公司Fortress Real Developments于9月22日公布了第六版本的《市场手稿》(The Market Manuscript),报告作者、Fortress Real Developments市场调查及分析部高级副总裁迈尔斯(Ben Myers)在报告中引用了大量的业界和独立调查的数据,对加国对国际买家具有什么吸引力,外国买家是否是温哥华房价高涨的主要原因,征收新税是否会解决房价高涨的问题,当地买家在房价高涨中对市场的需求又是如何等方方面面进行研究。

迈尔斯说,在过去几年里,加拿大单户住宅供应大减,与加国房市均价上涨的时期巧合。多伦多和温哥华等城市房价高涨,外国买家是部分因素,更主要的是住宅供应跟不上当地人的需求。

加拿大房地产是国际投资的安全避风港

报告说,外国人在加拿大购买房产有三个主要原因:第一,国际资深投资人都认准,加拿大快速城市化将推升住宅市场价值,因而具有有投资潜力。第二,相当大部分的外国买家有未来移民到加拿大的意向。第三,温哥华和多伦多被视为投放资金的安全避风港。

报告引援麻省理工学院教授塞斯(Abert Saiz)的研究说,加拿大货币贬值20%,使得加拿大主要房市成为国际投资的所爱,尤其是来自中国的投资人,因无法完全相信本国市场,特别是股票市场动荡,使得中国投资人在国外购买房产的机会成本很低。

国际上,最受中国房地产投资人青睐的有6个城市,加拿大的多伦多和温哥华是其中的两个,因为这里是世界上最适合居住的城市,尽管投资税务环境不如其他的国家,但是政治稳定,没有腐败问题,税赋支出和投资现金流可预见,是国际上长期投资人作为通胀对冲的地方。

国际投资人看中的是加国的GDP和城市化趋势以及未来的资产增值潜力。大多伦多地区也具有未来房价增长的几个国际特征。
外国买家是温哥华房价高涨的主因?

很多人认为,国际买家是造成温哥华住宅市场价格飙升的最主要原因。迈尔斯经过自己推理认为,外国买家主要是购买高端住宅,与首次买家的市场并没有直接冲突,虽然可能对豪宅以外的住宅市场有推波助澜的作用。温哥华房价高涨,还有当地人口和就业增长的因素。

按照预计,2017年大多伦多估计就业增长63,100份,温哥华增长30,300份。

迈尔斯认为,目前一些对外国人通过在加拿大买房洗钱的说法被夸大,尽管外国投资人也可能会造成住宅市场的不稳定性,但是外国买家支持了加拿大的新屋开发市场,增加了住房供应,同时也吸引了更多人移民到加拿大。
对外国买家征税能解决高房价问题吗?

针对温哥华引进了对外国人买房征收15%转让税,其他地区是否也需要效仿的问题,迈尔斯通过对伦敦、墨尔本、奥克兰和悉尼市场进行研究,这些城市都分别先后引进过新税或新措施来限制外国买家,结果发现,这些地区房价并没有下降。

实际上,在这几个外国城市,当地人的投资对房价的影响大于外来投资。

住宅供应不足才是房价高涨的主因

迈尔斯认为,住宅供应减少才是造成房价高涨的真正原因。要解决这个问题,业界需要同时看待需求和供应的平衡,除了在公交便利区域加强人口密集化建筑之外,市政应当加收土地空置税。

根据报告,自然环境例如山脉、河流、区域和土地使用限制等,使得住宅开发无法跟上需求。然而,在某些地区推广人口密集化类型住宅,也并非是居民所需要的住宅类型,因此造成公寓过剩。

可开发地区很少,但是一些投资人借机收购土地后,并不急于开发,更造成了市场垄断。另外,环保人士呼吁保护绿地,限制了住房开发,使得土地价格上升。

加拿大人口老化,银发族买家在观望房市,不愿换房的同时,也限制了一些在良好地段、成熟社区的二手住宅供应。同时,上班族工作时间加长,商务合作更密切,对就近居住的需求增加,也给临近就业机会地段的住宅价格增加了上升的压力。

过去25年来房价高涨,使得民众越来越难以买房,主要体现在单户住宅上,在温哥华和多伦多,这一类的住宅开发也非常少。因此说,住宅价格修正是暂时的,价格令人难以承负将会持续。

对于多伦多房市,迈尔斯说,大多地区今年新建地面型住宅(ground-oriented housing,每户住家有自家到街道的前门)的供应减少了50%,要购买一套低层住房,首次买家目前要支付大约70万元到100万元。

经纪人:买房人借贷谨慎 需求在变动中

Fortress Real Developments今年(2016年)对经纪人的调查发现,加拿大人借贷很谨慎,自2008年以来,债务资产比率和总还债率呈现下降趋势。加拿大最大的私家贷款保险公司Genworth Canada数据显示,少于10%的买家过度借贷,近半的首次买家首付超过10%,而需要房贷保险的买家(首付低于20%)购买的住宅价格在收入的3~4.3倍(大温哥华区4.2倍,大卡尔加里区3.8倍,大多伦多区4.3倍,大蒙特利尔区3.2倍)。

经纪人反馈说,潜在买家迟迟不入市的最主要原因是因为他们相信未来房价会下跌。影响民众对当地房市健康与否的判断常常因为自身所处年龄段和收入高低而有所不同。

从对经纪人的调查中发现,为了买房,首次买家愿意放弃自己喜欢的房屋类型和地理位置,有过半的经纪人反映说,他们的客户因为房价太高而搬出了原先的社区,民众对扩张郊区新社区的呼吁声高。

经纪人说,家庭不愿入住共管公寓原因诸多,不过这些观念也在转变中。经纪人预计,未来5到10年住在共管公寓的家庭将会显着增加。在多伦多,今年第二季度2~3个卧室的新共管公寓销售出现增加。

经纪人说,超过25%的客户是当地投资人,这些人平均年龄在43岁,大概八成的这些投资人首付高于20%,也并没有借贷超出偿付能力范围。

(责任编辑:蒋真)

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