纽西兰房市泡沫有多大?看数据怎么说

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【大纪元2016年12月07日讯】(大纪元记者韩香茗综合报导)近年来,纽西兰上演了很长一段时间的“双城记”,全国其它地区一直观望着最大城市奥克兰的房价飙升。不过房价上涨似乎具有传染性,虽然目前奥克兰涨幅略有缓和,但其它一些地区则开始大幅上涨。而且奥克兰房价也仍然居高不下,甚至仍在创纪录增长。

根据纽西兰估价局(QV)的数据,今年9月,奥克兰住房平均价首次突破100万元大关,已经超过家庭收入中间值的10倍。目前纽西兰人的家庭平均收入为94,328元,平均房价为62万2,309元(10月份),全国房价是收入的6倍。

另据QV最新E-valuer数据,奥克兰已经有99个街区的即时性估价中间值(Median Value,随市场变化)突破100万元,而且仅剩3个街区的估价低于50万元。相比之下,2012年奥克兰只有13个百万街区。

房价一直在涨、涨、涨,那么会永远涨下去吗?就像吹泡泡一样,吹、吹、吹,吹到一定程度会爆裂。所以很多人都在担心房市是否存在泡沫,更担心泡沫会破裂(房市崩盘)。

那么什么是泡沫?纽西兰房市是否存在泡沫?

从广义上讲,如果没有合理的原因来解释一个特定的价格,那么就可以称其为泡沫。纽西兰房价,特别是奥克兰房价在过去10年里已经加倍,住房中间价从40万元增至80万元。但根据纽西兰统计局的数据,过去10年里居民收入中间值仅增长37%。

纽西兰房价严重不可负担

休·帕乌莱提赫(Hugh Pavletich)是《国际住房负担能力调查》(市场研究机构Demographia发布)的联合作者之一。他说,如果房价超过收入的3倍,那么就开始成为问题了。爱尔兰房价-收入比曾创下4.7倍的峰值,之后崩盘跌至2.8。都柏林在崩盘之前房价-收入比为5.4。

房价-收入比对照表
房价-收入比 国际公认标准 纽西兰 奥克兰
10 非常严重不可负担
5 严重不可负担
3 可负担

帕乌莱提赫说,目前纽西兰房价是收入的5倍,奥克兰则高达10倍以上(10.2),纽西兰真的是在玩火。目前市场估价已经超过9,000亿元,其实际估价不应该超过4,000亿元。

房价和租金对比

奥克兰大学经济学高级讲师瑞恩·格林纳威-麦格里维(Ryan Greenaway-McGrevy)说,和房价相比,实际租金如此之低,也暗示着泡沫正在形成。在过去7年里,全国房价增长61%,租金增长只有29%。

奥克兰最大房地产经纪公司Barfoot &Thompson 的纪录显示,2009年奥克兰平均周租金为400元,住房平均售价略高于50万元。现在住房平均售价略低于100万元,平均租金为每周522元。房价增长近100%,租金仅增长30.5%。

住房贷款

很多人认为,房价之所以能够上涨,主要原因之一是过去几年里利率太低所致。人们能够负担得起高房价的原因是还贷额容易解决。现在50万元贷款的还贷额与2008年25万元贷款的还贷额相差无几。然而对一个国家来说,与特定资产类别有关的巨额债务可能是泡沫的警示信号。更多人希望贷款而不是存款,对银行来说已经开始出现问题。

在截至2016年8月的过去一年里,家庭住房债务增长200亿元,即增长9.2%,是过去8年里最快的增长速度。人们借贷太多,利率稍有增长就可能出现问题。

除奥克兰外其它地区

此前,甚至连呼吁“住房市场已经失去控制”的独立经济学家Shamubeel Eaqub,都认为除奥克兰之外其它地区不存在泡沫。但在过去12~18个月里,虽然奥克兰增长速度略微放缓,但汉密尔顿、陶朗加、皇后镇、惠灵顿及北岛其它地区则开始加速增长。今年11月,皇后镇平均价已经突破100万元,在过去一年里大涨32.2%,涨幅超过奥克兰(12.8%)的两倍。

在截至2016年10月的过去12个月里,纽西兰有134个街区估价中间值增长20%以上,奥克兰仅占5个。然而一年前,在150个增幅超过20%的街区中,有142个在奥克兰。纽西兰住房负担危机在加剧。

奥克兰之外其它地区增长情况。 蓝色:皇后镇湖区;绿色:惠灵顿市;红色:陶朗加市。(资料来源:QV房价指数)
奥克兰之外其它地区增长情况。(资料来源:QV房价指数)蓝色:皇后镇湖区;绿色:惠灵顿市;红色:陶朗加市。

据统计,纽西兰房价通胀超过15%的情况曾经出现过6次:1982年创下37.1%;1987年21.7%;2003年24.1%;1985年、1994和2005年也分别突破15%。目前纽西兰房价通胀是前所未见的。根据QV住房价格指数,自2012年以来,纽西兰住房平均价从40.2万元增至62.2万元,增长55%。

全国(蓝色)和奥克兰(绿色)增长情况。(资料:QV房价指数)
全国(蓝色)和奥克兰(绿色)增长情况。 (资料:QV房价指数)

CoreLogic分析师:短期内房市不会逆转

CoreLogic NZ公司高级研究分析师尼克·古道尔(Nick Goodall)说,目前纽西兰房地产市场处于不确定时期。奥克兰已经经历了近4年的显着增长,目前衡量房价是否被高估的唯一尺度是未来消费者行为。如果人们停止支付疯狂的房价,那么卖主们将不得不降低要价或停止出售。事实上,高房价能够不断成交意味着仍然有人在买。

目前市场基本面依然强劲。创纪录净移民、空前低利率、供应短缺等因素依然存在,有限的房源加剧了竞争,从而推高房价。有迹象表明上述因素开始转变,但变化缓慢,因此短期内压力仍将持续。目前房市出现拐点了吗?可能没有,只是出现了慢点,房价不大可能很快出现大的回落。

爱尔兰房地产泡沫的破裂

来自爱尔兰的投资分析师布莱恩·盖纳(Brian Gaynor)已经在纽西兰居住了40年。他说,爱尔兰和纽西兰之间有相似性,但也存在差别。

两个国家人口相当,住房拥有率都很高,但爱尔兰放贷环境过于宽松,21世纪初住房明显供过于求。与纽西兰不同,爱尔兰政府没有努力抑制环境,媒体在公众认知方面也助长了泡沫。纽西兰媒体也起到了推波助澜的作用,但纽西兰做了更多考虑。

他说,“我不是说不会出现崩盘,但这里不会出现像爱尔兰那样的供不应求。纽西兰每年约建3万套住房,情况完全不同。我们当然处于房市繁荣状态,但繁荣已经变成了泡沫?这点还有待商榷。”

2008年全球金融危机从美国开始,之后波及爱尔兰。爱尔兰新建住房被空置,开始出现‘鬼屋’,后来只好推平,当时有3000个未完成的住宅开发区。

在繁荣时期,爱尔兰人狂热购房,人们睡在房地产办公室外、排队等候新房发布的现象非常普遍。2006年北爱尔兰房价增长48%。然而到了2010年和2011年,爱尔兰和北爱尔兰很多地区房价开始减半,至2012年底市场崩盘,经历了一个长长的下跌过程。

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2005-2015年爱尔兰房价。绿色:全国;红色,都柏林;蓝色:都柏林之外。(资料:爱尔兰中央统计局)

20世纪90年代和21世纪初爱尔兰出现的两个经济繁荣周期,被人们称为“凯尔特之虎”(Celtic Tiger)。当时年建新房9万套,收入增加,失业率下降,信贷、房贷和投资都在增加。低利率鼓励居民和企业借贷,建筑商大量建房,5年内房价增长一倍。

北爱尔兰的繁荣和崩溃过程是英国历史上最严重的一次泡沫破裂周期,也有人认为是住房崩溃史上最严重的一个泡沫破裂过程。

纽储备银行:房市仍对经济构成风险

根据纽西兰储备银行的最新数据,几乎所有城镇和城市的家庭债务都在增长,住房贷款在增加,房价通胀持续增长。除奥克兰年通胀下降10个百分点外,大部分地区城内年通胀都在大幅增长。

储备银行行长格雷姆·惠勒(Graeme Wheeler)说,纽西兰经济在稳定增长,但仍然面临住房市场可能带来的风险。只要住房需求和供应之间存在不平衡,那么就可能存在房价上涨的重大风险。

房价年度通胀(储备银行/Corelogic)
房价年度通胀(储备银行/Corelogic)

目前现金支付的买家仍然很火。据Stuff网站调查,上月奥克兰以现金购买100万元以上住宅的份额高达40%,拍卖室中大多数竞拍者看上去是亚裔。2013年人口普查显示,奥克兰23%人口为亚裔。虽然人们在热议房地产泡沫可能破裂,但似乎在过热的奥克兰市场冒险投资的买家并未减少。#

责任编辑:易凡

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