【大纪元2017年12月27日讯】（大纪元记者叶家伶澳洲墨尔本编译报导）澳洲的房产投资者、房主和购房者最想知道的问题是：2018年房地产市场将会怎样？澳洲一些城市的房地产市场已经连续5年增长，例如悉尼房价中位数上涨了53万澳元、墨尔本房价中位数上涨了35.2万澳元后，一些市场在2017年已出现价格趋势反转，住宅价格开始下滑。
联邦政府的经济政策是保证澳洲经济体基础的安全，即维持住宅价格和债务水平。墨尔本房地产市场的价格爆炸型涨势已经放缓，悉尼房地产市场的价格已经开始回落。房地产市场在2018年将可能出现以下5个趋势。
1. 住宅抵押贷款利率将被调高
进入市场预测，澳洲储备银行将从2018年开始调高基准利率。ME银行贷款部经理诺兰（Patrick Nolan）认为，储备银行调高利率对家庭偿付贷款造成的影响可以数量化。
诺兰说：“澳洲储备银行调高基准利率意味着还款额增加。利率每上涨25个基点（即0.25%），则意味着承担40万澳元贷款的家庭每月还款额将增加50澳元。”
即使2018年没有调高基准利率，贷款人也应该为未来的房贷加息做准备。
虽然储备银行在2011/13年度和2015/16年度分别降低基准利率，但主要商业银行选择不降低或者不以同等幅度降低贷款利率。而且即使基准利率在过去15个月内不变，但实际的住宅抵押贷款利率上涨了。
澳洲审慎监管局（The Australian Prudential Regulation Authority）已经收紧了贷款政策，商业银行调高利率的步伐不同于澳洲储备银行的基准利率调高步伐。结果，澳洲储备银行的基准利率与商业银行的住宅抵押贷款利率是之差是1994年以来最大的。
不管澳洲储备银行在2018年是否调高利率，有一点是明确的 ，即在未来一段时间内房贷利率不可能下降。
2. 住宅价格价格将继续降温
悉尼市场的住宅价格经历了数年以两位数的百分比上涨之后，在2017年已经开始下滑。墨尔本市场的增长速度在2017年年底之前已明显放缓 ，专家预测2018年的价格趋势将延续2017年的价格趋势。
诺兰说：“银行监管机构希望看到房价增长速度减缓，这正是我们所预测的2018年房价趋势。”
澳新（ANZ）银行的经济学家们是唯一预测2018年澳洲储备银行将多次加息的机构，他们认为，APRA的紧缩收紧已经造成房地产行业疲软，但市场的局部地带将持续下滑。
澳新银行资深经济学家格拉德韦尔（Daniel Gradwell）和玛斯特斯（Joanne Masters）在一份报告中说：“APRA收紧对投资者借款和纯利息贷款，导致这类借款人的贷款利率上涨，市场对住宅的需求降低。”
“进入2018年，相对疲软的拍卖结果显示，价格将进一步放缓。我们预测2018年澳储备银行将调高基准利率，这也将导致房价增长放缓。但是，如果澳储备银行不调高基准利率，那么住宅价格增长速度减缓的幅度可能会比我们预测的要小。重要的是，现在仍然没有任何迹象表明价格将大幅下跌。”
3. 首次购房者将卷土重来
诺兰说：“随着投资者在房地产市场上退后一步，首次购房者将在2018年找到更多的机会。”
澳新银行的数据确实显示，由于印花税减免，新州和维州的首次置业者跃跃欲试，但他们仍需要更多的优惠。
澳新银行的格拉德韦尔和玛斯特斯说：“房地产市场对首次购房者的存款要求在持续上涨，更多人需要在首付款方面得到帮助。一旦他们进入市场，低利率则意味着他们可负担还款，而且利息支出一直在减少。”
4. 屋主会选择翻新房产
屋主如果选择卖自己的低价房然后再买高价房，那么这种物业置换将需要缴纳大量印花税。所以，拥有住宅的澳洲人即使希望住更好的房子，他们将更可能选择翻新自己目前居住的房子。按照悉尼和墨尔本市场的住宅价格中价数计算，这种物业置换的印花税在5万澳元左右。
诺兰说：“我们看到2017年装修贷款申请大幅增加，这一趋势很可能在2018年继续，因为澳洲家庭现在越来越多地选择翻新自住房。”
“希望房屋升级的群体正在避免昂贵的搬迁成本，例如印花税。我们也看到，更多人利用低利率政策，对自己住宅的资本升值再贷款，从而获得装修资金。”
房价飙升促使这一问题恶化。具体地说，在20年前，在悉尼市场购买中等价位的住宅所缴纳的印花税是10,916澳元（经过通货膨胀率调整），但现在购买同类住宅的印花税是50,302澳元。这个差额足以改变房主的选择。
西太（Westpac）银行的最新研究显示，与2015年相比，考虑在未来五年装修房屋的房主人数增加了14％。而HIA经济学家预测，住宅装修市场的强劲增长将持续到2020年。
5. 自住房业主可拿到较好的贷款利率
在2017年住宅抵押贷款政策的核心是对投资者贷款重新定价，这意味着较少的投资者通过商业银行寻求贷款。其结果是，自住房的借款人比例增加。
诺兰说：“由于投资者贷款和仅还息贷款遭受紧缩，商业银行为了争夺贷款客户，将会为自住房买家提供很好的利率。”
摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析家们证实，尽管投资者利率明显收紧，但自住房的还本还息类贷款的比例小幅上涨。
分析家们写道：“我们认为，自住房贷款将会继续被重新定价，实际上变得更加明显。在过去一年，各大银行的仅还息投资房贷已经调高了90个基点（即0.9%），而自住房贷款的利率仅调高了10到15个基点。”＃
责任编辑：李欣然