【大紀元2017年12月27日訊】（大紀元記者葉家伶澳洲墨爾本編譯報導）澳洲的房產投資者、房主和購房者最想知道的問題是：2018年房地產市場將會怎樣？澳洲一些城市的房地產市場已經連續5年增長，例如悉尼房價中位數上漲了53萬澳元、墨爾本房價中位數上漲了35.2萬澳元後，一些市場在2017年已出現價格趨勢反轉，住宅價格開始下滑。
聯邦政府的經濟政策是保証澳洲經濟體基礎的安全，即維持住宅價格和債務水平。墨爾本房地產市場的價格爆炸型漲勢已經放緩，悉尼房地產市場的價格已經開始回落。房地產市場在2018年將可能出現以下5個趨勢。
1. 住宅抵押貸款利率將被調高
進入市場預測，澳洲儲備銀行將從2018年開始調高基準利率。ME銀行貸款部經理諾蘭（Patrick Nolan）認為，儲備銀行調高利率對家庭償付貸款造成的影響可以數量化。
諾蘭說：「澳洲儲備銀行調高基準利率意味著還款額增加。利率每上漲25個基點（即0.25%），則意味著承擔40萬澳元貸款的家庭每月還款額將增加50澳元。」
即使2018年沒有調高基準利率，貸款人也應該為未來的房貸加息做準備。
雖然儲備銀行在2011/13年度和2015/16年度分別降低基準利率，但主要商業銀行選擇不降低或者不以同等幅度降低貸款利率。而且即使基準利率在過去15個月內不變，但實際的住宅抵押貸款利率上漲了。
澳洲審慎監管局（The Australian Prudential Regulation Authority）已經收緊了貸款政策，商業銀行調高利率的步伐不同於澳洲儲備銀行的基準利率調高步伐。結果，澳洲儲備銀行的基準利率與商業銀行的住宅抵押貸款利率是之差是1994年以來最大的。
不管澳洲儲備銀行在2018年是否調高利率，有一點是明確的 ，即在未來一段時間內房貸利率不可能下降。
2. 住宅價格價格將繼續降溫
悉尼市場的住宅價格經歷了數年以兩位數的百分比上漲之後，在2017年已經開始下滑。墨爾本市場的增長速度在2017年年底之前已明顯放緩 ，專家預測2018年的價格趨勢將延續2017年的價格趨勢。
諾蘭說：「銀行監管機構希望看到房價增長速度減緩，這正是我們所預測的2018年房價趨勢。」
澳新（ANZ）銀行的經濟學家們是唯一預測2018年澳洲儲備銀行將多次加息的機構，他們認為，APRA的緊縮收緊已經造成房地產行業疲軟，但市場的局部地帶將持續下滑。
澳新銀行資深經濟學家格拉德韋爾（Daniel Gradwell）和瑪斯特斯（Joanne Masters）在一份報告中說：「APRA收緊對投資者借款和純利息貸款，導致這類借款人的貸款利率上漲，市場對住宅的需求降低。」
「進入2018年，相對疲軟的拍賣結果顯示，價格將進一步放緩。我們預測2018年澳儲備銀行將調高基準利率，這也將導致房價增長放緩。但是，如果澳儲備銀行不調高基準利率，那麼住宅價格增長速度減緩的幅度可能會比我們預測的要小。重要的是，現在仍然沒有任何跡象表明價格將大幅下跌。」
3. 首次購房者將捲土重來
諾蘭說：「隨著投資者在房地產市場上退後一步，首次購房者將在2018年找到更多的機會。」
澳新銀行的數據確實顯示，由於印花稅減免，新州和維州的首次置業者躍躍欲試，但他們仍需要更多的優惠。
澳新銀行的格拉德韋爾和瑪斯特斯說：「房地產市場對首次購房者的存款要求在持續上漲，更多人需要在首付款方面得到幫助。一旦他們進入市場，低利率則意味著他們可負擔還款，而且利息支出一直在減少。」
4. 屋主會選擇翻新房產
屋主如果選擇賣自己的低價房然後再買高價房，那麼這種物業置換將需要繳納大量印花稅。所以，擁有住宅的澳洲人即使希望住更好的房子，他們將更可能選擇翻新自己目前居住的房子。按照悉尼和墨爾本市場的住宅價格中價數計算，這種物業置換的印花稅在5萬澳元左右。
諾蘭說：「我們看到2017年裝修貸款申請大幅增加，這一趨勢很可能在2018年繼續，因為澳洲家庭現在越來越多地選擇翻新自住房。」
「希望房屋升級的群體正在避免昂貴的搬遷成本，例如印花稅。我們也看到，更多人利用低利率政策，對自己住宅的資本升值再貸款，從而獲得裝修資金。」
房價飆升促使這一問題惡化。具體地說，在20年前，在悉尼市場購買中等價位的住宅所繳納的印花稅是10,916澳元（經過通貨膨脹率調整），但現在購買同類住宅的印花稅是50,302澳元。這個差額足以改變房主的選擇。
西太（Westpac）銀行的最新研究顯示，與2015年相比，考慮在未來五年裝修房屋的房主人數增加了14％。而HIA經濟學家預測，住宅裝修市場的強勁增長將持續到2020年。
5. 自住房業主可拿到較好的貸款利率
在2017年住宅抵押貸款政策的核心是對投資者貸款重新定價，這意味著較少的投資者通過商業銀行尋求貸款。其結果是，自住房的借款人比例增加。
諾蘭說：「由於投資者貸款和僅還息貸款遭受緊縮，商業銀行為了爭奪貸款客戶，將會為自住房買家提供很好的利率。」
摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析家們證實，儘管投資者利率明顯收緊，但自住房的還本還息類貸款的比例小幅上漲。
分析家們寫道：「我們認為，自住房貸款將會繼續被重新定價，實際上變得更加明顯。在過去一年，各大銀行的僅還息投資房貸已經調高了90個基點（即0.9%），而自住房貸款的利率僅調高了10到15個基點。」＃
責任編輯：李欣然