在德国投资买房的风险预测

文/安瑞丽

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【大纪元2017年05月22日讯】众所周知,德国房地产日益被投资者看好,根据德国媒体报导,2015年华人在德国的房产投资规模达到了100亿欧元,而2016年曾有数据预计会达到150亿欧元,大势所趋之下,笔者还是有几点要提醒要到德国去投资房地产的中国买家,投资需谨慎,风险要足虑:

关注租客情况

在德国无论是买房还是卖房,要非常注意是否是带着租客一起交易。往往带着租客一起交易的房价,要相对于房子完全空置的价格要低。

依照德国《住宅建设法》的要求,房子建设时,必须要考虑公益和福利的因素,考虑中低收入群体。这就给德国的房地产制度定了基调,那就是为穷人服务。而从法律角度出发,相比房主,租户处于弱势的地位,他们的权益会受到德国法律多方面的保护。

即使是租房协议到期,如果租户并没找到新去处的情况下,要他们搬走是一件很不容易的事,一定需要双方协商好。否则即便打官司也不一定有满意的结果。单单等待法院传票、官司持续半年时间,判定结果执行再耗时一年半,前后两年都不确定是否能搬进投资者自己购买的住房。非常耗费时间和精力,而且打官司也需一笔费用。

因此投资买房时,就需要投资人睁大眼睛,看清楚要买的房子里面的租户是否要搬走以及何时搬走。

带着租户卖的房价一般要低于不带租客的房价,同时还要看租金收入占房价的比例。例如,房子如果多年都被同一租客租用,那么租金往往低于当前新出租房子的租金收入,而如果租金很低的话,房子卖出时必然是低于市面行情的价格。所以对买家来说,无论是买房用来自住还是用来投资,一般是不会接受一个带着租金收入很低的老租客的房子的。

而另一方面,买来用做投资的房子,即使租金收入比较理想的话,也需要考虑未来卖出时,如果租客不愿意搬走的话,需要采取带租客一起卖的方式卖房,因此房价会比空置房子的价格要低,影响投资回报。

笔者的一位朋友,今年4月份在德国卖了一套5年前购置的投资房,由于房客不愿意搬走,使看中这套房子的买家最终下不了决心买房,因此在和公证人签字的仪式上还是撤销了买房的决定。

另外还有一个笔者接触到的案例,据笔者接触的一位投资代理的介绍,在德国杜塞一个老城区寸土寸金的地段,一套住房是由一个退休后的老人家居住,原房东带着租客一起卖,但是这套房子在售房的网站上近一个月的时间,一直未售出。

因此带着租客卖的房子就需要投资者格外谨慎,要关注租客的几方面情况:
*租客是否有稳定的工作收入,稳定的工作收入是稳定房租收入的保证;
*租客的信用记录,是否有拖欠房租的情况记录在案,如果有的话,那么房客的每月租金到账的信用度就打折扣,万一产生租客不交租金的情况,就是一个需要费时费力来处理的事情;
*租客的个人情况。一般来说,如果租客个人情况不适宜频繁搬离租房的话,也是投资者在投资结束时,卖出投资房需要考虑的一个因素:带租客卖房或者请租客搬离,哪种情况下获得的回报更好,同时效率更高。

注重街区环境

在西方社会,居民居住是分社区的,德国也不例外。在德国,一个城市中有富人区、外国人混居区、中国人区、其它族裔区(如日本人区或者是土耳其人居住区)等。不同的住宅区,房价也有差别,而在德国买房,主要是看地段,叫做lage。

因此在买房之前要做足够的功课,对选择的城市、区域和周边环境要做到心中有数。一般来说,黄金地段的房子,闹中取静,价值最高;而临主干道或者大马路的房子的价格就要打折扣。周边如果有工厂的话,也会影响该地段的地价。一般而言,城市中心和发展较好区域的房价,要比相对偏僻的周边地区高出很多。德国近三年来迎接了百万难民,融入城市主体的难民营也是买房时要关注的一个因素。可以事先查阅一下难民营的城市分布图。

除以上因素外,买房地段是否包含好的学校也是考察的重点之一。在德国同样有学区房之说,基本上社区居民都是就近入学,给孩子上好的学校是父母的共同选择,因此购买的房产在学区之内,也在无形中提高了房价。如果学校很吸引人,房屋贬值的抵抗力就大。作为房屋的拥有者,关注所属地段的学校怎么样,就像需要关注屋顶质量、社区规划以及市政府状况和邻里关系一样重要。

了解房屋质量

在投资房产过程中,房屋本身质量也是重点考察的因素。德国房产建筑以质量上乘、坚固实用着称于世,同时住房维护也有完善的社会体系进行专业管理,一般来说投资者无需过分担心。但是具体细节上还有以下几个方面要关注:

1. 屋顶:一般来说德国房屋建造有严格的标准,对于屋顶的构造和配套构造都已经十分完善。需要具体关注一下防水、防霉、防火。业主无法确定的,需要聘请有经验的评估师评估,才能做到信息全面。

2. 窗户:德国市场上普遍是双层防噪音玻璃,三层玻璃的住房也比比皆是,窗户的密封性能也非常好。买房时要具体关注一下玻璃的质量是否有特殊的防热和密封性。

3.水暖电通:当代德国居住建筑已经广泛采用地暖设备,输入温度大约37度就足够了。但需要注意的是,并不是市场上所有的暖气公司都能很专业地安装热泵。因此购房之前也要进行这方面的考察。

虽然本文对于投资德国房产的选购风险细节谈了很多,但基于德国总体经济的强劲势头,及市场房价的整体稳步上扬,一般来说,选择低价住房进行投资性购买,持有相当的年限(德国住房持有10年后,可以免房产交易税),加上期间收取房租的收入,总体下来不但实现保值,同时也会有比较好的回报。所以,在德国投资房产整体上来说,产生损失本金的风险比较小,一般只是赚多赚少的问题。

责任编辑:德龙

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