【大纪元2018年11月06日讯】南加当前房价在多个地区均已达到历史高点，但是，随着贷款利率的升高，房市繁荣似乎出现消退，房价增长开始趋缓，9月住房销售也比一年前下降18%，库存逐渐增加，更多卖家主动降价。那么，房市已进入泡沫风险期？房价会大跌吗？
据《洛杉矶时报》采访专家报导，业内普遍认为，泡沫危机还没有到来，因为目前经济发展健康，住房建设仍然低于需求。一些房市研究者预测，房价会缓和增长。但也有人认为房价会跌。
专家们认为，没有任何理由认为目前已经或即将出现类似2007年的泡沫。
上次房市为何崩盘
金融海啸前，南加地区房市持续上行，房价连续6年以双位数增长，当时主要受到投机资本、甚至是掠夺性贷款等的推动，用借来的钱支付整个首付，借钱者甚至不需要出示收入证明，但之后巨大的还贷负担压得他们喘不过气来。有些购房者所欠的本金持续增长，因其还款还抵不上利息。
房主很快就无法支付月供，随着房价增长趋缓，市场也无法再融资。违约率大幅增加，市场陷入混乱。
长期为大型开发商做咨询顾问的伯恩斯（John Burns）说，如果当时能维持融资，房市还可能软着陆。但是，由于银行已将这些高风险贷款打包拆分出售给了投资人，于是风险蔓延到整个金融系统，最终引发了大衰退。据CoreLogic数据，南加6县的房价最终跌去了51%。
业者：不用担心信贷泡沫
但专家表示，今时有很大不同，房市因过度借贷而崩溃的风险很小。金融海啸后，当局大幅收紧了放贷标准，今天，即使放贷宽松了些，借贷人很可能仍然负担得起贷款。
据美联储数据，过去10年，整体抵押贷款债务持续以两位数增长，而今年第二季度，贷款债务只比一年前增长了3.5%。此外，第二季度全美还贷资金只占到整个可支配个人收入的4.2%，是38年来的最低水平。而在2000年代中的泡沫期，该比率为6%，大衰退前该比率更是达到了7%。还有，第二季度借贷者的平均信用分数为760，而泡沫时期是707。
UCLA兹曼房地产中心（Ziman Center for Real Estate）主任说，他不认为现在需要担心信贷泡沫 。
经济衰退曾打击南加房市
南加房市繁荣终结的方式通常是由一次经济衰退引发，30年前正是如此。
1980年代中后期，南加房价出现了惊人的增长，建筑商因此转而开发内陆帝国和羚羊谷的大面积地区。但冷战结束后军事订单减少，对南加庞大的航空航天业造成打击。当时建商忧虑居民的购屋能力，在航空业订单严重被砍之前，房市就已开始趋缓。但失业状况恶化，且全美在1990年夏季爆发了经济大衰退。
由于过度依赖航空业和其它军事承包商，南加的经济遭受的打击超过了全美其它地区。到1994年1月，洛县失去了近55万个工作，经济也从制造业转向服务业。
据Case-Shiller指数，全美范围内，1990年大衰退导致房价年同比轻微下跌了14个月。而在洛县和橙县，房价则逐月下跌了一直近6年。
专家：房价/收入比已过高
专家说，今天，南加经济比1990年代更多元化，经济指标强劲，抗风险能力也更强了。在洛县和橙县，失业率分别是4.6%和2.8%；内陆帝国失业率4.1%。过去一年中，这些地区总体增加了10万个工作。
而住房供应方面，据财政部数据，在1980年代中的头8年，加州新建住房与新增居民的比例是1：3。而现在，该比例已上升至1：5。
据CoreLogic，自2012年以来，洛县房价平均每年增加11.4%。据加州房地产经纪人协会数据，今年第三季度，洛县只有22%的家庭能够负担得起中价房。不过该数据还是好于泡沫时期，当时，洛县只有9%的家庭可以负担中价房。2000年代初的6年中，房价平均增长了28%。
灯塔经济的桑伯格（Christopher Thornberg）认为，南加房市并未估值过高。
伯恩斯最初也估计，明年房价会低位升值。但重新评估后，他认为目前房价/收入比太高，即使没有经济衰退，房价也会下跌。如果出现经济衰退，房价会掉得更厉害。
河滨的房地产投资公司Norris Group的总裁诺里斯（Bruce Norris）说，1980年代虽然经济出现衰退，但当时加州吸引的人超过了流失的人，因此房市基本未受影响，南加地区房价根本没有降低。但10年后，情况倒过来了，流失的人超过了吸引的人。因此1990年初经济危机时，止赎屋就大量出现，这加剧了房市下行。但今天，信贷政策大幅缩紧，出现止赎屋的可能性也大幅降低。
历史经验：房市拐点难以捉摸
不过，从历史看，房市的拐点总是很难预期的。
比如1980年代经济衰退前，专家就说，南加经济已经足够多元化，可以抵御军事订单缩减。富国银行的经济师在1989年接受采访时说，国防预算缩减并不会导致制造业下滑，只会导致暂时下行。
在2000年中期时，一些专家也发出了警告，但另一些人说，房市只是暂时趋缓，不会崩盘。美联储主席2006年在国会作证时说，我们预期房市会降温，但是不会大幅下跌。◇
责任编辑：方平
