昆士房产持续上涨 华人当前如何入市

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【大纪元2018年04月06日讯】(大纪元记者刘景烨昆士市报导)2014年由餐馆老板退休的赵宝新,2015年以75万的价格在昆士市买到了一座四家庭楼盘。2016年,他又南行到Weymouth,盘下了当地的一座商场,预备改建为住宅。

“如果有这样的机会我还是要买。”这位住在南波士顿的福建人如是感慨昆士房产。调查过大量市政档和资料的他分析说,波士顿地价升了一倍,把人推到了昆士,又从昆士推向Weymouth;购房者从波士顿向南北两个方向移动。

现在,赵宝新对昆士房产的保值能力依然十分看好。“但是现在投资有点困难,供给少于需求,所以比较难买了。”他说。

生活便捷 潜力仍在

2015年,赵宝新通过鸿裕地产的朋友柯伟杰(Ben Or)在市场外买到了一座四家庭楼盘,成为了房东。当时,他们查询了昆士市政府的规划案,预料昆士房产价格在未来几年内会缓慢上升,渐趋稳定。

“昆士有四个地铁站,比较方便。中国人买房都是交通方便的了,这是个绝大优势。”柯伟杰说。他从六、七年前就已经开始注意昆士市政府的规划资料。他回忆说,当时昆士得到了外地财团的六亿投资,将市政府80年代开始的“城市复兴计划”推上了一层楼。

柯伟杰说,目前昆士还有十多栋新的公寓以及个别酒店正在建造,预计5年内将会陆续落成。此外,包括重建Wollaston地铁站在内的一些公共建设专案,也显示了政府对昆士未来发展的投入与信心。

“在昆士,六到七成的中国人聚居一定是靠近地铁站的。”柯伟杰说。他认为,与其它美国人不同的是,华人挑选房址时会更注重公共交通和节省开支。“他们(白人)喜欢清静的地方,喜欢靠近海。但华人会想多一点点,主要是交通方便。而且每年多给两、三千块去买洪水保险,可能你跟我都不会。”他说。

近十多年来,昆士的房价因城市的便捷交通和发展前景而水涨船高。安家地产董事长刘建韶(Kathleen Lau)说,近年来,众多华人“涌入”昆士居住或投资房产,同时带动了当地华人相关产业的出现。她提到,昆士已经有四个中国超市,五、六个点心餐馆,还有很多小型中餐馆和地方小吃,使昆士俨然成为了“第二个唐人街”。

“(华人)不需要去波士顿饮茶,不需要去波士顿买中国菜,停车也方便。(昆士)已经形成了一个中国人的地方。住的环境跟波士顿比起来也不会那么挤。”刘建韶说。

在当前环境下,作为投资者的赵宝新对华人的建议是:重视昆士房产的保值能力和房租收入,而非投机于房价的高速增长。他提到,即便在2008年金融风暴期间,波士顿及附近地区也是美国房价最平稳的三大区域之一。“波士顿环球报”近期报导,全麻州的房产市场目前都还处于供不应求的状态,一月公寓价格中位数相较去年同期提升了百分之六。

赵宝新的买房经纪柯伟杰认为,随着昆士十多栋公寓的依次完工,当地的房价可能会在三到五年间渐趋稳定。“早两、三年没这么多公寓建立的时候,头一两栋卖出去,两个睡房的公寓可以卖到55万……慢慢可能会跌到50万左右。加上利息也会升,也会导致房价跌一点点。”柯伟杰说。

华家地产的经纪关荣林(Michael Kwan)则认为,即便房产价格有所下跌,但昆士的房租依然会维持高位;因而这里的房产依然具备较大的投资价值。

昆士街头随处可见华人商店。(刘景烨/大纪元)

程序不难 信用为上

“(华人买房投资的)占一半,另一半是买来自己住。” 安家地产的刘建韶说。她的客户,27岁的福建人唐美东的买房过程,就代表了很多在昆士购买自住房的华人的经历。

来美国14年的唐美东目前在餐馆工作。“我一直住在Quincy,好多华人都来这里,我爸也在这边。我对昆士已经很熟悉了。”他说。因而在存够首付之后,他便想在昆士买房。但在与安家地产确认了买房需求和贷款能力之后,向卖家报价的时候,他却发现,有5、6个人正与他竞争这间三睡房的住宅。

“有时12个、13个offer的情况都有,也是很紧张的。”刘建韶说。她提到,她的公司曾在昆士出售一栋三家庭住宅,两天内就收到了5个报价,可见昆士房产之热门。因而她说,一般成交价格都不会低于卖家的原始价格。

刘建韶介绍说,通常买房的流程并不复杂。在卖家接受报价之后,经纪、买家和房屋检查人员一同上门检查房屋状况。确认购买之后,经纪便辅助买家准备银行报告单、工作证明等贷款资料,向银行取得贷款,便可成为房屋主人。

“有些比较棘手的,例如买家要等待某种文件,导致要延期。但只要及时处理好资料给银行,那还是顺利的。”刘建韶说。

鸿裕地产的柯伟杰还提到,假如买家选择的贷款银行不适合自身情况,那么也可能会发生“很奇怪的事情”。他说,在帮助赵宝新购买四家庭房屋时,后者已根据商业投资(四家庭以上都称为商业投资)的规定支付了四成首付,并有稳定收入,但他向一家大银行贷款的申请却拖延了半年也没获批准。

“大银行要看很多东西,很多政策,要他取消股市账户,还要关掉其中一两间公司账户。没听说过这种事……我帮他转了一家本地的小银行,不到三周就搞定了……但去年卖出的那个商场就是不同的做法。”柯伟杰说。他认为,客户和经纪应根据自身条件选择最合适的银行,才能避免延迟贷款带来的损失。

赵宝新还补充说,在美国,如能保持优秀的信用,并有稳定收入,就能避免多数困难。“我的信用分基本上是perfect,所以只要我想买房,就能买……美国的信用比钱还重要。我保护我的信用像保护我生命一样。我一生中没试过一次迟付账单。”他感慨说。

旧房居多 状况良好

赵宝新和唐美东所购买的昆士房产都是旧房。后者的经纪刘建韶说,尽管华人,尤其投资移民,大多喜欢住新房子,但在美国要买新房并不容易。

“美国建的新房子是有限的,所以一般买房的都是旧房子。”刘建韶说。她认为,在四季分明的麻州昆士,一般只要注意保养,房屋寿龄能达到几百年。

“我们认为旧房子的木材比新房子的木材好。这个房梁是很坚固的。新建筑材料的时代不同,储存时间长短不同。好的房子会保存下来,不好的才会拆掉。”她说。因而只要在购房前做好房屋检查,明确其没有漏水、白蚁等问题,便无需担心旧房品质。

华家地产的关荣林还提到,在当前房产市场大热的背景下,很多卖家在卖房前,都会将房屋整修一番,以求卖出高价。

“其中影响最大的就是厨房和外观,屋顶、屋内地板或地砖,都会影响房子价钱。如果想要价钱好一点,就修缮一下厨房,打磨一下地板。屋里要是养猫养狗有味道,最好请清洁公司整一下。”关荣林说。

理性投资 切勿观望

关荣林对昆士房地产的投资回报十分看好。

“这里的回报率绝对比中国内地的回报率高的。”他说。他提到,在美国购房,四家庭以内的买家除了两成左右的首付之外,回收的租金基本上能够满足房屋开支。他说,在大波士顿地区,房地产的平均回报率近年来都在百分之六左右,个别地区甚至达到百分之十二。

“很多人担心借银行钱,给那么多利息。‘等我凑多点钱再买吧。’千万别这么想。你凑钱永远不够通胀快的。就算没有通胀,房子也是会涨的。”关荣林说。

安家地产的刘建韶认为,即便不为投资,在昆士购买自住房也是很稳定的投资:购买人生第一套房不仅能让人安定下来,而且房产本身也会升值。

房地产投资人赵宝新也表达了这样的观点。他认为,在中国内地,由于房租不足以支撑房贷和房屋开支,因而那里的房地产存在一定泡沫。“但在美国我觉得不担心。”他说。

“怕做房奴就永远是房奴。大胆投资的话反而会收获,成为房子的主人。你想买房子就像骑单车,但房价就像汽车在跑,只会越追越远。买给自己住是需求;要投资的话,就要有这样的心态。”赵宝新说。◇

责任编辑:冯文鸾

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