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投资房折旧的三种情形

限制负扣税和资本利得税优惠可能会加剧住房供应危机,专家如是警告。(简沐/大纪元)

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【大纪元2018年06月10日讯】(大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼报道)办公室饮水机前白领们常年热议的话题之一,是抱怨商店早在二月份就提前开售复活节彩蛋了。我认为提前做好报税准备也同样如此,因为帮助人们省钱是最重要的。为此,在财年尚未结束、报税季尚未到来之际,这里谈谈投资房折旧抵扣税收的问题。

据澳洲投资者需杂志消息,利用折旧抵税省钱的“派对”尚未结束,但游戏规则已经改变。把它称为一个“派对”并非作者的主意,但你能想像得出使用投资房建造价值折旧抵扣税收有多热门。

税务政策的变化,虽然使得利用折旧抵扣税收受到了更多的限制,但是统计数据仍然显示,除了极少数情况外,该方法仍然是有效的方法。我经常被直截了当地问到,花钱买份投资房的折旧时间表是否有用。标准的问题是,“我们可以说,例如,如果房子建于上世纪60年代,这将是不值得的?”答案是否定的。我会对此解释。

这里先从投资房必需折旧时间表的情形说起。

一.房子是在1987年9月16日后才建成的

如果房产是在此日期之后建成,那意味着你可以将房产原始建造价值进行折旧,来抵扣税收。这些扣除参见《收入税评估法》的第43部分。这是一个关键的触发因素,因为最糟糕的情况是,买折旧报告书的费用也可以抵扣税收。

这里做个简单的计算。从房东数据库中搜索,发现新投资房产的平均建造成本为26.7万澳元。如果该房产是1988年建造的(因为1988年的建造成本比今天便宜),则其建造成本是10.2万澳元。该成本还包含了价值约2万澳元的电器设备和家具,那么该投资房可用于折旧扣税的房产建造总值为8.2澳元。无论你何时购买该房产,这都使得你在2028年前,每年获得2050澳元的抵扣额度。

二.房产在1987年9月16日之后,新建了厨房和浴室

根据改建情况,你可以从改造完工后的40年内,每年提取新建筑/装修价值的2.5%作为折旧额抵扣税收,不论这些改造工程是由以前的房东完成的,还是你自己完成的。因此,你不能简单地说,对于折旧抵扣税收而言,60年代建成的房产没有价值。无论如何,每天都会有人这样说。因此,如果房产在1987年之前建成,原始结构将不具备提取折旧的资格,但在1987年以后的改扩建和装修价值则可以折旧抵扣税收。此外,1992年2月26日之后完工的人行道路径和篱笆等结构性建造费用,也可以折旧抵扣税收。

现在的诀窍是需要知道这些工程完工时的粗略成本。对于每10万澳元的建筑修缮费用,你每年可以申报2500澳元的抵扣额度。如果这些改扩建工程是由以前的房东完成的,则需要请测量师来估算这些工程当初的建造价值,但衹有这些工程的建造价值超过4万澳元,才值得申报折旧抵扣。实际上大多数人都会发现厨房和浴室耗费了4万澳元。如果你不确定,请咨询建筑成本估价师(quantity surveyor)。

3.你购置了全新的房产

全新的房产也要折旧,听起来很简单,甚至愚蠢?但是,我们仍然在为购买新房产的人们制作折旧时间表,而且这些人等待了好多年才能完成折旧的全过程。而之后的房东再也无法提取折旧了。现在折旧抵税政策变化之后的诀窍是,如果你在2017年5月9日之后购买的新房,并且决定搬进,那么家中的家用物品和设备可以用来抵扣税收,这里的家用物品是指地毯、电器和加热器等物品。此外,如果你是在2017年5月9日之前购买的,则该房产需要在2016/2017财年对外出租。这正是为什么当人们说,如果你在2017年5月9日之前购买房产,就无法适用该规定获得税收抵扣时,那么我就会与之争辩。如果你当时直接搬入并住满一年,那么你就无法抵扣!

最后总结一下,这些可能是最简单的三种折旧抵扣税收情形,它们说明了买份折旧时间表的用处,因为它可以为你节省开支。当然还有很多特殊的情况和细微差别,所以总是值得花一点时间咨询。但如果你的投资房属于这三类中的任何一类,那么今年报税时,你可能就会获得收益。

责任编辑:简沐

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