房地产公司Keller Williams经纪人苏女士专栏(四)

费城房地产投资出租的全攻略

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【大纪元2018年07月29日讯】房地产永远是一个永恒的话题,在美国,收租金当房东,相对于其他投资来说,稳定并且收益高、风险小。为了回馈广大读者,这篇文章很详细的告诉大家租房需要的步骤和程序,以及需要注意的关键问题。

STEP 1:获取租房资格证

大部分城市是要求房屋有租房资格证的,而政府这样做的目的也是为了让您的房租收入给政府交税,想获得租房许可证的话,具体步骤如下:

1)填写申请表格

2)预约检查,确保水电系统正常工作

3)然后适当做一些维修,以便于租客搬入后少些麻烦。

Tip:一定要安装SMOKE-DETECTORS,这样是确保你的房子避免着火。

如果是在费城,可以到这个地方去申请:
Department of Licenses and Inspections
License Issuance Unit – PSC
1401 John F. Kennedy Blvd
Concourse Level
Philadelphia, PA 19102
215-686-8686

STEP 2:购买保险

在美国拥有一栋房子,都要买房屋保险,这样会避免了高价的维修费用。

但是出租的房子和房子做为主要居住地的房屋保险会有一些不同。

确保买的是出租房保险,租房保险包含了你房子的结构,损毁,一些法律开销,还包括医疗的开销,甚至收不上来房租也会包含在里面.另外建议你的房客购买租房者保险,因为你的保险不会包括他们的个人物品.

STEP 3:找租客

找租客有两种方法,一种就是委托给房地产公司,我们负责把您的房子挂在系统里面,帮你出租并且签合约,价格一般是一个月的房租,这种方法的优点是比较省心,出租更快,正规。

一种是自己找租客,下面介绍几个免费的网站,如果房东比较有时间,可以自己找租客:

1.https://philadelphia.craigslist.org/这个是美国人最常用的网站,发布各种信息都可以用

2. https://www.zillow.com/

STEP 4:背景调查

能找到好的房客很重要,一定要做背景调查,主要包括了信用调查和犯罪记录调查。

下面是常用的查信用网站,https://www.transunion.com/https://www.mysmartmove.com/SmartMove/login.page,一般是三十五块钱费用,一般是让房客自己付,在此也能看出他们想租房的诚意。

STEP 5:签合同

首先是收取押金,押金一般包括一个月的租金和最后一个月的房租,当然有的时候也有些房东只收取一个月的租金作为押金。

合同有几种:
一般是一年一签约,大部分房东倾向于这种,然后自动RENEW.如果你不想房客继续居住,只需要在一年期到期两个月前给出NOTICE,说不再续租了。

如果你想卖掉房子或者有其他原因,也可以用MONTH-TO-MONTH的一个月一签的方法。这样获得更多的支配的自由权利。

收房租:一般是一个月一付,合同有规定每月几日前支付房租。

STEP 6:如果租客不付房租应该怎么办

这的确是一个让人头疼的问题,找到不好的租客的确是很麻烦,所以建议大家购买投资房的时候不要光考虑价格便宜,因为便宜房子的租客普遍素质差一些,而好房子的租客大多是高级白领,收房租容易。
但是为了防患于未然,我们依然需要知道万一收不上来房租应该怎么办?

首先,是要拿出租房合同以及检查租金记录,明确对方违约的时间以及需要支付的罚金。计算出租客的总欠款数额

其次,发送Late rent notice ,可以是Email,也可以是Mail 到家里,同时打电话沟通情况

第三步,发送The pay or quit notice ,这是一个比较正式的文件,也是驱逐程序的第一步,告知租客你很认真的打算诉诸法律手段去驱逐他们,这封文件需要写清楚你即将驱逐他们,还有总欠款数,需要在何日之前付清。

第四步,诉诸法律程序,如果不自信或者怕麻烦,可以考虑找一个驱逐律师,File the lawsuit(tenant-landlord complaint),这个官方网站可以找到您需要的信息http://www.pacourts.us/forms/for-the-public在听证会之前准备好所有的证明文件,以及组织好应对的语言。

在这里重点给几个tips:

1)发现租客违约之后,建议即时进入房屋进行检查,确保房子没有被损坏,这个需要跟房客预约,房东不能擅自闯入出租的房子内检查。

2)没得到法律判决前,不要擅自施赶租客,比如停电换锁之类的,因为反而会原告不成成被告

3)如果你认为你们会到法庭上解决,就尽量避免收取部分租金这样的情况。

欢迎Email 或者短信苏女士免费咨询:610-574 0988, jansu@kw.com

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