房地產公司Keller Williams經紀人蘇女士專欄(四)

費城房地產投資出租的全攻略

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【大紀元2018年07月29日訊】房地產永遠是一個永恆的話題,在美國,收租金當房東,相對於其他投資來說,穩定並且收益高、風險小。為了回饋廣大讀者,這篇文章很詳細的告訴大家租房需要的步驟和程序,以及需要注意的關鍵問題。

STEP 1:獲取租房資格證

大部分城市是要求房屋有租房資格證的,而政府這樣做的目的也是為了讓您的房租收入給政府交稅,想獲得租房許可證的話,具體步驟如下:

1)填寫申請表格

2)預約檢查,確保水電系統正常工作

3)然後適當做一些維修,以便於租客搬入後少些麻煩。

Tip:一定要安裝SMOKE-DETECTORS,這樣是確保你的房子避免著火。

如果是在費城,可以到這個地方去申請:
Department of Licenses and Inspections
License Issuance Unit – PSC
1401 John F. Kennedy Blvd
Concourse Level
Philadelphia, PA 19102
215-686-8686

STEP 2:購買保險

在美國擁有一棟房子,都要買房屋保險,這樣會避免了高價的維修費用。

但是出租的房子和房子做為主要居住地的房屋保險會有一些不同。

確保買的是出租房保險,租房保險包含了你房子的結構,損毀,一些法律開銷,還包括醫療的開銷,甚至收不上來房租也會包含在裡面.另外建議你的房客購買租房者保險,因為你的保險不會包括他們的個人物品.

STEP 3:找租客

找租客有兩種方法,一種就是委託給房地產公司,我們負責把您的房子掛在系統裡面,幫你出租並且簽合約,價格一般是一個月的房租,這種方法的優點是比較省心,出租更快,正規。

一種是自己找租客,下面介紹幾個免費的網站,如果房東比較有時間,可以自己找租客:

1.https://philadelphia.craigslist.org/這個是美國人最常用的網站,發布各種信息都可以用

2. https://www.zillow.com/

STEP 4:背景調查

能找到好的房客很重要,一定要做背景調查,主要包括了信用調查和犯罪記錄調查。

下面是常用的查信用網站,https://www.transunion.com/https://www.mysmartmove.com/SmartMove/login.page,一般是三十五塊錢費用,一般是讓房客自己付,在此也能看出他們想租房的誠意。

STEP 5:簽合同

首先是收取押金,押金一般包括一個月的租金和最後一個月的房租,當然有的時候也有些房東只收取一個月的租金作為押金。

合同有幾種:
一般是一年一簽約,大部分房東傾向於這種,然後自動RENEW.如果你不想房客繼續居住,只需要在一年期到期兩個月前給出NOTICE,說不再續租了。

如果你想賣掉房子或者有其他原因,也可以用MONTH-TO-MONTH的一個月一簽的方法。這樣獲得更多的支配的自由權利。

收房租:一般是一個月一付,合同有規定每月幾日前支付房租。

STEP 6:如果租客不付房租應該怎麼辦

這的確是一個讓人頭疼的問題,找到不好的租客的確是很麻煩,所以建議大家購買投資房的時候不要光考慮價格便宜,因為便宜房子的租客普遍素質差一些,而好房子的租客大多是高級白領,收房租容易。
但是為了防患於未然,我們依然需要知道萬一收不上來房租應該怎麼辦?

首先,是要拿出租房合同以及檢查租金記錄,明確對方違約的時間以及需要支付的罰金。計算出租客的總欠款數額

其次,發送Late rent notice ,可以是Email,也可以是Mail 到家裡,同時打電話溝通情況

第三步,發送The pay or quit notice ,這是一個比較正式的文件,也是驅逐程序的第一步,告知租客你很認真的打算訴諸法律手段去驅逐他們,這封文件需要寫清楚你即將驅逐他們,還有總欠款數,需要在何日之前付清。

第四步,訴諸法律程序,如果不自信或者怕麻煩,可以考慮找一個驅逐律師,File the lawsuit(tenant-landlord complaint),這個官方網站可以找到您需要的信息http://www.pacourts.us/forms/for-the-public在聽證會之前準備好所有的證明文件,以及組織好應對的語言。

在這裡重點給幾個tips:

1)發現租客違約之後,建議即時進入房屋進行檢查,確保房子沒有被損壞,這個需要跟房客預約,房東不能擅自闖入出租的房子內檢查。

2)沒得到法律判決前,不要擅自施趕租客,比如停電換鎖之類的,因為反而會原告不成成被告

3)如果你認為你們會到法庭上解決,就儘量避免收取部分租金這樣的情況。

歡迎Email 或者短信蘇女士免費諮詢:610-574 0988, jansu@kw.com

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