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好日子到头 加拿大公寓市场疲软

加拿大公寓受疫情重创,不仅租金不断下降,出售也难,供大于求。(Shutterstock)
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【大纪元2020年11月19日】(大纪元记者李平多伦多报导)自中共病毒肺炎疫情爆发后,加拿大共管公寓市场好像哪里都开始不对劲了:施工质量大不如以前,保险成本飙升,租金持续下跌,租房竞争激烈,公寓难脱手,楼价呈下跌迹像,等等。对于公寓业主,尤其是投资者来说,好日子已到头,未来要准备好过苦日子了。

公寓租房市场行情普遍惨淡

Rentals租房网最新数据显示,10月份全国多数大城市租金下跌,导致全国公寓平均租金比去年跌8.1%,其中,多伦多公寓租金跌幅最大,1卧公寓租金同比跌17.3%至1,922元,环比跌幅2.3%;2卧公寓租金跌14%至2,531元,环比跌幅1.5%。

地产经纪们认为,租金下跌是因公寓出租房源过剩,城区和市中心公寓出租市场受疫情冲击尤其严重:一是越来越多人因疫情想逃离拥挤的城市,二是在家工作无需住在交通便利的城区,三是大量新公寓建成投放市场,四是大量短租公寓转战长租市场。

相比之下,多伦多北约克公寓租房市场也还稳定。数据显示,北约克上月1卧公寓平均月租1,945元,环比涨7%,同比仅跌0.4%;2卧公寓月租2,459元,环比涨12.4%,同比仅跌0.5%。经纪表示,北约克公寓租房市场稳定,是因为北约克既远离市中心,又不算太远,设施便利,资源丰富,吸引大量市区人口大量涌入。

公寓租房市场行情看涨的几个城市,还有蒙特利尔、魁北克市和基奇纳、汉密尔顿、伦敦及奥沙瓦等少数几个从多伦多人口大量外流中受益的安省城市,这些城市上月平均租金都上涨。

Rentals网站CEO丹尼森(Matt Danison)表示,全国公寓招租挂牌持续上升,供明显大于求,说明未来公寓租房市场会持续疲软。Rentals报告表示,人们租房需求重点也因疫情发生变化,许多人在家工作,租房时多考虑购物是否方便,环境是否安静,是否靠近公园。

楼价前景不乐观

Re/Max警告,移民人口锐减,大专院校学生多在家上网课,爱彼迎(Airbnb)等短租市场需求严重萎缩,许多短租公寓要么出售要么转战长租市场,加上多伦多和温哥华两地未来几年大量新建公寓投放市场,未来公寓价格走势也不乐观。

这一切,对于公寓业主、尤其是多伦多温哥华两地公寓业主来说,都不是什么好兆头。疫情爆发前,多温两地公寓投资者们本来就很难做到以租养房,疫情爆发后更是雪上加霜。

多伦多地产局(TRREB)专家认为,公寓市场竞争仍比去年激烈,支持楼价大幅上涨。但实际上,过去7个月期间公寓平均价格一直呈下跌态势,这到底是怎么回事呢?

数据分析显示,去年头3个季度期间,市中心公寓价格相对稳定,去年3季度平均楼价71.4万元。但去年4季度和今年1季度,因需求飙升和房源紧张,市场竞争激烈,楼价一下子飙升至82万元,短短6个月楼价就涨10万元(涨幅高达15%)。疫情爆发后,3季度市中心楼价从年初一路跌9%至目前的不到75万元。

Urbanation公司总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)认为,即使未来5个月楼价维持现状,到明年1季度市中心平均楼价年比仍有可能下跌2位数。问题是,这5个月期间,楼价是否会维持现状?楼价是否会面临更多下行压力?目前都未可知。

寒意袭来 公寓难脱手

今年夏季,公寓市场因春季首波疫情期间需求积压行情似乎还算稳健,但因疫情持续恶化,人们买房重点开始发生大变化,越来越多人希望拥有家庭办公和健身空间,想要拥有更宽大的房子,导致公寓市场供远大于求。

数据显示,上月多伦多公寓挂牌量同比飙155%,创历史新高,公寓销量同比跌0.4%。温哥华上月公寓销量同比虽升13.4%,活跃挂牌量也飙升53%。这种剧烈的供需反转,预示未来公寓市场会出现大幅调整。

已经有人体察到楼市寒意。多伦多许多打算用城中公寓置换郊区带院子和家庭办公空间独立屋的公寓业主,发现市场上卖公寓的人多,买的人少。

多伦多经纪英格拉姆(Scott Ingram)透露,他有一个客户前不久卖市中心公寓。打算买房时,附近同类单元售价70万元左右,等6周正式挂牌时,不得不降至64.1万元。最后几经周折,才卖掉公寓,在郊区换了幢独立屋。

多伦多居民乔丹(Dale-Paul Jordan)因疫情想换幢独立屋,上月将公寓挂牌出售,到如今1个月过去,不但没卖出去,而且连上门看房的人都没有。后来同一幢大楼有邻居降价求售,他和妻子决定将卖楼计划推迟到明春。

像乔丹这样被手中公寓卡住进退不得的人,多温两地太多了。今后大量新建公寓投放市场,行情估计会更糟。专家认为,目前超低利率环境,人们买房能力虽增强,但随着越来越多人换房难,独立屋买家也会相应减少,势必会累及目前仍十分火爆的独立屋市场。

经纪表示,许多独立屋买家,都是靠卖掉手中公寓后的上游买家。上月多伦多独立屋均价同比涨近15%,公寓均价同比仅涨1%,两者价差拉大,会加剧公寓卖家上游压力。有经纪透露,有些客户因担心卖不掉公寓放弃买独立屋。

失业率居高不下,移民人口锐减,银行临时断供优惠和政府疫情救助到期,都对未来楼市房市构成压力。投资专家麦克伯斯(Hilliard MacBeth)认为,政府疫情救助,只是推迟了衰退的开始。

Moody’s Analytics预计,明年全国房价估计跌7%,无论是独立屋,还是公寓,价格都会跌。其中,多伦多房价估计跌至2017年初水平,直到2023年才会全面恢复。英格拉姆也认为,公寓因供应激增价格会继续大跌,现在卖还来得及,再推迟恐怕后悔也来不及了。

保险成本飙升

与此同时,全国部分地区,尤其是加西,公寓保险成本持续大幅飙升。LowestRates网站数据显示,亚省和卑诗省今年3季度保险金同比涨16%。

专家认为,随着建筑维护成本上升,恶劣天气频发,索赔上升,今后大楼保险金只会涨不会跌。LowestRates报告指出,安省今年公寓保险金虽仅涨3%,也会因亚卑两省类似原因突然飙升。

报告表示,许多经纪透露,几年前公寓行情火爆时,许多开发商为赶施工速度不管质量,近年大楼施工质量方面的索赔案例持续上升,和这有关。◇

责任编辑:文芳

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