【大纪元2020年06月26日讯】（大纪元记者姜琳达洛杉矶报导）中共病毒（COVID-19）疫情期间，因加州州长纽森（Gavin Newsom）颁布了禁止房东驱逐租客的行政令，导致很多房东陷入收不到房租、又赶不走人的困境。
早在3月份，纽森就发布了禁止房东对受疫情影响、无法缴交房租的租客进行驱逐。5月底，他再次将禁令延长至7月28日。另外，民主党州众议员邱信福（David Chiu）近期还提案，允许租客拖欠15个月房租，引起房东们的抵制。
南加律师蔡玟慧指出，加州政府对房东的过度规范，造成政策失衡，很多人都认为这侵犯了美国宪法保障个人财产的权利。她说： “面对付不出房租的租客，我的一些房东客人都是理解的。一位房东跟我说，他的租客原本都是准时付房租，真是因疫情的关系，经济出现困难，这种情况，我也会建议房东与租客好好协商。但政府不可以用政策将这种负担强加在房东身上，因为很多房东都是小房东，也是需要用租金来支付贷款。”
“从法律上说，租客欠下房租不可能会一笔勾销。而且一旦禁令过了，房东提出诉讼，这个诉讼会跟着租客的。”因此如果真遇到蓄意不交房租的租客，蔡玟慧说即便在有禁令的情况下，房东仍可以先通过法院启动“非法占有”程序，保护自身权益。
例如当前加州有些县，允许房东向法院提交驱逐令的程序申请，只不过暂时拿到了驱逐令，可能不会立即执行，等待时间会稍长。但在申请驱逐令之前，蔡玟慧说，房东首先要给租客发出一个“3天通知”，告知租客3天内必须付房租否则就要搬走。当租客不付房租或者违反租约条款时，房东就可以给出这个“3天通知”。但要确保通知是符合法庭规定的格式和内容。
在给出通知后，如果租客还是不给予任何回复时，房东就可以向法院申请启动驱逐令的程序。根据加州法院行政办公室，当房东在填写好传票、起诉状和民事案件表格后，携带原稿和备份到法院提交给法院助理，随后带回盖有印章的备份，将其中一份交给租客提供答辩。
她说：“房东要确定与租客有一个合法有效的契约。按照契约，有没有给租客宽限期、逾期罚款通知？是否有按时寄账单？租客没回复时，是否有跟进？用什么方式跟进的，地址、联络方式有没有写？”她提醒说，这过程中的每一步房东都有证据，会对申请驱逐令有利。
不过在送达过程中，她说：“不管告什么案件，我们一般都不建议当事人自己去送件。为了一个诉讼的案件，与租客打起来得不偿失。”而当房东拿到了驱逐令，她说也不要自行驱赶租客：“因为驱赶方也是有一定的方式和规则，房东作为当事人也会有危险，即便在疫情之前，也一般是由执法官驱逐租客。”
此外，她也提醒房东，在出租时一定要签订有法律规范的书面租约，避免口头约定。不仅如此，房东还要熟悉当地的租赁法规，避免权益受损。◇
责任编辑：李欣
