【楼市动向】科技应用未有与时并进

【大纪元2020年09月25日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.76，按周下跌0.61%。分区指数个别发展，港岛区再跌2.7%，九龙下跌0.94%，新界东及新界西再升1.15%及1.36%。其余领先指数全线偏软，大型单位跌、大型屋苑及中小型单位分别下跌0.99%、0.55%及0.54%。中原经纪人指数(CSI)最新报52.28，按周微升0.55个百分点。

整体二手楼价反复下跌，CCL创18周低位，但新界区楼价继续靠稳。经纪人情绪指数处于好淡分界线水平，短期楼价走势方向未明。

疫情退却，发展商正部署较大规模开盘，但暂时仍以挤牙膏方式出售。新地Wetland 3期推售133个单位，高于先前12期开价10%，即日几近沽清。恒基位于西营盘的艺里坊平均呎价2.76万，亦售出九成多，发展商加价加推。

二手睇楼亦开始活跃，预期成交向上，但价格暂难回升，因市场没有利好消息。

港铁推日出康城第13期招标发展，是区内最后一幅地。日出康城站于09年通车，土地平整，道路网早已铺设，时隔11年居然还有地皮推出。日出康城区是先把边沿地皮发展，然后才到贵重的临海地、商场及地铁附近，而不是先发展地铁上盖然后向邻近区域辐射发展，明显就是与政府合谋，拖延供应兼且做到越卖越贵的市场效果。康城区发展规划供应2万5千个单位，结果摊长十几年。特区楼价为何极度超越负担能力，原因明显不过。

歌功颂德令人作呕

另外，全民检测曲终人散。从事情开始称特区政府无能，林郑多次感谢中共支援，不招标直接指定三家红色背景测试机构，当中还有一家因窃取知识产权而被告上法庭，高官及建制议员高调接待派驻人员，刻意用“火眼”为名，气泡实验室印满宣传广告，林郑、陈茂波、张建忠等先后实地探访却对本地医护人员不闻不问。场内中共血旗高挂，电视新闻不断吹嘘这些来港人员有多辛苦，手指因搬检测瓶磨损，为了工作穿纸尿裤，为了来港推迟结婚，离开时还有团体挥舞血旗欢送。特区政府的种种献媚行为令市民极度呕心。

检测参与率低，市民主要是担心个人资料外泄，今次更有机会牵涉极重要的个人核酸（DNA）。17年选举事务署闭门遗失两部载有全港登记选民资料的电脑，至今还未破案，明显就是“高手”所为。（全民检测）政府只轻轻一句个人资料不会交予检测机构，却没有解释监控程序，如何令市民安心？

资讯科技应用落后

上期谈到资讯不对等，得益的往往是权贵。资讯科技发展有利打破垄断，虽然技术已经存在，但在房地产应用上仍未普及。传统的住宅买卖流程，是业主有兴趣放盘，先找几个中介（代理），签订代理合约，然后提供楼盘基本资讯，由中介负责将资讯整合，利用他们的方式作市场推广，并联络客户。当有客户有兴趣时，中介便联络业主睇楼，没有客户的时候就不时向业主查询放盘资讯有否更新。中介向买卖双方提供市场资讯，促成交易，然后跟进交易的流程，最后收取佣金。

这种传统交易模式引伸出几个痛点。首先资讯流通效率低，买卖双方未必有实时市场资讯，代理掌握大部分资讯，有能力影响买卖方决定。代理可能选择他们认为适当的资讯，甚至拣选客户披露。业主通常面对多个中介，若资讯更新必须同时联络，中介提供资讯不相同，买方可能收到不同讯息。更新资讯过程手动，有些旧有资讯未及更新。市场有时出现一些误导性资讯或假的“钓鱼盘”，目的旨在吸引买家注意，然后推销其它盘源。中介质素亦良莠不齐，双边代理制度有时亦难以分清代理到底是代表卖方还是买方的利益。交易前后当牵涉不少文件。

随着资讯科技发展，近年住宅买卖生态亦有一些改善，例如网上楼盘搜寻器加强功能，让买家订立更多条件，又提供历史成交数据或图则，亦有提供虚拟影片网上睇楼。

业主直接放盘平台渐多，但业主担心买家背景，买家又担心资讯真实性，双方亦关心往后流程出现问题，自让暂时未成气候。

亦有网站协助业主统一联络代理，有效统一发放资讯，但亦未成气候。各种改善未足以憾动传统流程及资讯不对等的情况。

应用技术已趋成熟

事实上随着科技发展，很资讯已经存在，相关技术亦成熟，只是未尽其用未被整合，亦未闻特区政府在房地产科技应用上有什么策略。

一方面是将资讯与楼盘连接。寻找适合的盘源再不限于价钱、有多少个房间及位置。例如客观环境资讯。外国有网站提供不同时段的平均背景噪音、公路汽车铁路噪音等，一幅颜色深浅图图就清楚显示目标楼盘受到噪音的影响。除了噪音外还有同类的空气污染指标、交通流量、社区罪案率等。外国发展商对新发展项目提供每月进度报告及影像，准时完成项目变得更透明，可增加买家信心。

浏览器大数据可分析有多少买家对哪些区分哪些类型的楼盘有兴趣，而提供“热力地图”，甚至按照买家搜寻习惯加上其它条件提供配对楼盘。

另一方面，科技发展的结果之一就是“去中介化”，令买方与卖方直接联系，透过流程管理进行交易。

特区住宅楼宇买卖的流程算是非常清晰，有利于科技应用。而中介不单是地产代理，还有律师及银行。

过去数年区块链技术就广泛被应用。这里不便谈及区块链具体运作，简单概念就是区块链可认证资讯，并将认证资讯发放至相关方。“智能合同”就利用区块链技术，当系统收到符合条件的认证便自动执行下一步或令合同生效。例如瑞典正将土地注册资料“区块链化”，目的是将查核土地拥有权自动化。另一例子是支付，买家付款到账，区块链认证就可令买卖合同生效。区块链技术可将交易规范化，大幅提高交易透明度及效率，省却中介费用，而且每项交易可以清楚跟踪，区块链更令这些记录无法删改，极难出现诈骗行为。服务及交易将不再限于朝九晚五，而是24小时运作。

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资讯科技可为广大市民带来更多资讯，享受更便利、更快捷、更个人化、更低价的服务。但科技亦是一把双刃剑，科技应用时将取得巨量资料，必须配合确保资讯安全及不被滥用的制度，否则结局将像中共管治下的中国，科技发展迅速，却为政治服务，用作监控、限制自由、压迫选择的工具。民众以为享受科技，却不知不觉间变成极权所控制的科技的奴隶。◇

责任编辑：陈玟绮