【楼市动向】为何资助房屋供应仍陷困局?

CCL三连累跌0.7% 领先指数个别发展

人气 24

【大纪元2020年08月21日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报180.57,按周微跌0.09%。分区指数个别发展,港岛区及新界东分别反弹2.28%及0.67%,九龙及新界西分别调整0.62%及0.69%。其余领先指数互有升跌,大型单位回调1.17%,大型屋苑及中小型单位则分别回升0.35%及0.11%。中原经纪人指数(CSI)最新报44.28,按周微跌0.53个百分点。

二手楼价虽然连跌三周,但累积跌幅不足0.7%,楼价指数仍处于180水平以上,距离历史高位只有5.2%,这是一个无法利用经济学常理来解释的市场。

发展商因应疫情反弹放慢开盘,暂未有大型新盘开售,过去周末一手只卖出30多伙。受刚性需求支持,二手市场成交回稳,业主稍稍放宽议价空间,交投随即反弹,过去周末十大屋苑成交回复双位数。

财政司司长陈茂波指第二季(香港)特区经济收缩达到破纪录的9%,预期经济衰退的深度及时间均超出预期。失业率上升至6.2%,创15年新高,预期继续恶化。

房屋市场越见两极化

特区经济状况可谓处于政权移交之后最差之差,以往失业率与住宅楼价有高度的负关联性,即失业率升楼价下跌,但如今住宅楼价未见深度调整,完全与经济表现脱钩。住宅一年成交6万宗,代表楼市与绝大部分市民无关,而且越来越具备奢侈品市场特性。有地产代理统计数据显示,疫情下8百万以下中细价楼宇成交比例缩减,7月份4千多宗二手成交当中只占68.2%,创96年有记录以来新低。

数字有多重启示,楼价不断上升,就连未补地价超过8百万的资助房屋亦不乏成交,水涨船高,贵价楼成交比例自然推高。疫情及经济衰退,受影响最严重的就是中下阶层,但对高资产人士影响相对较少,有需求仍可入市。政府政策造就一手市,19年一手成交宗数占私楼成交比例升至37%,平均每宗成交金额达1,070万,推高高额成交比例。

未来特区产业只会越见单一化,极权统治下权贵横行,贫富悬殊将更严重,结果当然是楼市两极化,一边厢贵价楼受追捧,其余人士涌进资助房屋板块,令公屋需求大增。

资助房屋巨大缺口

先看看两个数据。房屋署上周公布最新数字,公屋轮候时间延长至5.5年,创20年新高,轮候人数达26万。另外,运输及房屋局最新数字显示,由21年度起计五个财政年度,资助房屋总供应量为10.13万伙,较长远策略订立的目标15.05万伙少33%,缺口高达5万伙。24至25年财政年度出租公屋及绿置居预期更只有5,500伙,供应出现严重断层。实际供应情况更是毫不乐观。

受疫情拖累政府减少非必要行政,势必拖慢资助房屋的相关审批程序,建造业劳动力亦受疫情影响。政府征用公屋单位作隔离设施,骏洋邨将被继续征用至年底,预计明年年中才可入伙。

经济衰退,受影响最严重的就是中下阶层,特区未来产业将更加集中,意味资助房屋需求将会飙升。可以推论轮候时间将很快超越6年。

对于预期会发生的事情,负责任的政权当然会迅速作出部署并向市民交代如何应对。特区政府的借口是“忙于抗疫”,反正3年上楼并非承诺,而是没有时间限制的目标。按照最新一份长策进度报告,十年资助房屋供应目标应为30.1万伙,若未来5年建屋量只得10.13万伙,即往后5年要提供20万伙,平均每年4万伙。当年港英政府预留大量土地储备,才可令“八万五”得以落实。

今天情况截然不同,林郑当年作为发展局局长放慢手脚造地,今天土地储备虚耗,政权是否应该告诉市民如何做到每年4万?即使做到,住屋需求是有时间性,供应时间性与需求严重错配,面对十多万的㓥房户,政府可有短中期对策解决他们不适切居所兼租金昂贵的燃眉之急?

明知问题却不断拖延

资助房屋供应问题,梁振英未上任前已经提出“公屋轮候时间过长”。8年多过去,情况不断恶化,未来10年也无望取得供求平衡。为何情况沦落至此?只要翻查14年长策文件,马上就看到所谓长策,只是建立了10年滚动需求目标,资助房屋占比六成,目的不是解决资助房屋需求问题,而是保持楼市稳定。长策避开土地供应而聚焦需求,莫非众高官及专家看不到持续且大量的土地供应才是问题根本?明显就是刻意所为。

再有,98年的长策订立每年“八万五”硬指标,政府经一事长一智,土地不足任何明确可量指标只会制造明确责任,10年滚动目标就成为不用问责的良方,年年皆有10年,如何达致目标根本不可量计。同样道理,以往3年上楼承诺被软化成目标,既然不是硬指标,自然不用问责。

长策早已指出政府应致力取得人手及财政资源以达到房屋供应目标,但全是没有实质的空话,当然说了就算。就连某建制基金会亦批评,政府多年来加快土地开发程序毫无进展,窒碍建屋进度。

17年梁振英成功将拖延开发土地的问题交给林郑,她将问题扭曲成不是没有足够土地,而是没有开发的共识,遂搞一场“大辩论”。“大辩论”利用点心纸筛选了大量利用土地收回条例及军事用地的选项,将林郑钟情的公私合营选项合理化。先假设咨询是真的,市民压倒性选择优先开发棕地,政府棕地研究将776公顷筛剩36公顷作进一步研究,其余的继续拖延。利用私人会所用地,一切原封未动,敢问政府进度如何?地产商会批评公司合营条件辛辣,肯定减低合营意欲。上述三大“大辩论”主要短中期选项拖延供应招数败露。

“明日大屿”忽然从天降,将供应寄托于十多廿年后才有实质的世纪填海大计。近日又再传出由大陆于桂山岛进行填海,并交特区管理作“公屋岛”,可容纳20万户云云。即使成事,连同建屋及配套基建,供应亦是十多年后。

◎◎◎ ◎◎◎ ◎◎◎

政府在“送中”条例不顾一切“勇往直前”,执行中共国安法效率之高令全球惊讶,土地问题又怎会不能解决?非不能也,实不为也。只要将过去8年发生的事串联起来,不难看到特区政府刻意兜兜转转,根本无意解决资助房屋供应的问题,其实质政策在于尽快执行中港融合。特区的定位是服务权贵,协助中共骗取国际信任,资助房屋发展不符定位,当然不是急切任务。政府信奉的是只要中港融合,就可将资助房屋需求的人口逼进大湾区。以拖延来强迫市民接受荒唐现实,特区向着奥威尔社会又迈进一大步。◇

责任编辑:陈玟绮

相关新闻
【楼市动向】海外置业投资先做足功课
【楼市动向】“桂山岛”“明日大屿”解住屋问题?
【楼市动向】英国置业需留意税务制度
【楼市动向】政治操控对楼市的影响
最热视频
【重播】川普和夫人举行感恩节火鸡赦免仪式
【欺世大观】“奇袭白虎团”翻转 陈尸10万主演打脸
【重播】专访《蚕食美国》制作人鲍尔斯
【远见快评】“移交”启动 拜登“白等”?
【新闻看点】拜登选带“病”阁员 墨菲遭死亡恐吓
【拍案惊奇】阻川普连任 揭秘全球大重构计划
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论