【大纪元2022年10月29日讯】（英文大纪元专栏作家Ken McElroy撰文／任季编译）在过去的两年里，多户住宅一直是一项很好的投资。虽然新冠最初的冲击让人担忧，如租客哪里来，无法支付租金的情况下怎么办，但这些担忧在2020年底前基本得到了缓解。大量有意购买房产的新居民涌入了中小城市，存量房很快就用完了，而且，随着房价的持续上涨，许多新居民发现自己买不起房，所以他们搬到了租赁社区。
虽然租金在2022年继续增长，但债务成本上升让许多投资者停顿了下来。截至9月，美国的通货膨胀率同比上涨8.2%。美联储主席杰罗姆‧鲍威尔开始把降低通胀率作为自己和美联储的工作目标，这导致了今年的六次加息，以及今后的更多加息。这些加息搅乱了房地产市场。
每一个新闻网站头条，你都会看到房地产崩溃即将来临，房地产投资者和卖家陷入困境的文章。然而这只是部分事实。一些投资者陷入困境，而另一些投资者则处于抵御风暴的有利地位。这一切都取决于他们购买的房产是否能带来利润，以及他们归还投资者的资金是否有最后期限。这里我将为你分析一下，有那些类型的房地产投资者和交易结构。
谁有问题 谁没有问题？
目前，你听到陷入困境的卖家和投资者，主要是建筑商和炒房者。这是因为在一个建筑项目或翻新项目中，投资者必须在改造或建筑完成后出售房屋。通常情况下，他们拥有建筑或硬钱（hard money）贷款，这两种贷款的利率都是浮动的。当债务成本很高时，就不会像租房那样持续盈利，这样他们需要从他们的资产负债表中移除房产。
在过去两年里，出售房屋获利可观，房价每月都在大幅增长。但现在随着利率的上升和住房市场的停滞，房屋建筑商和炒房者为了避免亏本，挽救他们生意，不得不折价出售这些房屋。随着利率的上升，房屋负债变得更加难以负担，情况会变得更糟。
在未来12~24个月内，我们会看到下一个还没有浮现的房地产问题。这些将是多户建筑的银团问题。简单讲，银团就是向其他人筹集资金来购买房地产。大多数公寓楼是通过这种方式购买的。许多银团公司陷入了困境。他们购买物业唯一目的是让房产随时间增值。这本质上就是炒房，但规模比一般炒房者要大得多。这些房产的资金利润率很低，他们的投资者通常期望在三到五年内退出。一旦三到五年后，投资者想收回他们的钱时，你就会开始看到一些动荡。因为在此期间，房产的价值可能低于他们买入的价格，因此将没有利润，甚至会亏本。
炒家、建筑商、短期银团这三类人在未来几个月或几年内都会遇到麻烦。然而，房地产市场中的另一些角色会有好机会。目前，潜在购房者需要500万套房屋，供应的缺乏和利率上升使租房成为很多人更好的选择。无力购买的情况将增加租赁需求。
对产生现金流的房产进行长期投资的房地产投资者和财团，将能够抵御这场风暴。这是因为他们有固定的债务和当前租金价格产生的现金流。这就是为什么在MC公司，我们总是为了现金流而做长期投资，不被房产的估值所迷惑。“低买高卖”的模式一直是一种有风险的投资方式，因为这涉及到很多风险，如价值波动的风险和利率波动的风险。可租赁的房屋数量与供求关系相关，严峻的住房市场和通货膨胀会使住宅更加供不应求。
当我们进入这个衰退期时，我建议你继续在你的投资中寻找现金流。不要被下降的价格或更高的利率所迷惑，这些只是阻碍做出合理投资决定的花边新闻。在任何交易之前，一定要算好帐并确保数字的有效性。
作者简介：
肯‧麦克罗伊（Ken McElroy）在他的整个职业生涯中一直活跃在房地产领域。他与合伙人创立的MC房地产投资公司，受理了超过10亿美元的房地产交易。他通过播客、YouTube、畅销专著和公开演讲等形式，与公众分享他的财务自由理念。
原文：Investing During a Recession 刊登于英文《大纪元时报》。
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责任编辑：高静 #
