【大纪元2023年10月13日讯】（英文大纪元记者Tom Ozimek报导／张智编译）由于美国房屋贷款借贷成本连续第五周上升，创下23年来最高水平，买家的购买力再次受到打击。
根据房地美公司（Freddie Mac）的数据，30年期基准抵押贷款的平均利率已从上周的7.49%升至7.57%。这是自2000年12月1日以来的最高水平，当时30年期抵押贷款平均利率为7.65%。
房地美首席经济学家萨姆‧哈特（Sam Khater）在一份声明中说：“由于市场和地缘政治的不确定性持续增加，抵押贷款利率连续第五周上升。”
“好消息是，经济和收入持续稳定地增长，但房地产市场仍面临严重的负担能力限制。因此，购房需求仍处于三十年来的低点。”他补充道。
由于房屋贷款借贷成本处于数十年来的高位，而许多潜在的房屋卖家已将其抵押贷款锁定在更低的利率上，双重抑制因素推低了销售量。
住房数据提供商Redfin首席执行官格伦‧凯尔曼（Glenn Kelman）在接受雅虎财经采访时说：“没有人想卖房，也没有人想买房。因此，在可预见的未来，销售量将保持在较低水平。”
抵押贷款申请接近数十年低点
与此同时，据美国抵押贷款银行家协会（MBA）称，房屋贷款申请已降至近几十年来的最低点。
MBA副首席经济学家乔尔‧坎（Joel Kan）在一份声明中说：“申请活动仍然低迷，接近数十年来的低点，购房申请仍比去年落后近20%。”
“再融资申请也继续受到限制，平均贷款规模已降至2017年以来的最低水平”，他补充道。
抵押贷款利率与10年期国债收益率密切相关，而近几个月来，10年期国债收益率一路走高。
自7月下旬以来，基准10年期国债收益率从约4%跃升至约4.8%，创16年来新高。
推动国债收益率和抵押贷款利率走高的部分原因是美联储实行的一系列大幅升息。
尽管预测物价上升将是短暂的，但面对居高不下的通胀率，美联储官员将联邦基金基准利率从2022年3月的接近于零的水平迅速推升至目前的5.25%～5.5%区间。
房地产行业游说团体呼吁暂停加息
一些房地产行业游说团体敦促美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）不要再进一步加息，并承诺除非房地产融资企稳，否则不会出售抵押贷款债券。
全美房地产经纪人协会、抵押贷款银行家协会和全美房屋建筑商协会在10月9日给鲍威尔的一封信中写道：“我们敦促美联储采取这些简单的措施，以确保房地产行业不会出现美联储一直在努力避免的硬着陆。”
这三个组织表示，市场对美联储利率走向的持续不确定性导致30年期抵押贷款利率相对于基准10年期国债收益率的溢价不断扩大。
由于这一利差目前已达到了“历史最高水平”，这三个组织表示，这打击了住房负担能力，并“对房地产市场造成了额外的干扰，而房地产市场已经在努力适应抵押贷款发放和房屋销售量的大幅回落”。
美联储一直在激进加息以抑制通胀，政策制定者暗示将再加息一次，然后在一段时间内将利率维持在较高水平。
聚焦通货膨胀
美国政府周四公布的最新通胀数据显示，9月份消费者价格指数（CPI）上涨3.7%，与8月份持平。
虽然这低于2022年6月9.1%的近期峰值，也低于一年前的8.2%，但仍远高于美联储2%的通胀目标。
全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯‧云 （Lawrence Yun）在一份声明中说：“尽管消费者价格指数与去年比有所下降，但并未完全达标。”
劳伦斯‧云指出，尽管一些迹象表明房租增长放缓，但最新的政府数据仍显示出“快速增长”。
“房租比一年前上涨了7.4%。”他说，“这是消费者价格没有得到完全控制和美联储拒绝考虑降息的主要原因。”
住房数据提供商Redfin在X平台上发文称，该公司观察到9月份的租金要价趋于平缓。
Redfin在帖子中说：“租金价格增长趋于平缓，因为新的租赁单位大量涌入市场。价格并没有大幅下降，是因为对租房的需求仍然存在，尤其是抵押贷款利率升高使购房者望而却步。”
劳伦斯‧云在声明中补充说，他认为未来房租价格增长放缓是“不可避免的”，因为新公寓楼建设的扩大。
他预测说：“明年的通货膨胀和利率都将会降低。”
利率何去何从？
美联储（Fed）政策制定者对于央行基准联邦基金利率的去向一直说法不一。
最近几天，几位央行官员暗示，美联储可能不会再将基准利率提高到目前的22年的高位。而其他人则认为利率还有更大的上行空间。
虽然美联储在9月份的最近一次政策会议上选择不上调联邦基金基准利率，但目前的利率处于2001年以来的最高水平，范围在5.25%～5.5%之间。
最新公布的美联储决策者讨论记录显示，他们预计将再加息一次，然后将在“一段时间内”维持高利率，虽说最近长期国债收益率的飙升可能会改变这一预期。
美联储10月11日公布了联邦公开市场委员会（FOMC）9月议息会议纪要，会议纪要显示，“大多数”决策者认为，再加息一次“可能是合适的”，以便让通胀率更接近美联储2%的目标。
而会议记录显示，“一些”政策制定者“评判可能不需要进一步加息”。这一观点与市场预期非常吻合，市场预期FOMC在11月举行的下一次会议上再次暂停加息的概率超过90%。
在会议纪要公布之前，最近长期美债收益率飙升——这使得政府借贷成本更高——促使多位美联储官员暗示央行可能在11月份维持利率不变。
美联储理事米歇尔‧鲍曼（Michelle Bowman）上周表示，尽管在通胀问题上取得了“一些进展”，但美联储可能需要进一步收紧货币政策，以将通胀率降至目标水平并恢复物价稳定。
不过，其他几位美联储官员则表示，央行在大约三周后举行的FOMC下次会议上，可能会维持利率不变。
美联储理事会副主席菲利普‧杰斐逊（Philip Jefferson）10月9日在全美商业经济协会（National Association for Business Economics）发表演讲时表示，“在评估未来政策路径时”，他将“继续认识到”近期美国国债收益率的上升导致的金融环境收紧。
达拉斯联邦储备银行行长、在FOMC有投票权的成员洛里‧洛根（Lorie Logan）在当天早些时候的同一会议上说，长期债券利率上升可能会起到收紧金融环境的作用——实际上是替美联储做了一些工作，削弱了再次加息的理由。
亚特兰大联邦储备银行行长拉斐尔‧博斯蒂克（Raphael Bostic）周二表示，他认为央行没有必要进一步提高利率。
博斯蒂克告诉美国银行家协会，货币政策的限制力度已经足够，美联储加息的大部分影响还尚未显现。
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