【大纪元2023年05月05日讯】（大纪元记者叶泽宇香港综合报导）消委会4日发表“香港私人住宅物业管理费研究”报告，结果显示受访业主每月管理费介乎200元至3,700元不等，平均约占家庭每月收入的7.4%。超过97%的业主不愿加入业主组织，主因是“没时间”。研究又发现，部分项目由发展商持有大量业权，住宅业主难以推动物管相关决议。
报告进行了多项研究和分析，包括在2020年11月至2021年7月调查1,103名业主、96个业主组织，以及22间物管公司。结果发现，受访业主每月支付的管理费介乎200元至3,700元不等，平均为1,100元、每呎2.7元，占家庭收入7.4%。消委会指出，随着住宅楼宇日渐老化，预期管理费普遍将持续上升。
另外，虽然公契指引订明须设立特别基金以支付公用地方翻新、改善和维修等开支。市区重建局在2017年的一项研究显示，只有三分之一受访楼宇已设立特别基金。即使设有特别基金，由于供款水平低等原因，基金预留的金额亦可能不足以支付维修工程的开支。
消委会调查亦指出业主不积极参与物业管理事宜，有大约六成业主很少或从不“出席大会”（63%）、“就楼宇管理事宜发表意见”（62.7%）或“参与投票”（58%）。同时，超过78%业主对楼宇管理及相关法规欠缺认识，超过97%的受访业主不愿加入业主组织担任主席或委员，而其主要理由为“没时间”（58.9%），其次是“没兴趣”（12.2%）和“没意见”（12.2%）等。 而调查发现，若业主积极参与物管事务，或对物管公司有较强影响力，对管控管理费增幅有正面作用。
11年间收近700宗
物管相关投诉
另外，在2012至2022年间，消委会共接获694宗与物业管理有关的投诉，当中约一半与“价格／收费争议”相关，主要涉及份数分配、楼宇某些部分是否公用部分、不合理收费、资金处理不当等问题。另外42.7%是不满物管的服务质素。
调查结果显示，在物管服务表现方面，业主和物管公司的评价有落差。受访物管公司认为自己在大部分方面满意度达71.4%至100%，受访业主和业主组织则认为物管公司仅达到43.7%至65.9%的预期要求。
消委会亦指出，即使法例规定物管公司须定期披露其财务营运状况，但仍时有关于物管公司财务混乱和不当使用管理费的指控，亦有部分物管公司拒绝披露财务和营运资讯。
另外，在现行法律框架下，发展项目的公契一旦注册，就必须得到所有契约方一致同意才可修改条款。消委会发现，部分相关纠纷和争议涉及公契或已不再符合业主当前的利益。但在部分业主漠不关心、无法联络或寻找的情况下，其他业主难以推动修改公契。
有项目发展商持大量业权
业主无话事权
研究又发现，部分项目因发展商持有大量业权而对物管事宜拥有决定权，包括成立业主立案法团、解雇物管公司。在消委会审视的249个发展项目中，有5个项目的住宅业主持有的业权份数总数不到50%，导致业主难筹集足够的份额以通过物业管理的决议。
消委会提八建议
另外，在该249个项目中，有75%的公契经理人（公契订明的首个物管公司）与发展商有关联，有47%的发展项目集中由排名前10名的公契经理人管理。消委会指出，若发展商决定将少于50%的业权份数分配给住宅业主，同时委任与其有关连之物管公司为公契经理人，可能会引起潜在利益冲突的担忧，没有话事权的住宅业主或需承担更高的费用。
消委会提出8项建议，包括提高业主分摊物业管理费的透明度；建议物监局收集本港管理费资料以设立资料库，提供最新物业管理资讯；允许在大多数业主同意的情况下修改公契条款、建议75%的业权份数为参考门槛，机制应主要针对10年楼龄或以上的物业。
消委会又建议设立工程基金，制定一个10年的维修保养计划，立法规定业主定期供款；在《一手住宅物业销售条例》或公契指引加入条文，建议发展商、任何拥有逾30%业权份数的“大业主”或管委会委员需申报利益冲突；引入科技提高物管服务效率；建议民政事务处提高业主组织成员的津贴额，并推出嘉许计划，表扬业主组织成员推广良好物业管理的努力。◇
责任编辑：李薇
