限贷令解约潮 台消基会吁非投机性让渡可换约转售

【大纪元2025年08月03日讯】（大纪元记者赖玟茹台湾台北报导）台湾预售屋市场潜藏风暴，自政府2023年起推出新青安政策以推升房市交易热度，随着银行房贷放款逼近“红线”警戒值，中央银行祭出“限贷令”，也让2021年至2023年签约的预售屋将面临解约潮，消费者陷资金困境。消基会呼吁，因失业、贷款不足等导致的“非投机性让渡”可换约转售。

自2023年底起新青安政策推升房市交易热度，国内多家银行的房贷放款比重迅速逼近金融监理的“红线”。为遏止信贷过热与资产泡沫风险，2024年初中央银行祭出“限贷令”，提高购屋者贷款成数门槛并要求银行强化放款审查与资金控管。

虽然政策转弯是常态，但消费者却感到晴天霹雳。消基会说，许多早在2021至2023年签下预售屋合约的自住型民众，原先规划以七至八成的房贷顺利交屋，却在面临实际交屋时被银行告知仅核贷六成五，甚至更低的贷款比率。这些突如其来的资金缺口往往高达数百万元，对多数家庭形同断头一击。

依《平均地权条例》第47条，预售屋在未办理第一次移转登记前，原则上不得任意转售。此规定原意为防止短期炒作行为、稳定房价市场，但在现今市场转向、房价走跌、利率升高下，却让手中持有预售屋却无力继续履约的消费者陷入死胡同。

以目前一般预售合约条款为例，一旦消费者无法如期交屋而选择解约，建商往往可依约收取已付上限15%价金作为违约金，并保有原屋重新销售之权利。消基会认为，房价高昂，现行违约罚则过高，有必要检讨并下调违约金，或许可解套此僵局。法律与政策应与时俱进，针对这波预售屋解约潮，政府要正视制度与市场脱节现象。

消基会提出四点建议，强化对消费者的实质保护。首先，金融紧缩时应允许因失业、贷款不足、重大变故等因素导致的“非投机性让渡”，可进行换约转售，并设置明确审核标准，如对于因经济困难而需要解约的自住型消费者加入除外条款中，以免违规滥用，既可避免消费者钜额违约损失，也不至于松绑成为投机漏洞。

其次，主管机关建立预售屋履约担保的公开资讯平台，所有建案应强制揭露其保障机制、金融机构名称、查核纪录等供消费者查询与比较；应强化金融机构与建商间的履约稽核与责任归属制度，让履约担保不再只是“纸上条文”。

第三，政府应设立专责法律援助窗口，或结合消保官资源，提供解约程序、契约解读与法律诉讼支援，当建商不愿换约、贷款落差、违约争议时可协助消费者；第四，政府应编撰《购屋风险手册》，并与房仲业者、公协会合作，购屋前提供风险说明及教育课程，提升消费者对契约条款、贷款限制、履约制度等认知与警觉。◇

消基会表示，从表面来看，这场预售屋解约潮是一场因政策紧缩导致的金融事件，但深入检视则是法律与市场错配造成的系统性失衡。

消基会说，房子是人民的基本需求，不是资本逐利的游戏棋子。当法律为了防止炒作而设限时，也应同时设想到当市场反转、经济困难时，消费者的退场机制在哪里？当履约担保变成选配制度时，又有谁能真正确保消费者不成为“烂尾楼”的代价？

在这样的关键时刻，消基会呼吁，政府不应只是市场的仲裁者，更应是消费者的守护者。该修的法要修，该落实的制度不能再等，否则每一位走进售屋中心、怀抱购屋梦的民众都可能成为下一个房市制度的牺牲者。◇

责任编辑：玉珍